Възстановителна цена на активите. Дълготрайни активи. Счетоводно и данъчно счетоводство Изчисляване на възстановителната стойност на имот

Възстановителната цена на дълготрайните активи обикновено се нарича цената, която се използва при оценката на всеки обект, свързан с дълготрайни активи, след приключване на процедурата по преоценка.

Тази част от дълготрайните активи, чиято стойност е в границите, установени от счетоводната политика на организацията, която не трябва да надвишава 20 000 рубли на единица, може да бъде отразена в счетоводните отчети като компонент на материалните запаси от материално-производствен характер. За да осигурите необходимото ниво на сигурност на тези документи, ще трябва да се погрижите за организирането на подходящ контрол върху всичките им движения.

За данъчни цели всички обекти на цена до 10 000 рубли трябва да бъдат веднага се отписва като материални разходи.

Цената на OS обектите не може да бъде променяна. Вярно е, че си струва да се вземат предвид редица фактори, които позволяват тази възможност: реконструкция на съоръжения, тяхната модернизация, непълна ликвидация или извършване на работа за модернизация на дълготрайни активи.

Процедурата по преоценка се извършва с помощта на метод на директно преобразуванеили чрез документални доказателства за пазарна стойност. Основната цел на такива процедури е да се определи истинската стойност на цялото имущество, принадлежащо към дълготрайни активи, чрез привеждане на първичната стойност към пазарните цени и към съществуващите условия по време на преоценката.

Процедурата по преоценка може да се извърши или от първичен, и от остатъченили възстановителенцена.

Според първичната цена дълготрайните активи ще бъдат приети за счетоводство. Първоначалната цена представлява сумата на действителните разходи на предприятието, които са били изразходвани за закупуване, изграждане или създаване на дълготрайни активи, в допълнение към ДДС и други видове данъчни налози, подлежащи на възстановяване.

Основната цена на дълготрайните активи, направени като вноска в уставния капитал на дружеството, е тяхната парична стойност, която се съгласува с колегиално решение на учредителите на търговската структура.

Първоначалната цена на дълготрайните активи, придобити от дружеството по договор за безвъзмездно дарение, е тяхната пазарна стойност, актуална към момента на приемане в баланса.

Възстановителната стойност на дълготрайните активи съответства на сумата на финансовите разходи, които дружеството е длъжно да плати към датата на преоценката, в случай че има нужда от подмяна на обект.

Можете да определите цената за замяна на операционна система, като използвате:

1. Информация за подобни материали, предоставена от самия производител.
2. Данни за разходите, получени от статистически организации или от търговски представители.
3. Информация за цената, която се публикува в специални литературни и информационни издания.
4. Оценки, извършени от служители на BTI.
5. Експертизи за текущата стойност на дълготрайните активи.

Оценка, преоценка и промяна

Като част от счетоводството се извършва редовно процедура за оценка на дълготрайни активи. Днес е обичайно да се разграничават следните видове преоценка на ОС:

• по първична цена;
• на цена за замяна;
• на остатъчната цена.

Съгласно съществуващата процедура всички дълготрайни активи трябва да бъдат отразени в счетоводните регистри според тяхната първична или възстановителна цена.

Преди да преоцените дълготрайни активи, които са част от определена хомогенна категория материални обекти, трябва да запомните, че подобна процедура ще трябва да се извършва постоянно в бъдеще. Това се прави, за да се гарантира, че стойността на тези обекти, отразена в счетоводните отчети, няма сериозни разлики с цената на замяна.

Преди преоценка на операционна система е необходима известна подготвителна работа. Има процес на издаване на заповед или друг разпоредителен документ относно преоценката. Освен това ще трябва да подготвите пълен списък с операционни системи, които ще бъдат предмет на тази процедура. В такъв списък е необходимо да се посочи следната информация:

• име на конкретен обект;
• дата на неговото закупуване или производство, изграждане;
• датата на приемане на такива обекти за счетоводство в счетоводния отдел на организацията.

Освен това е необходимо да се провери съществуването на такива обекти. Като изходни данниорганизирането на преоценка може да бъде:

• първоначалната или текущата цена, ако този обект вече е бил предмет на преоценка към 31 декември на предходната отчетна година;
• обема на начислените амортизационни отчисления към същата дата за целия период на експлоатация на съоръжението;
• документално доказателство за текущата стойност към 1 януари на отчетната година.

Процедурата по преоценка включва преизчисляване както на първичната, така и на текущата стойност. Ако конкретен обект вече е преминал процедурата по преоценка, тогава проверка на размера на начислената амортизация.

Съществуващи методи за изчисление

Има няколко метода за изчисляване на възстановителната цена на даден актив.

Методология на сравнителната единицае процесът на изчисляване на разходите за изграждане на една сравнителна строителна единица. Цената на една сравнителна единица от аналог се коригира от гледна точка на съществуващите разлики със сравняваните обекти.

За да изчислите пълната цена на въпросния обект, трябва умножете коригираната цена на сравнителната единица по броя на сравнителните единици. Определянето на размера на разходите често се извършва с помощта на референтна и регулаторна документация, а именно агрегираните параметри на строителната цена и агрегираните параметри на цената на заместване.

Като използвате следната формула, можете да изчислите цената на недвижим имот:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, където

Цо– цената на обекта, който се оценява, Tsm2– цената на строителството на един квадратен метър площ, от– общата площ на оценявания имот, KOp– корекционен коефициент за вероятността за откриване на несъответствие между действителната площ на обекта и наличните данни от ОТИ и действителната площ на сградата (KOp = 1,1-1,2), КОН– коефициент, който отчита установените несъответствия между оценявания обект и избраната типова сграда (за идентични обекти KOn = 1), KOHM– коефициент, който отчита местоположението на недвижимия имот, КОв– времеви коефициент, който отчита разликата между стойността на строително-монтажните работи в началото на строителството и датата на процедурите за оценка, КОпз– коефициент, който отчита маржа на печалбата на организация, действаща като разработчик, КОНД– коефициент, който отчита размера на ДДС.

Може да се има предвид един от най-важните аспекти при прилагането на такава техника избор на стандартен аналог. За да направите това правилно, трябва да вземете предвид следното фактори, като еднакво функционално предназначение, сходство на съществуващи физически параметри, приблизителна възраст, други параметри.

Метод на дисекция на отделни компонентисе различава основно от метода на сравнителната единица по това, че цената на сградата се изчислява като сбор от цените на всеки отделен сграден елемент. Себестойността за всеки отделен елемент се изчислява въз основа както на преките, така и на косвените разходи.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, където

Tsz– цената на строителството на недвижим обект, Aboutj– обем на j-тия елемент, Цейе цената на единица обем, Kon е коефициент, който отчита разликите между конкретния обект и избраната стандартна сграда (за подобни сгради Kon = 1).

Количествена изследователска методологияе основата за използване на описаните по-горе методи за изчисляване на размера на възстановителната стойност на недвижими имоти. Позволява ви да получите най-точните данни. В същото време си струва да се отбележи фактът, че този метод е най-скъпото. В тази връзка лицето, което ще участва в оценката, трябва да има достатъчно ниво на познания и подходяща теоретична подготовка, подкрепена с практически опит.

По време на експлоатацията на дълготрайните производствени активи могат да настъпят промени, свързани с ускоряването на научно-техническия процес, което намалява себестойността на процеса на производство на средствата на труда, а в условията на инфлация първоначалната цена на произведените средства на труда трудът може да се увеличи. Следователно е необходимо да се елиминира деформиращото влияние на ценовия фактор. За тази цел дълготрайните производствени активи се оценяват по възстановима стойност.

Цена на замянапоказва какви средства ще трябва да бъдат изразходвани при цени и тарифи, съществуващи в момента, за да се придобият или построят дълготрайни производствени активи, подобни на наличните.

За да се определи възстановителната стойност на дълготрайните производствени активи, те се преоценяват по два основни метода:

1) чрез индексиране на балансовата им стойност,

2) чрез директно преизчисляване на отчетната стойност спрямо цените, преобладаващи на 1 януари следващата година.

3. Остатъчна стойност– това е първоначалната цена на дълготрайните активи (балансова стойност) минус амортизацията, чийто размер се определя от размера на амортизационните такси за целия експлоатационен живот на тези дълготрайни активи.

Тя ви позволява да прецените степента на износване на работното оборудване, да планирате обновяването и ремонта на дълготрайните активи. Има два вида остатъчна стойност:

1) определя се според първоначалната цена, определена като се изчислява амортизацията,

2) по възстановителна стойност, определена експертно в процеса на преоценка на средствата на труда.

Остатъчната стойност може да се изчисли по формулата:

От останалите = C n + C k * [(A n * C n *T)/100]

където C n е първоначалната цена на дълготрайните активи,

C до - разходи за основен ремонт през целия експлоатационен живот на дълготрайните активи,

А n – годишна амортизационна норма,

Т – период, през който са експлоатирани ДМА, години.

4. Остатъчна стойност– разходите за продажба на износени и отписани дълготрайни активи и се регулират само от състоянието на дълготрайните активи и по-нататъшната възможност за тяхното използване; може да варира (за оборудване) от пълната цена на подмяна до продажба на оборудването на цената на скрап.

По време на производствения процес дълготрайните производствени активи са обект на морално и физическо износване.

Физическо влошаване– загуба на дълготрайни активи от тяхната потребителна стойност. Физическото износване възниква както по време на експлоатация на дълготрайните активи, така и по време на тяхното бездействие.

Остаряване на дълготрайни активи– намаляване на себестойността им под влияние на научно-техническия прогрес.

Остаряването на дълготрайните активи настъпва преди настъпването на пълното физическо износване.

Амортизацията на дълготрайните активи се извършва, като се използва един от следните методи за изчисляване на амортизационните такси:

1. линеен;

При линеен метод амортизацията се изчислява равномерно въз основа на първоначалната или възстановителната стойност на обекта на дълготрайните активи и нормата на амортизация, изчислена от полезния живот на този обект.

Например, предприятие закупи оборудване на стойност 120 хиляди рубли, чийто полезен живот е 5 години, тогава нормата на амортизация ще бъде 100%: 5 = 20% годишно. Годишна сума на амортизационните такси = 120 хиляди рубли. * 20% = 24 хиляди рубли.

2. редуциращо салдо;

С метода на редуциращия баланс годишният размер на амортизацията се определя въз основа на остатъчната стойност на дълготрайните активи в началото на годината и нормата на амортизация и понякога с помощта на коефициента на ускорение, установен от закона

Същността на използвания метод е, че делът на амортизационните такси, приписани на себестойността на продукцията, ще намалява с всяка следваща година на експлоатация на определеното съоръжение.

Остатъчните суми се отписват към себестойността. Директното отписване на тази сума към разходите или финансовите резултати може да влоши финансовото състояние и нивото на рентабилност. До известна степен тези загуби могат да бъдат компенсирани от продажбата на недостатъчно амортизирано оборудване.

Чуждестранната практика за използване на нелинейни методи за изчисляване на амортизацията (по-специално в САЩ) включва установяване на множествеността на определяне на намаляващия баланс. Използвайки метода на двойно намаление, годишните амортизационни такси (A) ще бъдат определени по формулата:

A = C o * N * 2,

C o - остатъчна стойност на оборудването в началото на годината,

N – норма на амортизация за целия период на експлоатация на оборудването,

2 – кратност на изчислението.

3. отписване на себестойност въз основа на сумата от броя години полезен живот;

Когато се прилага методът на отписване на стойността чрез сумата от броя на годините на полезния живот, годишният размер на амортизационните такси се определя въз основа на първоначалната стойност на обекта на дълготрайните активи и съотношението на броя години, където числителят е броят на годините, оставащи до края на експлоатационния живот на обекта, а знаменателят е сумата от броя на годините на срока на обслужване. Ликвидационната стойност не се използва с този метод, тъй като позицията на дълготрайния актив прехвърля стойността си напълно през периода на полезна употреба.

От гледна точка на финансовото планиране този метод е за предпочитане, тъй като ви позволява да отпишете по-голямата част от разходите за дълготрайни активи в началото на експлоатацията. Освен това скоростта на отписване се забавя, което гарантира намаляване на производствените разходи.

Показател, отразяващ реалната себестойност на една сграда в съвременни условия..."

източник:

ЗАПОВЕД на Министерството на отбраната на Руската федерация от 27 юни 1996 г. N 260

„ЗА ОДОБРЯВАНЕ НА РЪКОВОДСТВОТО ЗА ПОДДРЪЖКА, ТЕКУЩ И ОСНОВЕН РЕМОНТ НА ​​СГРАДИ И СЪОРЪЖЕНИЯ НА МИНИСТЕРСТВОТО НА ОТБРАНАТА НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ“

Официална терминология. Академик.ру. 2012 г.

Вижте какво е „възстановителна цена на сграда“ в други речници:

възстановителна цена на сградата- - Телекомуникационни теми, основни понятия EN строителна възстановителна стойност... Ръководство за технически преводач

РАЗХОД ЗА ПОДМЯНА- (възстановителна цена) Счетоводна система, в която активите на компанията и амортизационните разходи се оценяват по възстановителната стойност на сградите и оборудването. Този метод е идеален, ако сградите и оборудването могат да бъдат заменени точно... Икономически речник

СЕБЕСТОЙНОСТ НА ДЪЛГОТРОЙНИ АКТИВИ (ФОНДОВЕ), ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ- прогнозни разходи за възстановяване на точното им копие в съвременни условия с използване на подобни материали и поддържане на всички експлоатационни параметри. Пълната цена на подмяна се определя от разходите за повторно създаване на нови... ... Страхотен счетоводен речник

ЦЕНА, ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ- При имуществено застраховане: оценка на имуществото по цената, която трябва да се заплати, за да се замени с идентичен с него и намиращ се на същото място имот. В този случай застрахователят трябва да осигури замяна на повредено или изгубено имущество... ... Застраховане и управление на риска. Терминологичен речник

РАЗХОДЕН ПОДХОД КЪМ ОЦЕНКАТА- (англ. разходен подход към оценката), заплата – набор от техники и методи за определяне на пазарната стойност на оценявания обект въз основа на размера на разходите, необходими за пресъздаването му в условията, преобладаващи към датата на оценката, като се вземат предвид... ... Финансово-кредитен енциклопедичен речник

Недвижим имот- (Недвижими имоти) Определение за недвижими имоти, видове недвижими имоти, отдаване под наем и продажба на недвижими имоти Информация за концепцията за недвижими имоти, видове недвижими имоти, отдаване под наем и продажба на недвижими имоти, данъчно облагане и застраховка Съдържание - това е типът на имущество, ... ... Енциклопедия на инвеститора

Недвижим имот- Недвижимото имущество е вид имущество, признато от закона за недвижимо. Недвижимите имоти по произход включват земя, подземни участъци и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение без... ... Уикипедия - НЕДВИЖИМИ ИМОТИ, НЕДВИЖИМИ И.н. включва земя, трайно разположени върху нея сгради и постройки.н. неюридически термин за понятието недвижима собственост, включително земя, сгради и конструкции, свързани с тяхното използване и... ... Енциклопедия по банково дело и финанси

Амортизацията се характеризира с намаляване на полезността на имота, неговата потребителска привлекателност от гледна точка на потенциален инвеститор и се изразява в намаляване на стойността с течение на времето (амортизация) под въздействието на различни фактори. С използването на съоръжението постепенно се влошават параметрите, характеризиращи конструктивната надеждност на сградите и конструкциите, тяхното функционално съответствие с текущата и особено бъдещата употреба, свързана с човешкия живот. В допълнение, стойността на недвижимите имоти се влияе не по-малко от външни фактори, причинени от промени в пазарната среда, налагането на ограничения върху определени предназначения на сгради и др.

Амортизацията (I) обикновено се измерва като процент, а паричният израз на амортизацията е амортизацията (O).

В зависимост от причините, предизвикващи амортизацията на даден имот, се разграничават следните видове износване: физическо, функционално и външно.

Физическото и функционално износване се делят на отстранимо и непоправимо.

Подвижно износване– това е износване, чието елиминиране е физически възможно и икономически осъществимо, т.е. разходите, направени за премахване на един или друг вид износване, допринасят за увеличаване на стойността на обекта като цяло.

Идентифицирането на всички възможни видове износване е натрупано износваненедвижим обект. В парично изражение общата амортизация е разликата между възстановителната цена и пазарната цена на оценявания обект.

Амортизацията в практиката на оценяване трябва да се разграничава по смисъл от подобен термин, използван в счетоводството (амортизация). Прогнозната амортизация е един от основните параметри, който ви позволява да изчислите текущата стойност на оценен обект на определена дата.

Физическо влошаване– постепенна загуба на техническите и експлоатационните качества на първоначално заложения при строителството обект под въздействието на природни и климатични фактори, както и на човешката дейност.

Методите за изчисляване на физическото износване на сградите са както следва:

Стандарт (за жилищни сгради);

цена;

Доживотен метод.

Стандартен метод за изчисляване на физическото износваневключва използването на различни нормативни инструкции на междусекторно или ведомствено ниво. Като пример можем да цитираме Правилата за оценка на физическото износване на жилищни сгради (VSN 53-86) на Държавния комитет по строителство и архитектура към Държавния комитет по строителство на СССР. – М., 1990 г., използван от Бюрото за техническа инвентаризация за оценка на физическото износване на жилищни сгради по време на техническа инвентаризация, планиране на основен ремонт на жилищния фонд, независимо от неговата ведомствена принадлежност.

Тези правила описват физическото износване на различни конструктивни елементи на сградите и тяхната оценка.

Физическото износване на сградата трябва да се определи с помощта на формулата

Q f = (∑ q i · J i)/100, (3.15)

където Q f – общо физическо износване на сградата, %;

q i – действителното износване на i-тия конструктивен елемент в общата стойност на сградата, %;

J i е делът на цената на конструктивен елемент в общата стойност на сградата, %.

Деловете на разходите за подмяна на отделни конструкции, елементи и системи в общата стойност на подмяна на сградата (в проценти) обикновено се вземат според обобщените показатели за разходите за подмяна на жилищни сгради, одобрени по предписания начин, а за конструкции, елементи и системи, които нямат утвърдени показатели, според прогнозната им стойност.

Описаната техника се използва изключително в домашната практика. Въпреки цялата яснота и убедителност, той има следните недостатъци:

Невъзможност за първоначално отчитане на нетипичните условия на работа на съоръжението поради „нормативност“;

Трудоемко приложение поради необходимото детайлизиране на конструктивните елементи на сградата;

Невъзможност за измерване на функционално и външно износване;

Субективност на специфичното претегляне на структурните елементи.

В основата разходен метод за определяне на физическото износванее физическото износване, изразено към момента на оценката му чрез съотношението на разходите за обективно необходими ремонтни мерки за отстраняване на повреда на конструкции, елемент, система или сграда като цяло и тяхната възстановителна цена.

Същността на метода на разходите за определяне на физическата амортизация е да се определят разходите за пресъздаване на строителни елементи.

Този метод ви позволява незабавно да изчислите износването на елементите и сградата като цяло в разходно отношение. Тъй като изчислението на обезценката се основава на разумните действителни разходи за привеждане на износените артикули в „съществено ново състояние“, резултатът от този подход може да се счита за доста точен. Недостатъците на метода са необходимата детайлност и точност при изчисляване на разходите за ремонт на износени строителни елементи.

Определяне на физическото износване на сгради чрез метода на продължителността на живота. Индикаторите за физическо износване, ефективна възраст и икономическа продължителност на живота са в определено съотношение, което може да се изрази с формулата

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100, (3.16)

където И – износване, %;

EV – ефективна възраст, определена от експерт въз основа на техническото състояние на елементите или сградата като цяло;

VF – типичен период от физическия живот;

RSF – оставащ период от физически живот.

I = (HV: VF) 100, (3.17)

където И – износване, %;

ХВ – ефективна възраст, определена от експерт въз основа на техническото състояние на отделен елемент от сградата;

VF е типичен период от физическия живот.

Използването на формула 3.17 също е уместно при изчисляване на процентни корекции за износване в сравнявани обекти (метод на сравнителни продажби), когато не е възможно оценителят да провери избрани аналози, за да определи показателите, използвани във формула 3.16.

Процентът на амортизация на елементите или сградата като цяло, изчислен по този начин, може да се преведе в парично изражение (амортизация):

O = BC (I: 100), (3.18)

където И – износване, %;

BC – цена на замяна.

На практика елементите на конструкцията, които имат отстранимо и непоправимо физическо износване, се разделят на „дълготрайни“ и „краткотрайни“.

"Краткотрайни елементи" – елементи, които имат по-кратък живот от сградата като цяло (покривна настилка, ВиК оборудване и др.).

"Дълголетни елементи"– елементи, чиято очаквана продължителност на живот е сравнима с продължителността на живота на сградата (фундамент, носещи стени и др.).

Отстранимото физическо износване на „елементи с кратък живот“ възниква поради естественото износване на строителните елементи с течение на времето, както и поради невнимателна експлоатация. В този случай продажната цена на сградата се намалява със съответната обезценка, тъй като бъдещият собственик ще трябва да извърши „предишен отложен ремонт“, за да възстанови нормалните експлоатационни характеристики на конструкцията (текущи ремонти на интериора, реставрация на места с течащ покрив и др.). Това предполага, че елементите са възстановени до „на практика ново“ състояние.

Отстранимото физическо износване и разкъсване в парично изражение се определя като „цена на отложен ремонт“, т.е. разходи за привеждане на обекта в състояние „еквивалентно” на първоначалното.

Невъзстановимо физическо износване на компоненти с кратък живот – това са разходите за възстановяване на бързо износващи се компоненти, които се определят от разликата между цената на подмяна и размера на отстранимото износване, умножена по отношението на хронологичната възраст и физическия живот на тези елементи.

Отстранимото физическо износване на елементи с дълъг живот се определя от разумните разходи за неговото отстраняване, подобно на отстранимото физическо износване на елементи с кратък живот.

Неотстранимото физическо влошаване на елементите с дълъг живот се изчислява като разликата между разходите за подмяна на цялата сграда и сумата от отстранимото и непоправимо влошаване, умножена по отношението на хронологичната възраст и физическия живот на сградата.

Функционално облекло. Признаци на функционално износване в оценяваната сграда са несъответствието на пространствено-планировъчните и/или проектните решения със съвременните стандарти, включително различни съоръжения, необходими за нормалното функциониране на конструкцията в съответствие с нейното текущо или предназначение.

Функционалното износване се разделя на подвижно и непоправимо. Разходният израз на функционалното износване е разликата между разходите за възпроизвеждане и разходите за подмяна, което изключва функционалното износване от разглеждане.

Отстранимото функционално износване се определя от разходите за необходимата реконструкция, което допринася за по-ефективната експлоатация на имота.

Причини за функционално износване:

Недостатъци, които изискват добавяне на елементи;

Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементите;

Супер подобрения.

Недостатъци, които изискват добавяне на елементи,– елементи на сградата и оборудване, които не съществуват в съществуващата среда и без които сградата не може да отговаря на съвременните стандарти за експлоатационни характеристики. Следователно амортизацията се измерва с разходите за добавяне на тези елементи, включително тяхното инсталиране.

Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи,– длъжности, които все още изпълняват своите функции, но вече не отговарят на съвременните стандарти (водомери и газомери и противопожарна техника). Амортизацията за тези елементи се измерва като стойността на съществуващите елементи, като се вземе предвид тяхното физическо износване, минус разходите за връщане на материали, плюс разходите за демонтаж на съществуващи елементи и разходите за инсталиране на нови елементи. Разходите за връщане на материали се изчисляват като стойността на демонтираните материали и оборудване, когато се използват в други съоръжения (преразгледана остатъчна стойност).

Супер подобрения– позиции и елементи на структурата, чиято наличност в момента е неадекватна на съвременните изисквания на пазарните стандарти. Отстранимото функционално износване и разкъсване в този случай се измерва като текущата цена на подмяна на елементите за „прекомерно подобрение“ минус физическото износване, плюс разходите за демонтаж и минус стойността на възстановяването на демонтираните елементи.

Пример за прекомерно подобрение би била ситуация, при която собственикът на къща, адаптирайки я „за себе си“, е направил някои промени за собствено удобство (инвестиционна стойност), които не са адекватни от гледна точка на типичен потребител. Те включват преустройство на използваемата площ на помещенията за конкретна употреба, определена от хобитата на собственика или неговата професия. Отстранимото функционално износване в такава ситуация се определя от текущите разходи за привеждане на променените елементи в първоначалното им състояние.

В допълнение, концепцията за прекомерно подобрение е тясно свързана със сегмента на пазара на недвижими имоти, където едни и същи подобрения могат да се считат както за подходящи за конкретен сегмент, така и за прекомерни от гледна точка на типичния потребител.

Неотстранимото функционално износване е причинено от остарели пространствено-планировъчни и/или конструктивни характеристики на оценяваните сгради спрямо съвременните строителни стандарти. Признак за непоправимо функционално износване е икономическата нецелесъобразност на разходите за отстраняване на тези недостатъци. Освен това, за да бъде сградата адекватно архитектурно подходяща за предназначението си, е необходимо да се вземат предвид пазарните условия, преобладаващи към датата на оценката.

В зависимост от конкретната ситуация цената на непоправимото функционално износване може да се определи по два начина:

Капитализация на загуби от наем;

Капитализация на излишните оперативни разходи, необходими за поддържане на сградата в правилен ред.

За определяне на необходимите изчислителни показатели (наемни ставки, процент на капитализация и др.) се използват коригирани данни за сравними аналози.

В този случай избраните аналози не трябва да имат признаци на непоправимо функционално износване, идентифицирани в обекта, който се оценява. Освен това общият доход, генериран от имотния комплекс като цяло (сграда и земя) и изразен в наем, трябва да бъде разделен съответно на два компонента. За да разпределите част от приходите, свързани със сградата, можете да използвате метода на инвестиционния баланс за сградата или метода за анализ на съотношението на стойността на парцела и общата продажна цена на имотния комплекс.

Определянето на обезценката, причинена от непоправимо функционално износване поради остаряло пространствено-устройствено решение (специфична площ, кубатура), се извършва по метода на капитализиране на загубите в наема.

Изчисляването на непоправимото функционално износване чрез капитализиране на излишните оперативни разходи, необходими за поддържане на сградата в добро състояние, може да се извърши по подобен начин. Този подход е за предпочитане при оценка на непоправимото функционално износване на сгради, които се отличават с нестандартни архитектурни решения и въпреки това размерът на наема при които е сравним с наема за съвременните аналогови съоръжения, за разлика от размера на експлоатационните разходи .

Външно (икономическо) износване– амортизация на обект поради отрицателното влияние на външната среда по отношение на обекта на оценка: пазарната ситуация, сервитути, наложени върху определено използване на недвижими имоти, промени в околната инфраструктура и законодателни решения в областта на данъчното облагане, и т.н. Външното износване на недвижимия имот, в зависимост от причините, които са го причинили, в повечето случаи е непоправимо поради непромененото местоположение, но в някои случаи може да се „самоотстрани“ поради положителна промяна в заобикалящата пазарна среда.

Могат да се използват следните методи за оценка на външното износване:

Капитализация на загуби от наем;

Сравнителни продажби (сдвоени продажби);

Икономичен живот.

Използване на метода на капитализиране на загубите в наемаИзчисляването на външното износване се извършва подобно на изчисляването на функционалното непоправимо износване.

Метод на сдвоени продажбисе основава на анализ на налична ценова информация за наскоро продадени подобни имоти (сдвоени продажби). Предполага се, че обектите на сдвоена продажба се различават един от друг само по идентифицираната икономическа амортизация, свързана с обекта на оценка.

В местната практика методите за изчисляване на външното износване, базирани на елементи от сравнителен анализ на продажбите, в много случаи са неприложими поради тяхната висока трудоемкост, както и липсата на необходимата и надеждна информационна база.

Причини за събаряне:

Необходимостта от преустройство;

Разширяване на транспортните маршрути.

Трябва да се има предвид техническото състояние на събарящите се сгради, което в много случаи би позволило тяхното използване за доста дълъг период от време. Рязкото намаляване на оставащия икономически живот на сградата води до намаляване на инвестиционната привлекателност и, като следствие, рязък спад на вероятната продажна цена.

В такива случаи целта на оценката не е да се изчисли пълната собственост върху оценяваната сграда, а краткосрочните права за наем за оставащия икономически (физически) живот, при условие че потенциалният инвеститор вижда някаква полза от това придобиване.

По този начин разходният подход за определяне на пазарната стойност на недвижими имоти е, от една страна, задължителен елемент от процедурата за определяне на пазарната стойност, а от друга страна, той често е единственият инструмент за получаване на представа за оценката на недвижими имоти.

В същото време се смята, че методът на разходите има значителни ограничения при оценката на обекти със значителен експлоатационен живот поради трудности при измерването на размера на натрупаното износване и печалбата на предприемача. В допълнение, резултатите от метода на себестойността отразяват стойността на пълната собственост, така че при оценка на частичната собственост са необходими корекции.

За да се повиши точността на изчислителните процедури както за определяне на възстановителната цена, така и за изчисляване на износването, е необходима разумна компилация от няколко метода за изчисляване на тези показатели.

В теорията на оценителската дейност възстановителната стойност на сградите се тълкува като разходите за изграждане на сграда - обект на оценка към определена дата. В процеса на оценка на недвижими имоти възниква проблемът с оценката на остарели материали и строителни елементи, които не отговарят на действащите строителни норми. В тези случаи се изчисляват разходите за изграждане на сграда (оценка) с подобна полезност. В този случай оценителят има оценка на разходите въз основа на разходите за замяна. Оценките може да варират по отношение на разходите за подмяна, както и степента на износване.

Една сграда се оценява по възстановителна стойност, като се използва или възстановителна цена, или възстановителна цена. Експертът трябва да обясни избора на вид разходи за конкретна задача в доклада за правилно разбиране на крайния резултат от разходите.

Разходите за възпроизвеждане са прогнозните разходи за изграждане на копие на сграда, използвайки същите материали, дизайн, стандарти, дизайн и т.н. На практика е трудно да се определи оценката за възпроизвеждане, тъй като конструкциите могат да бъдат направени от материали, които в момента не се произвеждат и нямат цени за необходимата дата. В същото време цената на възпроизвеждането е удобна за изчисляване на износването. изисква познания в областта на проектантския и сметния бизнес.

Стойността на замяна е оценка на разходите за изграждане на конструкция с полезност, еквивалентна на обекта, който се оценява, като се използват съвременни материали, настоящи стандарти и дизайн. Използването на заместващ еквивалент опростява оценката, тъй като се основава на надеждна информация за конструкцията и изключва оценката на видовете функционално износване, но трябва да се изчислят други видове стареене.

Класификация на строителните разходи:

1. Преки разходи;
2. Непреки разходи;
3. Предприемачески доходи.

Преки разходи- Това са капиталови разходи, свързани със създаването на сгради. Непреки разходи- това са капиталови разходи, косвено свързани със строителството (заплати, разходи за заеми, оперативни разходи, наеми, маркетингови разходи, продажби). Награда на предприемачавзема предвид възнаграждението за риска от навременно изпълнение на проекта. При изчисляване на разходите експертът анализира печалбата на предприемача, печалбата на предприемача, равна на разликата между общите разходи за строителство и цената на обекта на пазара.

Преки разходи- прогнозната цена на монтажните работи, като се вземат предвид преките, режийните разходи и печалбата на организацията. Преките разходи включват заплати, строителни материали и оперативни разходи за машини. Режийните разходи се определят по стандарти и включват разходи за транспорт, административен персонал и др. Печалбата на изпълнителя на монтажа зависи от стойността на строителните работи и се заплаща от инвеститора. При изчисляване на разходите на изпълнителя се вземат предвид следните обстоятелства:

• За големи размери на сградата се използват издръжливи конструкции. Разходите се определят от качеството на материалите и работата, така че материалите трябва да бъдат посочени.
• Степента на конкуренция между изпълнителите на пазара определя нивото на разходите;
• Нивото на режийните разходи се определя от капацитета на изпълнителя.

Непреки разходи- разходи за строителство, които не са свързани с договора за строителство, включително:

• Проектантска работа;
• Консултантски, правни услуги;
• Кредитно финансиране;
• Рискова застраховка;
• Данъци по време на строителството;
• Разходи за разработка;
• Маркетингови разходи;
• Административни разходи на предприемача и др.

При определяне на косвените разходи експертът взема предвид определени обстоятелства. Когато оценявате недвижими имоти на неразвит пазар, непреките разходи съдържат допълнителни разходи (маркетинг, комисионни, административни и др.). Част от разходите се определят от обема на строителството, като тези разходи се изчисляват като процент от преките разходи, а другата част се определя от вида на имота, оценен чрез директно изчисление.

Предприемаческият доход е част от цената на сграда на пазара, представляваща печалбата, генерирана по време на строителството, като се вземат предвид рисковете. Доходът на предприемача е равен на разликата между продажната цена на обекта на пазара и общите разходи. Бизнес приходите са неразделна част от стойността на сградите на пазара. На практика, за да се изчисли доходът на предприемача, те използват анализ на транзакции с аналогични обекти, определят стандартния процент на дохода, който се задава на показатели за разходи (преки разходи, сума на разходите, сума на разходите и цената на сайт, цената на проекта).

По този начин оценяването на сгради по възстановителна стойност е удобен метод за оценка на недвижими имоти, овладян от професионалисти.