Coût de remplacement des actifs. Immobilisations. Comptabilité et comptabilité fiscale Calcul du coût de remplacement d'un bien

Le coût de remplacement des immobilisations est généralement appelé le coût utilisé lors de l'évaluation de tout objet lié aux immobilisations après l'achèvement de la procédure de réévaluation.

La partie des immobilisations dont la valeur se situe dans les limites établies par la politique comptable de l'organisation, qui ne doit pas dépasser 20 000 roubles par unité, peut être reflétée dans les rapports comptables. en tant que composante des stocks à caractère matériel et de production. Afin d'assurer le bon niveau de sécurité de ces documents, vous devrez veiller à organiser un contrôle approprié sur tous leurs mouvements.

À des fins fiscales, tous les objets d'une valeur inférieure à 10 000 roubles doivent être immédiatement amorti en tant que coûts matériels.

Le prix des objets OS ne peut pas être modifié. Certes, il convient de prendre en compte un certain nombre de facteurs qui permettent cette possibilité : reconstruction des installations, leur modernisation, liquidation incomplète ou réalisation de travaux de modernisation des immobilisations.

La procédure de réévaluation est réalisée à l'aide méthode de conversion directe ou par des preuves documentaires de la valeur marchande. L'objectif principal de ces procédures est de déterminer la vraie valeur de tous les biens appartenant à des immobilisations en ramenant la valeur primaire aux prix du marché et aux conditions existantes lors de la réévaluation.

La procédure de réévaluation peut être effectuée soit par primaire, et par résiduel ou réparateur prix.

Selon le coût primaire, les immobilisations seront acceptées en comptabilité. Le prix initial représente le montant des dépenses réelles de l'entreprise qui ont été consacrées à l'achat, à la construction ou à la création d'immobilisations, en plus de la TVA et d'autres types de prélèvements fiscaux soumis à remboursement.

Le prix primaire des immobilisations qui ont été apportées à titre d'apport au capital social de l'entreprise est leur valeur monétaire, qui est convenue par décision collégiale des fondateurs de la structure commerciale.

Le coût primaire des immobilisations acquises par l'entreprise dans le cadre d'un accord de donation gratuite est leur valeur marchande, en vigueur au moment de leur acceptation au bilan.

Le coût de remplacement des immobilisations correspond au montant des frais financiers que l'entreprise est tenue de payer à la date de réévaluation en cas de nécessité de remplacer un objet.

Vous pouvez déterminer le prix de remplacement d'un système d'exploitation en utilisant :

1. Informations sur des matériaux similaires fournies par le fabricant lui-même.
2. Données de coûts obtenues auprès d'organismes statistiques ou de représentants commerciaux.
3. Informations sur le coût publiées dans des publications littéraires et d'information spéciales.
4. Évaluations réalisées par les collaborateurs de BTI.
5. Avis d'experts sur la valeur actuelle des immobilisations.

Évaluation, revalorisation et changement

Dans le cadre de la comptabilité, il est régulièrement effectué procédure d'évaluation des immobilisations. Aujourd'hui, il est d'usage de distinguer les types de réévaluation d'OS suivants :

• au coût primaire ;
• au prix de remplacement ;
• au prix résiduel.

Selon la procédure en vigueur, toutes les immobilisations doivent être reflétées dans la comptabilité selon leur prix d'origine ou de remplacement.

Avant de réévaluer des immobilisations faisant partie d'une certaine catégorie homogène d'objets matériels, il convient de rappeler qu'une procédure similaire devra être effectuée de manière continue à l'avenir. Ceci est fait pour garantir que le coût de ces objets, reflété dans les rapports comptables, ne présente pas de différences sérieuses par rapport au prix de remplacement.

Avant de réévaluer un système d’exploitation, quelques travaux préparatoires sont nécessaires. Il existe un processus d'émission d'un arrêté ou d'un autre document administratif concernant la réévaluation. De plus, vous devrez préparer une liste complète des systèmes d'exploitation qui seront soumis à cette procédure. Dans une telle liste, il est nécessaire d'indiquer l'information suivante:

• nom d'un objet spécifique ;
• date de son achat ou de sa fabrication, de sa construction ;
• la date d’acceptation de ces objets pour la comptabilité dans le service comptable de l’organisation.

De plus, il est nécessaire de vérifier l’existence de tels objets. Comme données source organiser la revalorisation peut être :

• le prix d'origine ou actuel si cet objet faisait déjà l'objet d'une réévaluation au 31 décembre de l'année de déclaration précédente ;
• le volume des amortissements cumulés à la même date pour toute la durée d'exploitation de l'installation ;
• preuve documentaire de la valeur actuelle au 1er janvier de l'année de déclaration.

La procédure de réévaluation consiste à recalculer la valeur primaire ainsi que la valeur actuelle. Si un objet spécifique a déjà fait l'objet d'une procédure de réévaluation, alors vérifier le montant de l'amortissement cumulé.

Méthodes de calcul existantes

Il existe plusieurs méthodes pour calculer le coût de remplacement d'un actif.

Méthodologie des unités comparatives est le processus de calcul du coût de construction d’une unité de bâtiment comparative. Le prix d'une unité comparative d'un analogue est ajusté en fonction des différences existantes avec les objets comparés.

Pour calculer le prix total de l'objet en question, il vous faut multiplier le coût ajusté de l'unité de comparaison par le nombre d'unités de comparaison. La détermination du montant des coûts est souvent effectuée à l'aide de la documentation de référence et réglementaire, à savoir les paramètres agrégés du prix de construction et les paramètres agrégés du prix de remplacement.

À l’aide de la formule suivante, vous pouvez calculer le coût d’un bien immobilier :

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, où

Tso– le prix de l'objet soumis à la procédure d'évaluation, Tsm2– le prix de construction d’un mètre carré de superficie, Par– la superficie totale du bien évalué, KOp– facteur de correction de la probabilité de détecter un écart entre la superficie réelle de l'objet et les données disponibles du RTC et la superficie réelle du bâtiment (KOp = 1,1-1,2), ESCROQUER– coefficient qui prend en compte les écarts identifiés entre l'objet évalué et le bâtiment standard retenu (pour des objets identiques KOn = 1), KOHM– coefficient qui prend en compte la localisation du bien immobilier, KOv– le coefficient de temps, qui prend en compte la différence entre le coût des travaux de construction et d'installation au début des travaux et la date des procédures d'évaluation, KOpz– un coefficient qui prend en compte la marge bénéficiaire d'un organisme agissant en tant que développeur, KOND– coefficient qui prend en compte le montant de la TVA.

L’un des aspects les plus importants lors de l’application d’une telle technique peut être considéré sélection d'un analogique standard. Pour le faire correctement, vous devez prendre en compte les éléments suivants facteurs, comme le même objectif fonctionnel, la similitude des paramètres physiques existants, l'âge approximatif, d'autres paramètres.

Méthode de dissection en composants individuels diffère principalement de la méthode des unités comparatives dans la mesure où le prix du bâtiment est calculé comme la somme des prix de chaque élément de construction individuel. Le prix de revient de chaque élément individuel est calculé sur la base des coûts directs et indirects.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, où

Tsz– le prix de construction d’un objet immobilier, À propos dej– volume du j-ième élément, Tsej est le prix d'une unité de volume, Kon est un coefficient qui prend en compte les différences entre un objet spécifique et le bâtiment standard sélectionné (pour des bâtiments similaires Kon = 1).

Méthodologie de recherche quantitative constitue la base de l'utilisation des méthodes décrites précédemment pour calculer l'ampleur du coût de remplacement des biens immobiliers. Il vous permet d'obtenir les données les plus précises. Dans le même temps, il convient de noter que cette méthode est le plus cher. À cet égard, la personne qui participera à l'évaluation doit avoir un niveau de connaissances suffisant et disposer d'une formation théorique appropriée, appuyée par une expérience pratique.

Pendant la période d'exploitation des immobilisations de production, des changements peuvent survenir liés à l'accélération du processus scientifique et technique, ce qui réduit le coût du processus de fabrication des moyens de main-d'œuvre, et dans des conditions d'inflation, le coût initial des moyens de production produits. le travail peut augmenter. Il est donc nécessaire d’éliminer l’effet de distorsion du facteur prix. À cette fin, les immobilisations de production sont évaluées au coût de remplacement.

Coût de remplacement montre quels fonds devraient être dépensés aux prix et taux en vigueur à l'heure actuelle pour acquérir ou construire des actifs de production fixes similaires à ceux disponibles.

Pour déterminer le coût de remplacement des immobilisations de production, celles-ci sont réévaluées selon deux méthodes principales :

1) en indexant leur valeur comptable,

2) par recalcul direct de la valeur comptable par rapport aux prix en vigueur au 1er janvier de l'année suivante.

3. Valeur résiduelle– il s'agit du coût initial des immobilisations (valeur comptable) diminué des amortissements dont le montant est déterminé par le montant des dotations aux amortissements pour toute la durée de vie de ces immobilisations.

Il permet de juger du degré d'usure des équipements de travail, de planifier le renouvellement et la réparation des immobilisations. Il existe deux types de valeur résiduelle :

1) il est déterminé en fonction du coût initial, déterminé au fur et à mesure du calcul de l'amortissement,

2) au coût de remplacement, déterminé par des moyens experts dans le processus de revalorisation des moyens de travail.

La valeur résiduelle peut être calculée à l'aide de la formule :

Du reste = C n + C k * [(A n * C n * T)/100]

où C n est le coût initial des immobilisations,

C à – coût des grosses réparations sur toute la durée de vie des immobilisations,

А n – taux d'amortissement annuel,

T – période pendant laquelle les immobilisations ont été exploitées, années.

4. Valeur de récupération– le coût de vente des immobilisations usées et radiées et n'est régulé que par l'état des immobilisations et la possibilité ultérieure de leur utilisation ; peut varier (pour l'équipement) du coût de remplacement complet à la vente de l'équipement au prix de la ferraille.

Au cours du processus de production, les actifs immobilisés de production sont soumis à une usure morale et physique.

Détérioration physique– perte des immobilisations de leur valeur d'usage. L'usure physique se produit aussi bien lors de l'exploitation des immobilisations que lors de leur inactivité.

Obsolescence des immobilisations– réduction de leur coût sous l’influence du progrès scientifique et technologique.

L'obsolescence des immobilisations survient avant le début de l'usure physique complète.

L'amortissement des immobilisations est réalisé selon l'une des méthodes de calcul des dotations aux amortissements suivantes :

1. linéaire ;

Avec une méthode linéaire, l'amortissement est calculé de manière égale en fonction du coût initial ou de remplacement de l'objet immobilisé et du taux d'amortissement calculé à partir de la durée d'utilité de cet objet.

Par exemple, une entreprise a acheté un équipement d'une valeur de 120 000 roubles, dont la durée de vie utile est de 5 ans, le taux d'amortissement sera alors de 100 % : 5 = 20 % par an. Montant annuel des amortissements = 120 000 roubles. * 20 % = 24 000 roubles.

2. réduire l'équilibre ;

Avec la méthode du solde dégressif, le montant annuel de l'amortissement est déterminé en fonction de la valeur résiduelle des immobilisations en début d'année et du taux d'amortissement et parfois en utilisant le facteur d'accélération fixé par la loi.

L'essence de la méthode utilisée est que la part des charges d'amortissement attribuée au coût de production diminuera avec chaque année ultérieure d'exploitation de l'installation spécifiée.

Les montants résiduels sont amortis au coût de revient. La radiation directe de ce montant dans les coûts ou les résultats financiers peut aggraver sa situation financière et son niveau de rentabilité. Dans une certaine mesure, ces pertes peuvent être compensées par la vente de matériels sous-amortis.

La pratique étrangère consistant à utiliser des méthodes non linéaires de calcul de l'amortissement (notamment aux États-Unis) implique d'établir la multiplicité de la détermination du solde dégressif. Selon la méthode de la double réduction, les charges d'amortissement annuelles (A) seront déterminées par la formule :

A = C o * N * 2,

C o - valeur résiduelle du matériel en début d'année,

N – taux d'amortissement pour toute la durée d'exploitation de l'équipement,

2 – multiplicité de calcul.

3. amortissement du coût basé sur la somme des années de durée de vie utile ;

Lors de l'application de la méthode d'amortissement du coût par la somme du nombre d'années de durée d'utilité, le montant annuel des charges d'amortissement est déterminé sur la base du coût d'origine de l'immobilisation et du rapport du nombre d'années, où le numérateur est le nombre d'années restant jusqu'à la fin de la durée de vie de l'objet, et le dénominateur est la somme des nombres d'années du terme services. La valeur de liquidation n'est pas utilisée avec cette méthode, puisque l'élément d'immobilisation transfère intégralement sa valeur sur la durée d'utilisation utile.

Du point de vue de la planification financière, cette méthode est préférable car elle permet d'amortir l'essentiel du coût des immobilisations au début de l'exploitation. De plus, le taux d'amortissement ralentit, ce qui garantit une réduction des coûts de production.

Un indicateur reflétant le coût réel d'un bâtiment dans les conditions modernes..."

Source:

ORDRE du ministère de la Défense de la Fédération de Russie du 27 juin 1996 N 260

"LORS DE L'APPROBATION DES DIRECTIVES POUR L'ENTRETIEN, LES RÉPARATIONS COURANTES ET PRINCIPALES DES BÂTIMENTS ET DES INSTALLATIONS DU MINISTÈRE DE LA DÉFENSE DE LA FÉDÉRATION DE RUSSIE"

Terminologie officielle. Akademik.ru. 2012.

Voyez ce qu'est le « coût de remplacement d'un bâtiment » dans d'autres dictionnaires :

coût de remplacement du bâtiment- - Thèmes de télécommunications, concepts de base FR valeur de remplacement des bâtiments... Guide du traducteur technique

COÛT DE REMPLACEMENT- (coût de remplacement) Un système comptable dans lequel les actifs et les charges d'amortissement d'une entreprise sont évalués au coût de remplacement des bâtiments et des équipements. Cette méthode est idéale si les bâtiments et les équipements peuvent être remplacés avec précision... Dictionnaire économique

COÛT DES IMMOBILISATIONS (FONDS), RÉCUPÉRATION- les coûts estimés pour restaurer leur copie exacte dans des conditions modernes en utilisant des matériaux similaires et en maintenant tous les paramètres opérationnels. Le coût total de remplacement est déterminé par les coûts de recréation de nouveaux... ... Grand dictionnaire comptable

COÛT, RÉCUPÉRATION- En assurance de biens : évaluation d'un bien au prix qu'il faut payer pour le remplacer par un bien identique à lui et situé au même endroit. Dans ce cas, l'assureur doit assurer le remplacement des biens endommagés ou perdus... ... Assurance et gestion des risques. Dictionnaire terminologique

APPROCHE COÛT POUR L’ÉVALUATION- (approche anglaise du coût de l'évaluation), salaire – un ensemble de techniques et de méthodes permettant de déterminer la valeur marchande de l'objet expertisé, sur la base du montant des frais nécessaires à sa recréation dans les conditions prévalant à la date d'expertise, en tenant compte... ... Dictionnaire encyclopédique financier et crédit

Immobilier- (Immobilier) Définition de l'immobilier, types de biens immobiliers, location et vente de biens immobiliers Informations sur le concept de bien immobilier, types de biens immobiliers, location et vente de biens immobiliers, fiscalité et assurance Contenu - voici le type de propriété, ... ... Encyclopédie des investisseurs

Immobilier- L'immobilier est un type de bien reconnu par la loi comme immeuble. L'immobilier par origine comprend les terrains, les sous-sols et tout ce qui est solidement lié au terrain, c'est-à-dire les objets dont le mouvement sans... ... Wikipédia - IMMOBILIER, IMMOBILIERИ.н. comprend les terrains, les bâtiments et les structures qui y sont situés en permanence.n. terme non juridique désignant la notion de bien immobilier, y compris les terrains, les bâtiments et les structures associés à leur utilisation et... ... Encyclopédie bancaire et financière

La dépréciation se caractérise par une diminution de l'utilité d'un bien, de son attractivité pour le consommateur du point de vue d'un investisseur potentiel et se traduit par une diminution de la valeur dans le temps (dépréciation) sous l'influence de divers facteurs. Au fur et à mesure de l'utilisation de l'installation, les paramètres caractérisant la fiabilité structurelle des bâtiments et des structures, leur conformité fonctionnelle avec l'usage actuel et surtout futur, associé à la vie humaine, se détériorent progressivement. De plus, la valeur des biens immobiliers n'est pas moins influencée par des facteurs externes provoqués par l'évolution de l'environnement du marché, l'imposition de restrictions sur certaines utilisations des bâtiments, etc.

La dépréciation (I) est généralement mesurée en pourcentage et l'expression monétaire de la dépréciation est la dépréciation (O).

Selon les raisons provoquant la dépréciation d'un bien, on distingue les types d'usure suivants : physiques, fonctionnelles et externes.

L'usure physique et fonctionnelle est divisée en amovible et irréparable.

Usure amovible– il s’agit d’une usure dont l’élimination est physiquement possible et économiquement réalisable, c’est-à-dire les coûts engagés pour éliminer l'un ou l'autre type d'usure contribuent à augmenter la valeur de l'objet dans son ensemble.

Identifier tous les types d’usure possibles est usure accumulée objet immobilier. En termes monétaires, la dépréciation totale est la différence entre le coût de remplacement et le prix de marché de l'objet valorisé.

La dépréciation dans la pratique d'évaluation doit être distinguée par son sens d'un terme similaire utilisé en comptabilité (dépréciation). L'amortissement estimé est l'un des principaux paramètres permettant de calculer la valeur actuelle d'un objet expertisé à une date précise.

Détérioration physique– perte progressive des qualités techniques et opérationnelles de l'objet initialement prévu lors de la construction sous l'influence de facteurs naturels et climatiques, ainsi que de l'activité humaine.

Les méthodes de calcul de la détérioration physique des bâtiments sont les suivantes :

Standard (pour les bâtiments résidentiels) ;

Coût;

Méthode à vie.

Méthode standard de calcul de l’usure physique implique le recours à diverses instructions réglementaires au niveau intersectoriel ou départemental. A titre d'exemple, nous pouvons citer les Règles d'évaluation de l'usure physique des bâtiments résidentiels (VSN 53-86) du Comité d'État pour le génie civil et l'architecture relevant du Comité d'État de la construction de l'URSS. – M., 1990, utilisé par le bureau de l'inventaire technique dans le but d'évaluer la détérioration physique des immeubles d'habitation lors de l'inventaire technique, prévoyant les grosses réparations du parc immobilier, quelle que soit son affiliation départementale.

Ces règles décrivent l'usure physique des différents éléments structurels des bâtiments et leur évaluation.

L'usure physique d'un bâtiment doit être déterminée à l'aide de la formule

Q f = (∑ q je · J je)/100, (3,15)

oùQ f – usure physique totale du bâtiment, % ;

q i – usure réelle du ième élément structurel dans le coût total du bâtiment, % ;

J i est la part du coût d'un élément structurel dans le coût total du bâtiment, %.

Les parts du coût de remplacement des structures, éléments et systèmes individuels dans le coût total de remplacement du bâtiment (en pourcentage) sont généralement prises en fonction d'indicateurs agrégés du coût de remplacement des bâtiments résidentiels approuvés de la manière prescrite, et pour les structures, éléments et les systèmes qui ne disposent pas d'indicateurs approuvés, selon leur coût estimé .

La technique décrite est utilisée exclusivement dans la pratique domestique. Malgré toute sa clarté et son caractère convaincant, il présente les inconvénients suivants :

Impossibilité de prendre en compte dans un premier temps des conditions d'exploitation atypiques de l'installation du fait de la « normativité » ;

Application à forte intensité de main-d'œuvre en raison des détails requis des éléments structurels du bâtiment ;

Incapacité de mesurer l'usure fonctionnelle et externe ;

Subjectivité de la pesée spécifique des éléments structurels.

Au coeur méthode de calcul du coût pour déterminer l'usure physique réside l'usure physique, exprimée au moment de son évaluation par le rapport entre le coût des mesures de réparation objectivement nécessaires pour éliminer les dommages causés aux structures, à un élément, à un système ou à un bâtiment dans son ensemble, et leur coût de remplacement.

L'essence de la méthode du coût pour déterminer la dépréciation physique est de déterminer les coûts de recréation des éléments de construction.

Cette méthode permet de calculer immédiatement l'usure des éléments et du bâtiment dans son ensemble en termes de coût. Étant donné que le calcul de la dépréciation est basé sur les coûts réels raisonnables nécessaires pour remettre les éléments usés à un « état sensiblement neuf », le résultat de cette approche peut être considéré comme assez précis. Les inconvénients de la méthode sont le détail et la précision requis dans le calcul des coûts de réparation des éléments de construction usés.

Détermination de la détérioration physique des bâtiments par la méthode de la durée de vie. Les indicateurs d'usure physique, d'âge effectif et de durée de vie économique se situent dans un certain rapport, qui peut être exprimé par la formule

I = (EV : VF) 100 = [EV : (EV + OSFJ)] 100,(3.16)

où И – usure, % ;

EV – âge effectif, déterminé par un expert en fonction de l'état technique des éléments ou du bâtiment dans son ensemble ;

VF – période typique de la vie physique ;

RSF – période restante de la vie physique.

I = (HV : VF) 100,(3,17)

où И – usure, % ;

ХВ – âge effectif, déterminé par un expert sur la base de l'état technique d'un élément distinct du bâtiment ;

La FV est une période typique de la vie physique.

L'utilisation de la formule 3.17 est également pertinente lors du calcul du pourcentage d'ajustement pour l'usure des objets comparés (méthode de vente comparative), lorsqu'il n'est pas possible pour l'expert d'inspecter les analogues sélectionnés pour déterminer les indicateurs utilisés dans la formule 3.16.

Le pourcentage de dépréciation des éléments ou du bâtiment dans son ensemble ainsi calculé peut être traduit en termes monétaires (dépréciation) :

O = BC (I : 100), (3,18)

où И – usure, % ;

Colombie-Britannique – coût de remplacement.

En pratique, les éléments d'une structure qui présentent une usure physique amovible et irréparable sont divisés en « longue durée de vie » et « de courte durée ».

"Des éléments éphémères" – les éléments ayant une durée de vie plus courte que le bâtiment dans son ensemble (toiture, équipements de plomberie, etc.).

"Éléments de longue durée"– les éléments dont la durée de vie attendue est comparable à la durée de vie du bâtiment (fondation, murs porteurs, etc.).

L'usure physique amovible des « éléments de courte durée » est due à l'usure naturelle des éléments de construction au fil du temps, ainsi qu'à un fonctionnement imprudent. Dans ce cas, le prix de vente de l'immeuble est réduit de la dépréciation correspondante, puisque le futur propriétaire devra effectuer des « réparations préalablement différées » afin de rétablir les caractéristiques opérationnelles normales de l'ouvrage (réparations courantes de l'intérieur, restauration des zones de toiture qui fuit, etc.). Cela suppose que les objets soient restaurés dans un état « pratiquement neuf ».

L'usure physique amovible en termes monétaires est définie comme le « coût des réparations différées », c'est-à-dire les frais de remise de l’objet dans un état « équivalent » à celui d’origine.

Usure physique irrécupérable des composants à courte durée de vie – ce sont les coûts de remise en état des composants à usure rapide, qui sont déterminés par la différence entre le coût de remplacement et le montant de l'usure amovible, multiplié par le rapport de l'âge chronologique et de la durée de vie physique de ces éléments.

L'usure physique amovible des éléments à longue durée de vie est déterminée par les coûts raisonnables de son élimination, similaires à l'usure physique amovible des éléments à courte durée de vie.

La détérioration physique irréparable des éléments à longue durée de vie est calculée comme la différence entre le coût de remplacement de l'ensemble du bâtiment et la somme des détériorations amovibles et irréparables, multipliée par le rapport entre l'âge chronologique et la durée de vie physique du bâtiment.

Vêtements fonctionnels. Les signes d'usure fonctionnelle dans le bâtiment évalué sont la non-conformité des solutions d'aménagement et/ou de conception de l'espace aux normes modernes, y compris divers équipements nécessaires au fonctionnement normal de la structure conformément à son utilisation actuelle ou prévue.

Les vêtements fonctionnels sont divisés en amovibles et irréparables. L'expression du coût de l'usure fonctionnelle est la différence entre le coût de reproduction et le coût de remplacement, ce qui exclut l'usure fonctionnelle.

L'usure fonctionnelle amovible est déterminée par les coûts de la reconstruction nécessaire, ce qui contribue à un fonctionnement plus efficace du bien.

Causes de l'usure fonctionnelle :

Inconvénients qui nécessitent l’ajout d’éléments ;

Inconvénients nécessitant le remplacement ou la modernisation d'éléments ;

Super améliorations.

Inconvénients qui nécessitent l'ajout d'éléments,– des éléments du bâtiment et des équipements qui n’existent pas dans l’environnement existant et sans lesquels le bâtiment ne peut répondre aux normes de performance modernes. Par conséquent, la dépréciation est mesurée par le coût d’ajout de ces éléments, y compris leur installation.

Inconvénients nécessitant le remplacement ou la modernisation d’éléments,– des postes qui remplissent toujours leurs fonctions, mais ne répondent plus aux normes modernes (compteurs d'eau et de gaz et matériel de lutte contre l'incendie). L'amortissement de ces éléments est évalué comme le coût des éléments existants, tenant compte de leur usure physique, diminué des frais de retour des matériaux, majoré des frais de démontage des éléments existants et du coût d'installation des nouveaux éléments. Le coût de retour des matériaux est calculé comme le coût des matériaux et équipements démontés lorsqu'ils sont utilisés dans d'autres installations (valeur résiduelle révisable).

Super améliorations– les postes et éléments de structure dont la disponibilité est actuellement insuffisante par rapport aux exigences modernes des standards du marché. Dans ce cas, l'usure fonctionnelle amovible est mesurée comme le coût de remplacement actuel des éléments « sur-améliorés » moins l'usure physique, plus le coût de démontage et moins la valeur de récupération des éléments démontés.

Un exemple d'amélioration excessive serait une situation dans laquelle le propriétaire d'une maison, l'adaptant « pour lui-même », apportait pour sa propre convenance (valeur d'investissement) des modifications qui n'étaient pas adéquates du point de vue d'un utilisateur typique. Il s’agit notamment du réaménagement de la surface utilisable des locaux pour un usage précis, déterminé par les loisirs ou l’occupation du propriétaire. L'usure fonctionnelle amovible dans une telle situation est déterminée par le coût actuel de remise des éléments modifiés à leur état d'origine.

De plus, le concept de suramélioration est étroitement lié au segment du marché immobilier, où les mêmes améliorations peuvent être considérées à la fois appropriées pour un segment spécifique et excessives du point de vue de l'utilisateur type.

L'usure fonctionnelle irrémédiable est causée par une planification de l'espace et/ou des caractéristiques structurelles obsolètes des bâtiments évalués par rapport aux normes de construction modernes. Un signe d'usure fonctionnelle irréparable est l'inopportunité économique des dépenses consacrées à l'élimination de ces déficiences. De plus, pour que le bâtiment soit adéquatement adapté sur le plan architectural à sa destination, il est nécessaire de prendre en compte les conditions du marché prévalant à la date de l'évaluation.

Selon la situation particulière, le coût de l'usure fonctionnelle irréparable peut être déterminé de deux manières :

Capitalisation des pertes de loyers ;

Capitalisation des frais d'exploitation excédentaires nécessaires au maintien du bâtiment en bon état.

Pour déterminer les indicateurs de calcul nécessaires (taux de location, taux de capitalisation, etc.), des données ajustées pour des analogues comparables sont utilisées.

Dans ce cas, les analogues sélectionnés ne doivent pas présenter de signes d'usure fonctionnelle irréparable identifiés dans l'objet évalué. Par ailleurs, le revenu total généré par l'ensemble immobilier dans son ensemble (bâtiment et terrain) et exprimé en loyer doit être divisé en conséquence en deux composantes. Pour imputer une partie des revenus attribuables à l'immeuble, vous pouvez utiliser la méthode du bilan d'investissement de l'immeuble ou la méthode d'analyse du rapport entre la valeur du terrain et le prix de vente total de l'ensemble immobilier.

La détermination des dépréciations provoquées par l'usure fonctionnelle irréparable due à une solution d'aménagement de l'espace obsolète (surface spécifique, cylindrée) est réalisée par la méthode d'activation des pertes de loyers.

Le calcul de l’usure fonctionnelle irréparable par capitalisation des surcoûts d’exploitation nécessaires au maintien du bâtiment en bon état peut être effectué de manière similaire. Cette approche est préférable pour évaluer l'usure fonctionnelle irréparable des bâtiments qui se distinguent par des solutions architecturales non standard, et dont le montant du loyer est comparable au loyer des installations analogiques modernes, contrairement au montant des coûts d'exploitation. .

Usure externe (économique)– dépréciation d'un objet en raison de l'influence négative de l'environnement extérieur par rapport à l'objet d'évaluation : la situation du marché, les servitudes imposées sur un certain usage de l'immobilier, les modifications des infrastructures environnantes et les décisions législatives en matière de fiscalité, etc. L'usure externe de l'immobilier, selon les raisons qui l'ont provoquée, est dans la plupart des cas irréparable en raison de la localisation inchangée, mais dans certains cas, elle peut « s'éliminer » en raison d'un changement positif dans l'environnement du marché environnant.

Les méthodes suivantes peuvent être utilisées pour évaluer l’usure externe :

Capitalisation des pertes locatives ;

Ventes comparatives (ventes jumelées) ;

Durée de vie économique.

Utiliser la méthode de capitalisation des pertes de loyer Le calcul de l'usure externe s'effectue de manière similaire au calcul de l'usure fonctionnelle irréparable.

Méthode de vente jumelée est basé sur une analyse des informations de prix disponibles sur des propriétés similaires récemment vendues (ventes jumelées). On suppose que les objets de vente jumelée ne diffèrent les uns des autres que par la dépréciation économique identifiée et liée à l'objet d'évaluation.

Dans la pratique nationale, les méthodes de calcul de l'usure externe basées sur des éléments d'analyse comparative des ventes sont dans de nombreux cas inapplicables en raison de leur forte intensité de main-d'œuvre, ainsi que du manque de base d'informations nécessaire et fiable.

Raisons de la démolition :

La nécessité d'un réaménagement ;

Expansion des voies de transport.

Il convient de prendre en compte l'état technique des bâtiments en cours de démolition, ce qui permettrait dans de nombreux cas de les utiliser pendant une période assez longue. Une forte réduction de la durée de vie économique restante d'un bâtiment entraîne une diminution de l'attractivité des investissements et, par conséquent, une chute brutale du prix de vente probable.

Dans de tels cas, l'objet de l'évaluation n'est pas de calculer la pleine propriété de l'immeuble évalué, mais les droits au bail à court terme pour la durée de vie économique (physique) restante, à condition que l'investisseur potentiel voit un avantage dans cette acquisition.

Ainsi, l'approche coût pour déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier est, d'une part, un élément obligatoire de la procédure de détermination de la valeur vénale, et d'autre part, elle est souvent le seul outil pour se faire une idée de la valorisation des biens immobiliers.

Dans le même temps, on pense que la méthode du coût présente des limites importantes lors de l’évaluation d’objets ayant une durée de vie importante en raison des difficultés à mesurer la quantité d’usure accumulée et le profit de l’entrepreneur. De plus, les résultats de la méthode du coût reflètent la valeur de la pleine propriété, leur ajustement est donc nécessaire lors de la valorisation de la propriété partielle.

Pour augmenter la précision des procédures de calcul tant pour déterminer le coût de remplacement que pour calculer l'usure, une compilation raisonnable de plusieurs méthodes de calcul de ces indicateurs est nécessaire.

Dans la théorie des activités d'évaluation, le coût de remplacement des bâtiments est interprété comme le coût de construction d'un bâtiment - faisant l'objet d'une évaluation à une date précise. Dans le processus d'évaluation d'un bien immobilier, se pose le problème de l'évaluation des matériaux obsolètes et des éléments de construction non conformes aux normes de construction en vigueur. Dans ces cas, le coût de construction d’un bâtiment (estimation) ayant une utilité similaire est calculé. Dans ce cas, l’estimateur dispose d’une estimation du coût basée sur le coût de remplacement. Les estimations peuvent varier en termes de coût de remplacement, ainsi que de degré d’usure.

Un immeuble est évalué au coût de remplacement en utilisant soit le coût de remplacement, soit le coût de remplacement. L'expert doit expliquer le choix du type de coût pour une tâche spécifique dans le rapport pour une compréhension correcte du résultat final du coût.

Le coût de reproduction est le coût estimé de la construction d'une réplique d'un bâtiment en utilisant les mêmes matériaux, conception, normes, conception, etc. En pratique, il est difficile de déterminer le devis pour la reproduction, car les structures peuvent être réalisées à partir de matériaux qui ne sont pas produits actuellement et n'ont pas de prix pour la date requise. Dans le même temps, le coût de reproduction est pratique pour calculer l’usure. nécessite des connaissances dans le domaine de la conception et de l'estimation.

Le coût de remplacement est une estimation des coûts de construction d'une structure ayant une utilité équivalente à l'objet évalué en utilisant des matériaux modernes, des normes et une conception actuelles. L'utilisation d'équivalents de remplacement simplifie l'évaluation, car elle repose sur des informations fiables sur la construction et exclut l'évaluation des types d'usure fonctionnelle, mais d'autres types de vieillissement doivent être calculés.

Classification des coûts de construction :

1. Coûts directs;
2. Coûts indirects;
3. Revenu d'entreprise.

Coûts directs- Il s'agit de dépenses en capital liées à la création de bâtiments. Coûts indirects- il s'agit de dépenses en capital indirectement liées à la construction (salaires, coût des emprunts, dépenses de fonctionnement, loyers, dépenses de commercialisation, ventes). Récompense de l'entrepreneur prend en compte la récompense du risque de mise en œuvre dans les délais du projet. Lors du calcul du coût, l'expert analyse le bénéfice du promoteur, le bénéfice de l'entrepreneur, égal à la différence entre les coûts totaux de construction et le prix de l'objet sur le marché.

Coûts directs- le coût estimé des travaux d'installation, en tenant compte des frais directs, généraux et du bénéfice de l'organisation. Les coûts directs comprennent les salaires, les matériaux de construction et les coûts d'exploitation des machines. Les frais généraux sont déterminés selon des normes et comprennent les frais de transport, de personnel administratif, etc. Le bénéfice de l'entrepreneur d'installation dépend du coût des travaux de construction et est payé par l'investisseur. Lors du calcul des coûts de l'entrepreneur, les circonstances suivantes sont prises en compte :

• Pour les bâtiments de grandes dimensions, des structures durables sont utilisées. Les coûts sont déterminés par la qualité des matériaux et du travail, les matériaux doivent donc être spécifiés.
• Le degré de concurrence entre les entrepreneurs sur le marché détermine le niveau des coûts ;
• Le niveau des frais généraux est déterminé par la capacité de l'entrepreneur.

Coûts indirects- les frais de construction non liés au contrat de construction, comprenant :

• Travaux de conception ;
• Conseils, services juridiques;
• Financement par prêt ;
• Assurance contre les risques ;
• Taxes pendant la construction ;
• Coûts de développement;
• Les frais de commercialisation;
• Frais administratifs du développeur, etc.

Lors de la détermination des coûts indirects, l'expert prend en compte certaines circonstances. Lors de la valorisation d'un bien immobilier sur un marché peu développé, les coûts indirects contiennent des dépenses supplémentaires (marketing, commissions, administratives, etc.). Une partie des coûts est déterminée par le volume de construction, ces coûts sont estimés en pourcentage des coûts directs, et l'autre partie est déterminée par le type de propriété, estimé par calcul direct.

Les revenus d'entreprise font partie du coût d'un immeuble sur le marché, représentant le profit généré lors de la construction, compte tenu des risques. Le revenu de l'entrepreneur est égal à la différence entre le prix de vente de l'objet sur le marché et le coût total. Les revenus d’entreprise font partie intégrante de la valeur des immeubles sur le marché. En pratique, pour calculer les revenus d'un entrepreneur, ils utilisent une analyse de transactions avec des objets analogues, déterminent le pourcentage standard de revenus, qui est associé à des indicateurs de coûts (coûts directs, somme des coûts, somme des coûts et coût des chantier, le coût du projet).

Ainsi, valoriser les immeubles au coût de remplacement est une méthode pratique d’évaluation immobilière, maîtrisée par les professionnels.