Troškovi zamjene imovine. Osnovna sredstva. Računovodstveno i porezno računovodstvo Obračun zamjenske cijene nekretnine

Trošak zamjene osnovnih sredstava obično se naziva trošak koji se koristi pri procjeni bilo kojeg objekta koji se odnosi na osnovna sredstva nakon završenog postupka revalorizacije.

Taj dio osnovnih sredstava koji ima vrijednost u granicama utvrđenim računovodstvenom politikom organizacije, a koja ne bi trebala prelaziti 20.000 rubalja po jedinici, može se odraziti u računovodstvenim izvještajima kao sastavni dio zaliha materijalne i proizvodne prirode. Kako biste osigurali odgovarajući nivo sigurnosti ovih dokumenata, moraćete da vodite računa o organizovanju odgovarajuće kontrole nad svim njihovim kretanjem.

Za potrebe poreza, svi objekti čija je cijena do 10.000 rubalja moraju biti odmah otpisani kao materijalni troškovi.

Cijena OS objekata ne može se mijenjati. Istina, vrijedi uzeti u obzir niz faktora koji dopuštaju ovu mogućnost: rekonstrukcija objekata, njihova modernizacija, nepotpuna likvidacija ili izvođenje radova na rekonstrukciji osnovnih sredstava.

Postupak revalorizacije provodi se korištenjem metoda direktne konverzije ili putem dokumentarnih dokaza tržišne vrijednosti. Osnovni cilj ovakvih postupaka je utvrđivanje stvarne vrijednosti sve imovine koja pripada osnovnim sredstvima dovođenjem primarne vrijednosti na tržišne cijene i postojeće stanje prilikom revalorizacije.

Postupak revalorizacije može se provesti bilo od strane primarni, and by rezidualni ili restorativni Cijena.

Prema primarnom trošku, osnovna sredstva će biti primljena na računovodstvo. Početna cijena predstavlja iznos stvarnih troškova preduzeća koji su utrošeni na kupovinu, izgradnju ili stvaranje osnovnih sredstava, pored PDV-a i drugih vrsta poreskih dažbina koje podliježu povraćaju.

Primarna cijena osnovnih sredstava koja je učinjena kao ulog u osnovni kapital preduzeća je njihova novčana vrijednost, o čemu se kolegijalnom odlukom ugovaraju osnivači privredne strukture.

Primarni trošak osnovnih sredstava koja je preduzeće steklo na osnovu ugovora o besplatnoj donaciji je njihova tržišna vrijednost, aktuelna u trenutku prijema u bilans stanja.

Troškovi zamjene osnovnih sredstava odgovaraju iznosu finansijskih troškova koje je društvo dužno platiti na dan ponovne procjene u slučaju da postoji potreba za zamjenom objekta.

Možete odrediti zamjensku cijenu za OS koristeći:

1. Informacije o sličnim materijalima daje sam proizvođač.
2. Podaci o troškovima dobiveni od statističkih organizacija ili od prodajnih predstavnika.
3. Podaci o troškovima koji se objavljuju u posebnim književnim i informativnim publikacijama.
4. Procjene koje su izvršili zaposleni u BTI.
5. Stručna mišljenja o trenutnoj vrijednosti osnovnih sredstava.

Evaluacija, revalorizacija i promjena

U okviru računovodstva se redovno sprovodi postupak vrednovanja osnovnih sredstava. Danas je uobičajeno razlikovati sljedeće vrste revalorizacije OS:

• po primarnoj cijeni;
• po zamjenskoj cijeni;
• po preostaloj cijeni.

Prema postojećoj proceduri, sva osnovna sredstva moraju biti iskazana u računovodstvenim evidencijama prema njihovoj primarnoj ili zamjenskoj cijeni.

Prije revalorizacije osnovnih sredstava koja su dio određene homogene kategorije materijalnih objekata, potrebno je imati na umu da će se sličan postupak ubuduće morati provoditi kontinuirano. To je učinjeno kako bi se osiguralo da trošak ovih objekata, prikazan u računovodstvenim izvještajima, nema ozbiljnih razlika u odnosu na zamjensku cijenu.

Prije ponovnog vrednovanja operativnog sistema, potrebni su neki pripremni radovi. Postoji proces izdavanja naloga ili drugog administrativnog dokumenta u vezi sa revalorizacijom. Pored toga, moraćete da pripremite kompletnu listu operativnih sistema koji će biti predmet ove procedure. U takvoj listi potrebno je naznačiti sljedeće informacije:

• naziv određenog objekta;
• datum njegove kupovine ili proizvodnje, izgradnje;
• datum prihvatanja takvih objekata za računovodstvo u računovodstvenom odjelu organizacije.

Osim toga, potrebno je provjeriti postojanje takvih objekata. As izvorni podaci organizovati revalorizaciju može biti:

• prvobitnu ili tekuću cijenu ako je ovaj objekat već bio predmet revalorizacije na dan 31. decembra prethodne izvještajne godine;
• obim obračunate amortizacije na isti datum za ceo period eksploatacije objekta;
• dokumentarni dokaz o trenutnoj vrijednosti na dan 1. januara izvještajne godine.

Postupak revalorizacije uključuje preračunavanje primarne kao i tekuće vrijednosti. Ako je određeni objekat već prošao proceduru revalorizacije, onda provjera iznosa obračunate amortizacije.

Postojeće metode izračunavanja

Postoji nekoliko metoda za izračunavanje zamjenske cijene imovine.

Metodologija komparativne jedinice je proces izračunavanja troškova izgradnje jedne uporedne građevinske jedinice. Cijena jedne uporedne jedinice analoga prilagođava se sa stanovišta postojećih razlika sa upoređivanim objektima.

Da biste izračunali punu cijenu predmetnog objekta, potrebno je pomnožite prilagođeni trošak uporedne jedinice sa brojem uporednih jedinica. Utvrđivanje visine troškova često se vrši korištenjem referentne i regulatorne dokumentacije, odnosno zbirnih parametara cijene izgradnje i zbirnih parametara zamjenske cijene.

Koristeći sljedeću formulu, možete izračunati cijenu nekretnine:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, gdje je

Tso– cijenu objekta koji je u postupku ocjene, Tsm2– cijena izgradnje jednog kvadratnog metra površine, By– ukupna površina nekretnine koja se procjenjuje, KOp– faktor korekcije za vjerovatnoću otkrivanja neslaganja između stvarne površine objekta i podataka dostupnih iz BTI-a i stvarne površine zgrade (KOp = 1,1-1,2), CON– koeficijent koji uzima u obzir utvrđena odstupanja između objekta koji se procjenjuje i odabrane tipske zgrade (za identične objekte KOn = 1), KOHM– koeficijent koji uzima u obzir lokaciju nekretnine, KOv– vremenski koeficijent, koji uzima u obzir razliku između cijene građevinskih i instalaterskih radova na početku izgradnje i datuma postupka procjene, KOpz– koeficijent koji uzima u obzir profitnu maržu organizacije koja djeluje kao programer, KONDs– koeficijent koji uzima u obzir iznos PDV-a.

Može se uzeti u obzir jedan od najvažnijih aspekata pri primjeni takve tehnike izbor standardnog analoga. Da biste to učinili ispravno, morate uzeti u obzir sljedeće faktori, kao ista funkcionalna namjena, sličnost postojećih fizičkih parametara, približna starost, drugi parametri.

Metoda seciranja na pojedinačne komponente se uglavnom razlikuje od metode komparativne jedinice po tome što se cijena zgrade izračunava kao zbir cijena svakog pojedinačnog građevinskog elementa. Cijena koštanja za svaki pojedinačni element izračunava se na osnovu direktnih i indirektnih troškova.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, gdje je

Tsz– cijenu izgradnje nepokretnog objekta, Aboutj– zapremina j-tog elementa, Tsej je cijena jedne jedinice zapremine, Kon je koeficijent koji uzima u obzir razlike između konkretnog objekta i odabrane standardne zgrade (za slične objekte Kon = 1).

Kvantitativna metodologija istraživanja je osnova za korištenje prethodno opisanih metoda za izračunavanje veličine zamjenske cijene nekretnine. Omogućava vam da dobijete najtačnije podatke. Istovremeno, vrijedno je napomenuti činjenicu da je ova metoda najskuplji. S tim u vezi, osoba koja će biti uključena u ocjenjivanje mora imati dovoljan nivo znanja i odgovarajuću teorijsku obuku, potkrijepljenu praktičnim iskustvom.

U periodu eksploatacije osnovnih proizvodnih sredstava mogu doći do promena koje se odnose na ubrzanje naučno-tehničkog procesa, čime se umanjuje cena procesa proizvodnje sredstava rada, au uslovima inflacije, početna cena proizvedenih sredstava za rad. trudovi se mogu povećati. Stoga je neophodno eliminisati narušavajući uticaj faktora cene. U tu svrhu se stalna proizvodna sredstva procjenjuju po trošku zamjene.

Trošak zamjene pokazuje koja bi sredstva morala biti utrošena po cijenama i stopama koje postoje u ovom trenutku da bi se nabavila ili izgradila osnovna proizvodna sredstva slična raspoloživim.

Da bi se odredio trošak zamjene osnovnih proizvodnih sredstava, oni se revaloriziraju korištenjem dvije glavne metode:

1) indeksiranjem njihove knjigovodstvene vrijednosti,

2) direktnim preračunavanjem knjigovodstvene vrednosti u odnosu na cene koje su važile na dan 1. januara naredne godine.

3. Preostala vrijednost– to je početni trošak osnovnih sredstava (knjigovodstvena vrijednost) umanjen za amortizaciju, čiji je iznos određen visinom troškova amortizacije za cijeli vijek trajanja ovih osnovnih sredstava.

Omogućava vam da procenite stepen istrošenosti radne opreme, planirate obnovu i popravku osnovnih sredstava. Postoje dvije vrste preostale vrijednosti:

1) utvrđuje se prema prvobitnoj ceni, utvrđenoj obračunom amortizacije,

2) po trošku zamjene, utvrđenom stručnim putem u postupku revalorizacije sredstava rada.

Preostala vrijednost se može izračunati pomoću formule:

Od ostalih = C n + C k * [(A n * C n *T)/100]

gdje je C n početni trošak osnovnih sredstava,

C to – troškovi velikih popravki tokom čitavog vijeka trajanja osnovnih sredstava,

A n – godišnja stopa amortizacije,

T – period u kojem su osnovna sredstva radila, godine.

4. Salvacijska vrijednost– trošak prodaje dotrajalih i otpisanih osnovnih sredstava i reguliše se samo stanjem osnovnih sredstava i daljom mogućnošću njihovog korišćenja; može varirati (za opremu) od pune zamjenske cijene do prodaje opreme po cijeni starog metala.

Tokom procesa proizvodnje, osnovna proizvodna sredstva su podložna moralnom i fizičkom habanju.

Fizičko pogoršanje– gubitak osnovnih sredstava upotrebne vrijednosti. Fizičko habanje nastaje kako u toku eksploatacije osnovnih sredstava, tako i tokom njihovog neaktivnosti.

Zastarjelost osnovnih sredstava– smanjenje njihove cijene pod uticajem naučno-tehnološkog napretka.

Zastarelost osnovnih sredstava nastaje pre nastupa potpunog fizičkog habanja.

Amortizacija osnovnih sredstava vrši se pomoću jedne od sljedećih metoda obračuna troškova amortizacije:

1. linearna;

Linearnom metodom amortizacija se ravnomjerno obračunava na osnovu početne ili zamjenske cijene objekta osnovnih sredstava i stope amortizacije izračunate iz vijeka trajanja ovog objekta.

Na primjer, preduzeće je kupilo opremu u vrijednosti od 120 hiljada rubalja, čiji je vijek trajanja 5 godina, tada će stopa amortizacije biti 100%: 5 = 20% godišnje. Godišnji iznos amortizacije = 120 hiljada rubalja. * 20% = 24 hiljade rubalja.

2. smanjenje ravnoteže;

Metodom umanjenja bilansa godišnji iznos amortizacije utvrđuje se na osnovu preostale vrijednosti osnovnih sredstava na početku godine i stope amortizacije, a ponekad i korištenjem faktora ubrzanja utvrđenog zakonom.

Suština metode koja se koristi je da će se udio amortizacije pripisan trošku proizvodnje smanjivati ​​sa svakom narednom godinom rada navedenog objekta.

Preostali iznosi se otpisuju na trošak. Direktan otpis ovog iznosa na troškove ili finansijske rezultate može pogoršati njegovo finansijsko stanje i nivo profitabilnosti. U određenoj mjeri, ovi gubici se mogu nadoknaditi prodajom nedovoljno amortizovane opreme.

Strana praksa upotrebe nelinearnih metoda obračuna amortizacije (posebno SAD) uključuje utvrđivanje višestrukosti utvrđivanja opadajućeg stanja. Koristeći metodu dvostrukog smanjenja, godišnji troškovi amortizacije (A) će se odrediti po formuli:

A = C o * N * 2,

C o - rezidualna vrijednost opreme na početku godine,

N – stopa amortizacije za cijeli period rada opreme,

2 – višestrukost obračuna.

3. otpis troškova na osnovu zbira godina korisnog vijeka trajanja;

Prilikom primjene metode otpisa troška zbirom broja godina korisnog vijeka trajanja, godišnji iznos amortizacije utvrđuje se na osnovu izvorne cijene objekta osnovnih sredstava i omjera broja godina, gdje je brojilac je broj godina preostalih do isteka vijeka trajanja objekta, a nazivnik je zbir broja godina trajanja usluga. Likvidaciona vrijednost se ne koristi ovom metodom, jer stavka osnovnog sredstva u potpunosti prenosi svoju vrijednost tokom perioda korisne upotrebe.

Sa stanovišta finansijskog planiranja, ova metoda je poželjnija jer omogućava otpis većine troškova osnovnih sredstava na početku rada. Nadalje, stopa otpisa se usporava, što osigurava smanjenje troškova proizvodnje.

Pokazatelj koji odražava stvarnu cijenu zgrade u savremenim uslovima..."

Izvor:

NAREDBA Ministarstva odbrane Ruske Federacije od 27. juna 1996. godine N 260

"O ODOBRAVANJU UPUTSTVA ZA ODRŽAVANJE, TEKUĆE I GLAVNE POPRAVKE ZGRADA I OBJEKATA MINISTARSTVA ODBRANE RUSKOG FEDERACIJE"

Zvanična terminologija. Akademik.ru. 2012.

Pogledajte šta je „trošak zamene zgrade“ u drugim rečnicima:

trošak zamjene zgrade- - Telekomunikacijske teme, osnovni koncepti EN zamjenska vrijednost zgrade... Vodič za tehnički prevodilac

TROŠKOVI ZAMJENE- (zamjenski trošak) Računovodstveni sistem u kojem se imovina kompanije i troškovi amortizacije vrednuju po zamjenskoj cijeni zgrada i opreme. Ova metoda je idealna ako se zgrade i oprema mogu zamijeniti tačno... Ekonomski rječnik

TROŠKOVI OSNOVNIH SREDSTAVA (SREDSTAVA), POVRATAK- procijenjeni troškovi restauracije njihove tačne kopije u savremenim uslovima korištenjem sličnih materijala i održavanjem svih operativnih parametara. Potpuni trošak zamjene određen je troškovima ponovnog kreiranja novih ... ... Veliki računovodstveni rječnik

TROŠKOVI, POVRATAK- U osiguranju imovine: procena imovine po ceni koja se mora platiti da bi se ona zamenila imovinom koja joj je identična i koja se nalazi na istom mestu. U tom slučaju osiguravač mora obezbijediti zamjenu oštećene ili izgubljene stvari... ... Osiguranje i upravljanje rizicima. Terminološki rječnik

PRISTUP PROCJENI TROŠKOVA- (eng. troškovni pristup vrednovanju), plata – skup tehnika i metoda za određivanje tržišne vrijednosti procijenjenog objekta, na osnovu iznosa troškova potrebnih za njegovo ponovno kreiranje u uslovima koji su vladali na dan procjene, uzimajući u obzir ... ... Finansijski i kreditni enciklopedijski rječnik

Nekretnina- (Nekretnine) Definicija nekretnine, vrste nekretnina, iznajmljivanje i prodaja nekretnina Informacije o pojmu nekretnine, vrstama nekretnina, zakupu i prodaji nekretnina, oporezivanju i osiguranju Sadržaj - ovo je vrsta imovine, ... ... Investor Encyclopedia

Nekretnina- Nekretnina je vrsta imovine koja je zakonom priznata kao nepokretna. Nekretnine po porijeklu obuhvataju zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije kretanje bez... ... Wikipedia - NEKRETNINE, NEKRETNINEI.n. uključuje zemljište, zgrade i objekte koji se na njemu stalno nalaze.n. nepravni termin za pojam nekretnine, uključujući zemljište, zgrade i objekte povezane s njihovom upotrebom i ... ... Enciklopedija bankarstva i finansija

Amortizacija se karakteriše smanjenjem korisnosti nekretnine, njene potrošačke atraktivnosti sa stanovišta potencijalnog investitora i izražava se smanjenjem vrijednosti tokom vremena (deprecijacijom) pod uticajem različitih faktora. Kako se objekat koristi, parametri koji karakterišu konstruktivnu pouzdanost zgrada i objekata, njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom upotrebom, vezanom za život ljudi, postepeno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje utiču eksterni faktori uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja na određene namjene objekata itd.

Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste habanja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.

Fizičko i funkcionalno trošenje dijele se na uklonjivo i nepopravljivo.

Odjeća koja se može skinuti– to je habanje čije je otklanjanje fizički moguće i ekonomski izvodljivo, tj. Troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste habanja doprinose povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Prepoznavanje svih mogućih vrsta habanja je akumulirano habanje objekat nekretnine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između troška zamjene i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Amortizacija u praksi vrednovanja mora se razlikovati po značenju od sličnog pojma koji se koristi u računovodstvu (amortizacija). Procijenjena amortizacija je jedan od glavnih parametara koji vam omogućava da izračunate trenutnu vrijednost procijenjenog objekta na određeni datum.

Fizičko pogoršanje– postepeni gubitak tehničkih i eksploatacionih kvaliteta objekta prvobitno postavljenih tokom izgradnje pod uticajem prirodnih i klimatskih faktora, kao i ljudske aktivnosti.

Metode za proračun fizičkog propadanja zgrada su sljedeće:

Standard (za stambene zgrade);

Cost;

Doživotna metoda.

Standardna metoda za izračunavanje fizičkog habanja uključuje korištenje različitih regulatornih uputstava na međusektorskom ili resornom nivou. Kao primjer možemo navesti Pravila za procjenu fizičkog trošenja stambenih zgrada (VSN 53-86) Državnog komiteta za građevinarstvo i arhitekturu pri Državnom odboru za izgradnju SSSR-a. – M., 1990. godine, koristio Zavod za tehnički inventar za potrebe procjene fizičkog dotrajalosti stambenih objekata prilikom tehničkog inventara, planiranja kapitalnih popravki stambenog fonda, bez obzira na njegovu resornu pripadnost.

Ova pravila opisuju fizičko trošenje različitih konstrukcijskih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule

Q f = (∑ q i · J i)/100, (3.15)

gdje je Q f – ukupno fizičko habanje zgrade, %;

q i – stvarno habanje i-tog elementa konstrukcije u ukupnoj cijeni zgrade, %;

J i je udio cijene elementa konstrukcije u ukupnoj cijeni zgrade, %.

Udjeli troškova zamjene pojedinih objekata, elemenata i sistema u ukupnim troškovima zamjene zgrade (u procentima) obično se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada odobrenim na propisan način, a za objekte, elemente i sistemi koji nemaju odobrene indikatore, prema njihovoj procijenjenoj cijeni.

Opisana tehnika se koristi isključivo u domaćoj praksi. Uprkos svoj jasnoći i uvjerljivosti, on ima sljedeće nedostatke:

Nemogućnost prvobitnog uzimanja u obzir netipičnih uslova rada objekta zbog „normativnosti“;

Radno intenzivna primjena zbog potrebnog detaljiranja konstruktivnih elemenata zgrade;

Nemogućnost mjerenja funkcionalnog i vanjskog trošenja;

Subjektivnost specifičnog vaganja konstruktivnih elemenata.

U srži troškovna metoda za određivanje fizičkog habanja je fizičko habanje, izraženo u trenutku njegove procene odnosom cene objektivno neophodnih popravnih mera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sistema ili zgrade u celini i cene njihove zamene.

Suština troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je utvrđivanje troškova rekonstrukcije građevinskih elemenata.

Ova metoda vam omogućava da odmah izračunate trošenje elemenata i zgrade u cjelini u smislu troškova. Budući da se obračun umanjenja vrijednosti zasniva na razumnim stvarnim troškovima dovođenja dotrajalih predmeta u „znatno novo stanje“, rezultat ovog pristupa se može smatrati prilično tačnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i tačnost u proračunu troškova popravke dotrajalih građevinskih elemenata.

Određivanje fizičkog propadanja zgrada metodom životnog vijeka. Pokazatelji fizičkog istrošenosti, efektivne starosti i ekonomskog životnog vijeka su u određenom omjeru koji se može izraziti formulom

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100, (3.16)

gdje je I – habanje, %;

EV – efektivna starost koju utvrđuje stručno lice na osnovu tehničkog stanja elemenata ili objekta u cjelini;

VF – tipičan period fizičkog života;

RSF – preostali period fizičkog života.

I = (HV: VF) 100, (3.17)

gdje je I – habanje, %;

HV – efektivna starost koju utvrđuje stručno lice na osnovu tehničkog stanja posebnog elementa zgrade;

VF je tipičan period fizičkog života.

Upotreba formule 3.17 je također relevantna kada se izračunava procentualna usklađenja za habanje u upoređenim objektima (metoda uporedne prodaje), kada nije moguće da procjenitelj pregleda odabrane analoge kako bi odredio indikatore koji se koriste u formuli 3.16.

Ovako izračunat postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

O = pne (I: 100), (3.18)

gdje je I – habanje, %;

BC – trošak zamjene.

U praksi se elementi konstrukcije koji imaju uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje dijele na "dugotrajne" i "kratkotrajne".

"Kratkotrajni elementi" – elementi koji imaju kraći vek trajanja od objekta u celini (krov, vodovodna oprema itd.).

"Dugovječni elementi"– elementi čiji je očekivani vijek trajanja uporediv sa vijekom trajanja zgrade (temelji, nosivi zidovi i sl.).

Uklonjivo fizičko habanje “kratkotrajnih elemenata” nastaje zbog prirodnog habanja građevinskih elemenata tokom vremena, kao i nepažljivog rada. U ovom slučaju, prodajna cijena zgrade se umanjuje za odgovarajuće umanjenje vrijednosti, budući da će budući vlasnik morati obaviti „prethodno odložene popravke“ kako bi obnovio normalne operativne karakteristike objekta (rutinske popravke unutrašnjosti, restauracija područja prokišnjavanja krovišta itd.). Ovo pretpostavlja da su stavke vraćene u "praktično novo" stanje.

Fizičko trošenje koje se može ukloniti u novčanom smislu je definisano kao „trošak odloženih popravki“, tj. troškovi dovođenja objekta u stanje “ekvivalentno” originalnom.

Nepopravljivo fizičko trošenje komponenti sa kratkim vijekom trajanja – to su troškovi restauracije brzo habajućih komponenti, koji se određuju razlikom između troškova zamjene i količine odstranjivog trošenja, pomnožene omjerom hronološke starosti i fizičkog vijeka ovih elemenata.

Uklonjivo fizičko habanje elemenata sa dugim vijekom vijeka određeno je razumnim troškovima njegovog eliminacije, slično uklonjivom fizičkom habanju elemenata s kratkim vijekom trajanja.

Neuklonjivo fizičko propadanje dugotrajnih elemenata izračunava se kao razlika između troškova zamjene cijele zgrade i zbroja uklonjivog i nenadoknadivog propadanja, pomnoženog omjerom hronološke starosti i fizičkog vijeka trajanja zgrade.

Funkcionalna odjeća. Znakovi funkcionalnog habanja u procijenjenom objektu su neusklađenost prostorno-planskih i/ili projektantskih rješenja sa savremenim standardima, uključujući različitu opremu neophodnu za normalan rad objekta u skladu sa njegovom trenutnom ili namjenom.

Funkcionalno trošenje dijeli se na uklonjivo i nepopravljivo. Izraz troškova funkcionalnog trošenja je razlika između cijene reprodukcije i cijene zamjene, što isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.

Uklonjivo funkcionalno habanje određeno je troškovima potrebne rekonstrukcije, što doprinosi efikasnijem radu nekretnine.

Uzroci funkcionalnog trošenja:

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata;

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;

Super poboljšanja.

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata,– elementi zgrade i oprema koji ne postoje u postojećem okruženju i bez kojih zgrada ne može ispuniti savremene standarde izvedbe. Stoga se amortizacija mjeri troškom dodavanja ovih stavki, uključujući njihovu ugradnju.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata,– radna mjesta koja i dalje obavljaju svoje funkcije, ali više ne ispunjavaju savremene standarde (brojila vode i plina i vatrogasna oprema). Amortizacija za ove stavke se mjeri kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovo fizičko habanje, umanjen za troškove povrata materijala, plus trošak demontaže postojećih elemenata i trošak ugradnje novih elemenata. Trošak povratnog materijala obračunava se kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima (revidirajuća rezidualna vrijednost).

Super poboljšanja– pozicije i elementi strukture čija je dostupnost trenutno neadekvatna savremenim zahtjevima tržišnih standarda. Funkcionalno habanje i habanje koje se može ukloniti u ovom slučaju se mjeri kao trenutni trošak zamjene predmeta „pretjeranog poboljšanja“ minus fizičko habanje, plus trošak demontaže i minus vrijednost spasavanja demontiranih elemenata.

Primjer pretjeranog poboljšanja bila bi situacija u kojoj je vlasnik kuće, prilagođavajući je „za sebe“, napravio neke promjene za svoju pogodnost (investicionu vrijednost) koje nisu bile adekvatne sa stanovišta tipičnog korisnika. To uključuje preuređenje korisne površine ​​​​prostora za određenu namjenu, koja je određena hobijima vlasnika ili njegovim zanimanjem. Funkcionalno trošenje koje se može ukloniti u takvoj situaciji određeno je trenutnim troškovima dovođenja promijenjenih elemenata u prvobitno stanje.

Osim toga, koncept prekomjernog poboljšanja usko je povezan sa segmentom tržišta nekretnina, gdje se ista poboljšanja mogu smatrati kako primjerenim za određeni segment, tako i pretjeranim sa stanovišta tipičnog korisnika.

Neuklonjivo funkcionalno habanje uzrokovano je zastarjelim prostorno-planskim i/ili strukturnim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na savremene građevinske standarde. Znak nepopravljivog funkcionalnog habanja je ekonomska nesvrsishodnost utroška sredstava na otklanjanje ovih nedostataka. Osim toga, da bi objekat bio adekvatno arhitektonski prilagođen svojoj namjeni, potrebno je uzeti u obzir tržišne uslove koji su vladali na dan procjene.

Ovisno o konkretnoj situaciji, trošak nepopravljivog funkcionalnog habanja može se odrediti na dva načina:

Kapitalizacija gubitaka u zakupnini;

Kapitalizacija viška operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u ispravnom stanju.

Za određivanje potrebnih pokazatelja izračuna (stope zakupa, stopa kapitalizacije, itd.), koriste se prilagođeni podaci za uporedive analoge.

U ovom slučaju, odabrani analozi ne bi trebali imati znakove nepopravljivog funkcionalnog habanja identificirane u objektu koji se procjenjuje. Osim toga, ukupan prihod koji ostvaruje imovinski kompleks u cjelini (zgrada i zemljište) i izražen u zakupnini mora se shodno tome podijeliti na dvije komponente. Da biste alocirali dio prihoda koji se pripisuje zgradi, možete koristiti metodu bilansa ulaganja za zgradu ili metodu analize odnosa vrijednosti zemljišne parcele i ukupne prodajne cijene imovinskog kompleksa.

Utvrđivanje umanjenja vrijednosti uzrokovanog nenadoknadivim funkcionalnim habanjem zbog zastarjelog prostorno-planskog rješenja (specifična površina, kubika) vrši se metodom kapitalizacije gubitaka u zakupnini.

Proračun nepopravljivog funkcionalnog habanja kapitalizacijom viška operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u dobrom stanju može se izvršiti na sličan način. Ovaj pristup je poželjniji za procjenu nepopravljivog funkcionalnog habanja zgrada koje se odlikuju nestandardnim arhitektonskim rješenjima, a ipak je visina zakupnine uporediva sa zakupninom za moderne analogne objekte, za razliku od visine operativnih troškova. .

Eksterno (ekonomsko) habanje– amortizacija objekta zbog negativnog uticaja eksternog okruženja u odnosu na predmet procene: stanje na tržištu, služnosti na određeno korišćenje nepokretnosti, promene okolne infrastrukture i zakonske odluke u oblasti oporezivanja, itd. Vanjsko habanje nekretnine, ovisno o razlozima koji su ga izazvali, u većini slučajeva je nepopravljivo zbog nepromijenjene lokacije, ali se u nekim slučajevima može „otkloniti sam“ zbog pozitivne promjene tržišnog okruženja u okruženju.

Za procjenu vanjskog habanja mogu se koristiti sljedeće metode:

Kapitalizacija gubitaka od najma;

Uporedna prodaja (uparena prodaja);

Ekonomski životni vijek.

Koristeći metodu kapitalizacije gubitaka u renti Proračun vanjskog habanja vrši se slično kao i proračun funkcionalnog nepopravljivog habanja.

Metoda uparene prodaje temelji se na analizi dostupnih informacija o cijenama nedavno prodatih sličnih nekretnina (uparene prodaje). Pretpostavlja se da se objekti uparene prodaje razlikuju jedni od drugih samo po ekonomskoj amortizaciji koja je identifikovana i povezana sa predmetom procene.

U domaćoj praksi metode za proračun eksternog habanja zasnovane na elementima uporedne analize prodaje su u velikom broju slučajeva neprimjenjive zbog njihovog visokog intenziteta rada, kao i nedostatka potrebne i pouzdane baze podataka.

Razlozi rušenja:

Potreba za ponovnim razvojem;

Proširenje transportnih puteva.

Treba uzeti u obzir tehničko stanje objekata koji se ruše, što bi u mnogim slučajevima omogućilo njihovu upotrebu tokom prilično dugog vremenskog perioda. Naglo smanjenje preostalog ekonomskog vijeka zgrade dovodi do smanjenja investicione atraktivnosti i, kao posljedicu, naglog pada vjerovatne prodajne cijene.

U takvim slučajevima, svrha procjene nije izračunavanje potpunog vlasništva nad zgradom koja se procjenjuje, već kratkoročno pravo na zakup za preostali ekonomski (fizički) vijek, pod uslovom da potencijalni investitor vidi bilo kakvu korist od ove akvizicije.

Dakle, troškovni pristup za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine je, s jedne strane, obavezan element postupka za utvrđivanje tržišne vrijednosti, a s druge strane, često je jedini alat za sticanje ideje o vrednovanje nekretnina.

Istovremeno, smatra se da troškovna metoda ima značajna ograničenja pri procjeni objekata sa značajnim vijekom trajanja zbog poteškoća u mjerenju iznosa akumuliranog habanja i profita poduzetnika. Osim toga, rezultati troškovne metode odražavaju vrijednost punog vlasništva, pa su pri vrednovanju djelomičnog vlasništva neophodna prilagođavanja.

Da bi se povećala tačnost postupaka izračunavanja kako za određivanje troškova zamjene tako i za izračunavanje habanja, neophodna je razumna kompilacija nekoliko metoda za izračunavanje ovih pokazatelja.

U teoriji aktivnosti vrednovanja, trošak zamene zgrada tumači se kao trošak izgradnje zgrade – predmeta procene na određeni datum. U postupku procjene nekretnina javlja se problem procjene zastarjelih materijala i građevinskih elemenata koji nisu u skladu sa važećim građevinskim standardima. U tim slučajevima se obračunava trošak izgradnje zgrade (procjena) slične korisnosti. U ovom slučaju, procjenitelj ima procjenu troškova na osnovu troškova zamjene. Procjene se mogu razlikovati u smislu cijene zamjene, kao i stepena istrošenosti.

Zgrada se vrednuje po zamjenskoj cijeni koristeći zamjensku cijenu ili zamjensku cijenu. Stručnjak mora u izvještaju objasniti izbor vrste troškova za određeni zadatak za pravilno razumijevanje konačnog rezultata troškova.

Troškovi reprodukcije su procijenjeni trošak izgradnje replike zgrade koristeći iste materijale, dizajn, standarde, dizajn itd. U praksi je teško odrediti procjenu za reprodukciju, jer se konstrukcije mogu izraditi od materijala koji se trenutno ne proizvode i nemaju cijene za traženi datum. Istovremeno, trošak reprodukcije je pogodan za izračunavanje habanja. potrebno znanje iz oblasti projektovanja i procene poslovanja.

Trošak zamjene je procjena troškova izgradnje konstrukcije čija je korisnost ekvivalentna objektu koji se procjenjuje korištenjem savremenih materijala, važećih standarda i dizajna. Upotreba zamjenskog ekvivalenta pojednostavljuje procjenu, jer se zasniva na pouzdanim informacijama o konstrukciji i isključuje procjenu tipova funkcionalnog habanja, ali se moraju izračunati drugi tipovi starenja.

Klasifikacija troškova izgradnje:

1. Direktni troškovi;
2. Indirektni troškovi;
3. Poduzetnički prihod.

Direktni troškovi- To su kapitalni izdaci vezani za izgradnju objekata. Indirektni troškovi- to su kapitalni troškovi indirektno vezani za izgradnju (plate, troškovi kredita, operativni troškovi, naknade za iznajmljivanje, marketinški troškovi, prodaja). Nagrada preduzetnika uzima u obzir nagradu za rizik pravovremene implementacije projekta. Prilikom izračunavanja troška, ​​stručnjak analizira profit graditelja, profit poduzetnika, jednak razlici između ukupnih troškova izgradnje i cijene objekta na tržištu.

Direktni troškovi- procijenjeni trošak instalacijskih radova, uzimajući u obzir direktne, režijske troškove i profit organizacije. Direktni troškovi uključuju plate, građevinski materijal i operativne troškove mašina. Režijski troškovi utvrđuju se prema standardima i uključuju troškove transporta, administrativnog osoblja itd. Dobit izvođača montaže zavisi od cijene građevinskih radova i plaća je investitor. Prilikom obračuna troškova izvođača u obzir se uzimaju sljedeće okolnosti:

• Za velike građevinske dimenzije koriste se izdržljive konstrukcije. Troškovi se određuju kvalitetom materijala i rada, pa se materijali moraju specificirati.
• Stepen konkurencije među izvođačima na tržištu određuje nivo troškova;
• Visina režijskih troškova je određena kapacitetom izvođača.

Indirektni troškovi- troškovi izgradnje koji nisu u vezi sa ugovorom o izgradnji, uključujući:

• Dizajnerski radovi;
• Savjetovanje, pravne usluge;
• Finansiranje kredita;
• Osiguranje od rizika;
• Porezi tokom izgradnje;
• Troškovi razvoja;
• Marketinški troškovi;
• Administrativni troškovi programera itd.

Prilikom utvrđivanja indirektnih troškova vještak uzima u obzir određene okolnosti. Prilikom vrednovanja nekretnina na nerazvijenom tržištu, indirektni troškovi sadrže dodatne troškove (marketinške, provizijske, administrativne i sl.). Dio troškova određen je obimom izgradnje, ovi troškovi se procjenjuju kao postotak direktnih troškova, a drugi dio je određen vrstom imovine, procijenjenim direktnim obračunom.

Preduzetnički prihod je dio troška zgrade na tržištu i predstavlja dobit ostvarenu tokom izgradnje, uzimajući u obzir rizike. Prihod preduzetnika jednak je razlici između prodajne cene objekta na tržištu i ukupnih troškova. Poslovni prihodi su sastavni element vrijednosti objekata na tržištu. U praksi, za izračunavanje prihoda preduzetnika, koriste analizu transakcija sa analognim objektima, određuju standardni procenat prihoda, koji se postavlja na indikatore troškova (direktni troškovi, zbir troškova, zbir troškova i trošak troškova). lokacija, trošak projekta).

Stoga je vrednovanje zgrada po zamjenskoj cijeni zgodan metod procjene vrijednosti nekretnina, kojim savladavaju profesionalci.