Участие дду. Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве? Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия - весьма эффективный и надежный способ приобретения недвижимости, хотя изначально схема требовала серьезных доработок..

1. Что такое ДДУ

Впервые понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) появилось в статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...».

Согласно этому договору строительная компания обязуется в определенный срок завершить возведение объекта недвижимости (многоквартирного дома) и передать квартиру дольщику после сдачи объекта в эксплуатацию. Покупатель же со своей стороны должен оплатить оговоренную в документе денежную сумму, а также принять объект.

До появлении ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (2004 год) в законодательстве РФ такого вида договора, как ДДУ, не существовало. Хотя законодательное закрепление отношений между застройщиком и дольщиком было очевидно необходимо.

До 2004 года, как правило, подобные договоры подписывались в согласии с положениями Гражданского кодекса (например, ст. 421 ГК о свободе договора, Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Так, управление отношениями при долевом строительстве полностью регулировалось договорами, которые создавали сами строительные компании. И, зачастую, внесение каких бы то ни было дополнений или изменений в эти документы не разрешалось. Покупатель был поставлен перед выбором — соглашаться на условия застройщика или вообще отказаться от приобретения квартиры в этом доме.

В результате, в спорных ситуациях на судебных процессах дольщик оказывался в весьма невыгодном положении.

В середине 90-х годов Верховный суд начал предпринимать меры для изменения ситуации в пользу покупателей: было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Согласно этому документу, к договорам привлечения инвестиций в строительство можно было применять Закон о защите прав потребителей.

Но из-за того, что судебная система в России не является прецедентной, суды продолжали принимать разнящиеся решения при рассмотрении дел о долевом строительстве, и нарушение прав покупателей со стороны застройщиков не прекращалось.

Вследствие многочисленных митингов против долгостроев и мошенничества строительных компаний в начале 2000-х, произошедших после ряда крупных махинаций с денежными средствами дольщиков, был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Нужно отметить, что также существует предварительный ДДУ. В нем, согласно ст. 429 ГК, обязательно обговариваются все наиболее существенные условия будущего основного договора, который заключается к определенному сроку.

К этим условиям относится предмет договора, то есть: описание квартиры, срок передачи квартиры покупателю, стоимость и система ее выплаты, гарантия на объект недвижимости.

Таким образом, предварительный ДДУ представляет собой ни что иное, как «черновой вариант основного договора», оговаривающий только важнейшие моменты. Безусловно, полный вариант ДДУ может серьезно от него отличаться по объему и включить множество новых условий.

Кроме того, предварительный ДДУ не может защитить от «двойных продаж» и до заключения основного договора закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно, поскольку не подлежит государственной регистрации. Поэтому оплачивать денежные средства по предварительному договору не рекомендуется.

То, что основной ДДУ обеспечивает безопасность от «двойных продаж» и подтверждение государством права покупателя на создаваемый объект недвижимости, гарантирует его регистрация в Росреестре. С момента государственной регистрации договор приобретает юридическую силу и начинает предоставлять дольщику комплекс правовой защиты, закрепленный в соответствующем ФЗ.

Однако регистрация в Росреестре не защищает от долгостроя, также, как и от других возможных нарушений договора застройщиком.

Согласно законодательству РФ в случае, если застройщик не укладывается в сроки окончания строительства или передачи квартиры, он обязан не позднее 2 месяцев до истечения этого времени выслать надлежащее извещение дольщику.

Дольщик, получив такое извещение, имеет право подписывать или не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. И поскольку корректировка сроков несет в себе неудобства для покупателя, он может ожидать от застройщика встречных предложений.

Например, в подобном дополнительном соглашении логично прописать отказ застройщика от требования доплаты в случае увеличения общего метража квартиры после обмеров БТИ. Как правило, дольщик обязан доплачивать за увеличенный метраж, т. к. в ДДУ площадь квартиры указывается как ориентировочная. Так еще на этапе получения подобного извещения покупатель может защитить свои интересы.

Более того, при просрочке сдачи квартиры, строительная компания обязана выплачивать неустойку - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки и 1/150 ставки, если покупатель является физическим лицом. Сегодня эта ставка равна 8,25% годовых, поэтому строительным компаниям действительно невыгодно задерживать сдачу недвижимости.

К сожалению, бывает, что застройщик отказывается выплачивать пени. Тогда покупатель может обратиться в суд.

Застройщик может отвечать на претензию в течение месяца. Если ответ отрицательный или его нет, покупатель вправе подавать иск в суд.

Сроки рассмотрения дела в суде могут быть самыми разными — это зависит и от самого суда, и от действий застройщика. В среднем процесс продолжается от 3 до 6 месяцев. Важно отметить, что чаще всего суд удовлетворяет требования дольщика.

Дело в том, что застройщикам ничего не остается, как выстраивать свою линию защиты на статье 333 ГК РФ, которая гласит, что суд может снизить размер пени, если покупатель требует явно несоответствующую последствиям нарушенного обязательства компенсацию. А в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам было дано разъяснение о том, что размер пени снижать можно строго в исключительных случаях.

2. Какие существуют риски при заключении ДДУ

Обеспечивая довольно убедительную поддержку со стороны государства, ДДУ не имеют единой формы.

В ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» имеется определение общего содержания договора, которое должно включать описание квартиры, сроки ее передачи и цену, ответственность застройщика за несоблюдение сроков строительства и нарушение требований к качеству выполненных работ (другими словами — основные условия ДДУ).

Но из-за того, что в законе не могут быть прописаны все детали, многие пункты оставлены на усмотрение сторон. Например, порядок определения доплаты в случае увеличения площади квартиры после обмеров БТИ и «льготные» сроки окончания строительства - периоды, когда застройщик «по соглашению сторон» не несет ответственность за просрочку.

Так, при заключении ДДУ клиентам прежде следует обращаться к юристам, поскольку, учитывая огромный судебный опыт застройщиков, накопленный за десятилетия существования договоров об инвестировании строительства, они составляют договоры в свою пользу.

Большинство ДДУ содержат огромный объем текста. В первую очередь это, конечно, связано с множеством рисков, сопровождающих строительный процесс, и с высокой ценой этого договора. При заключении ДДУ особое внимание необходимо обращать на обязанности дольщика, ответственность застройщика и наиболее важные условия, о которых мы говорили выше.

Что касается расторжения ДДУ, то оно возможно по соглашению сторон. Этому вопросу посвящена 9 статья ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Обсуждение условий расторжения ДДУ осуществляется между сторонами, оговариваются они в дополнительном соглашении.

Покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик:

Серьезно нарушил требования к качеству строительства;

Нарушил сроки передачи недвижимости в собственность дольщика более чем на 2 месяца;

Не может обеспечивать дольщику такой вид обязательств, как поручительство.

При одностороннем расторжении договора со стороны покупателя застройщик обязан вернуть все денежные средства, принятые по ДДУ, а также оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, а когда в роли покупателя выступает физическое лицо - в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Застройщик также вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае серьезных нарушений оплаты договора со стороны дольщика.

В соответствии со 9 главой ГК РФ, ДДУ могут признать недействительным.

К наиболее рискованным для дольщика причинам, из-за которых договор могут признать недействительным, относятся:

Несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. К примеру, если договор заключен с застройщиком, не имеющим разрешение на строительство и прочую разрешительную документацию. По этой причине перед подписанием ДДУ покупателю следует ознакомиться с соответствующими документами строительной компании.

Подписание договора со стороны застройщика лицом, которое не имеет надлежащие полномочия (поэтому дольщику рекомендуется внимательно изучить доверенности застройщика на подписантов, а также учредительные документы).

Могут признаваться недействительными и отдельные пункты договора, если они противоречат закону. Иногда это может быть выгодно покупателю.

Например, в одном судебном процессе было признано недействительным ограничение ответственности строительной компании 10% от стоимости ДДУ и взыскана сумма, в пять раз превышающая «договорное ограничение».

Стоит отметить, что в настоящий момент ДДУ работает весьма эффективно для обеих сторон, хотя изначально он требовал серьезных доработок.

В начале 2000-х строительные компании в своей деятельности применяли так называемые «серые схемы», поскольку ДДУ тогда еще не мог полностью искоренить старые механизмы. Именно поэтому ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с момента принятия редактировался уже 10 раз.

Теперь рынок недвижимости уверенно становится все более и более цивилизованным — большинство крупных и средних столичных застройщиков работает по ДДУ. Однако нужно понимать, что рынок находится еще в самом начале этого пути.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» требует ряд доработок, касающихся в первую очередь взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Эти доработки должны найти свое отражение в ДДУ.

Например, следует запретить требование строительных компаний к покупателям оплачивать коммунальные и другие расходы после введения недвижимости в эксплуатацию, даже если дольщик еще не начал пользоваться квартирой.

Также следует закрепить недопустимость уменьшения размера предусмотренной законом неустойки за нарушение сроков строительства объекта, чтобы эта мера, как инструмент, стимулирующий надлежащее исполнение обязательств, работала в полную силу.

Однако к определенным нововведениям пока не готовы застройщики, а это важно учитывать, поскольку законотворческая деятельность должна поощрять строительный бизнес.

Дата публикации 07 июля 2014

ДДУ - это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре . Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта) , а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ) .

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного) . Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.) .

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства , вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности - это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

банкротство;

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество - существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке) . Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Георгий Парадный

Покупка квартиры в строящемся доме - неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

Долевое участие работает так: застройщик строит дом в том числе и на деньги дольщиков

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить - о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора - это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями - это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

Сроки

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок - он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Срок оплаты

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором - когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка - «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома - 5 лет; для инженерного оборудования - 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего - 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Регистрация

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение - о продлении срока или других изменениях первоначальных условий - его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

📌паспорт;

📌 заявление от вас и представителя застройщика;

📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги - 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель - Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет - не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

Последнее обновление: 21.01.2019

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ) , Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками ). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома ), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ) , начиная с 2019 года – описаны ниже.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства ).

Например, договор паенакопления в случае , тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив ), частью которой (т.е. пайщиком ) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

В отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера , а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск ) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком . Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в ..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий , без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (Откроется в новой вкладке.">п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214 ).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

• Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже ), согласно проектной документации Застройщика ;
• Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику );
• Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку );
• Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
• Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже ).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени ) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц ) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.6, ФЗ-214 ).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать (сайт Правительства Москвы ).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре . Такой порядок оплаты прямо указано в Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.5, закона ФЗ-214 .

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям ), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре . При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ .

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу . Механизм счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке ).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу становится обязательной для всех Застройщиков (это требование закона ), но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную .

ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214 ), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке ).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ , чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ) , по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

• с 2014 года – обязательное ;
• с 2017 года – создание единого ;
• с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные , где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов ).

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей , публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке ).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214 ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком , подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне ).