Turto pakeitimo kaina. Ilgalaikis turtas. Apskaita ir mokesčių apskaita Nekilnojamojo turto atkūrimo savikainos apskaičiavimas

Ilgalaikio turto pakeitimo savikaina dažniausiai vadinama savikaina, kuri naudojama vertinant bet kurį su ilgalaikiu turtu susijusį objektą, atlikus perkainojimo procedūrą.

Ta ilgalaikio turto dalis, kurios vertė neviršija organizacijos apskaitos politikos nustatytų ribų, kuri neturi viršyti 20 000 rublių už vienetą, gali būti atspindėta apskaitos ataskaitose. kaip materialaus ir gamybinio pobūdžio atsargų sudedamoji dalis. Norėdami užtikrinti tinkamą šių dokumentų saugumo lygį, turėsite pasirūpinti atitinkamos visų jų judėjimo kontrolės organizavimu.

Mokesčių tikslais visi objektai, kurių kaina yra iki 10 000 rublių, turi būti iš karto nurašomas į materialines išlaidas.

OS objektų kainos keisti negalima. Tiesa, verta atsižvelgti į daugybę tokią galimybę leidžiančių veiksnių: objektų rekonstrukciją, jų modernizavimą, nebaigtą likvidavimą ar ilgalaikio turto modernizavimo darbų atlikimą.

Perkainojimo procedūra atliekama naudojant tiesioginio konvertavimo metodas arba per dokumentinius rinkos vertės įrodymus. Pagrindinis tokių procedūrų tikslas – nustatyti tikrąją viso ilgalaikiam turtui priklausančio turto vertę, pirminę vertę priartinant prie rinkos kainų ir esamų sąlygų perkainojimo metu.

Perkainojimo procedūra gali būti atliekama arba pirminis, ir pagal likutinis arba atkuriamoji kaina.

Pagal pirminę savikainą ilgalaikis turtas bus priimtas į apskaitą. Pradinė kaina – tai faktinių įmonės išlaidų suma, kuri buvo išleista ilgalaikiam turtui įsigyti, statyti ar sukurti, be PVM ir kitų kompensuojamų mokesčių.

Pirminė ilgalaikio turto, įnešto kaip įnašo į bendrovės įstatinį kapitalą, kaina yra jo piniginė vertė, dėl kurios kolegialiu sprendimu susitaria komercinės struktūros steigėjai.

Ilgalaikio turto, kurį įmonė įsigijo pagal neatlygintino dovanojimo sutartį, pirminė savikaina yra jo rinkos vertė, galiojanti priėmimo į balansą momentu.

Ilgalaikio turto pakeitimo savikaina atitinka finansinių išlaidų sumą, kurią įmonė privalo sumokėti pakartotinio vertinimo dieną, jei kiltų poreikis pakeisti objektą.

Galite nustatyti OS pakeitimo kainą naudodami:

1. Informaciją apie panašias medžiagas pateikia pats gamintojas.
2. Duomenys apie išlaidas, gauti iš statistikos organizacijų arba iš pardavimo atstovų.
3. Informacija apie kainą, kuri skelbiama specialiuose literatūros ir informaciniuose leidiniuose.
4. PTI darbuotojų atlikti vertinimai.
5. Specialistų išvados dėl esamos ilgalaikio turto vertės.

Įvertinimas, perkainojimas ir pasikeitimas

Kaip apskaitos dalis, ji atliekama reguliariai ilgalaikio turto vertinimo tvarka. Šiandien įprasta išskirti šiuos OS perkainojimo tipus:

• pradine kaina;
• už pakeitimo kainą;
• už likutinę kainą.

Pagal galiojančią tvarką visas ilgalaikis turtas turi atsispindėti apskaitos dokumentuose pagal jo pirminę arba pakeitimo kainą.

Prieš perkainojant ilgalaikį turtą, kuris yra tam tikros vienarūšės materialinių objektų kategorijos dalis, būtina atminti, kad panašią procedūrą teks atlikti nuolatos ir ateityje. Tai daroma siekiant užtikrinti, kad šių objektų savikaina, atspindėta apskaitos ataskaitose, neturėtų didelių skirtumų nuo pakeitimo kainos.

Prieš iš naujo įvertinant operacinę sistemą, reikia atlikti tam tikrus parengiamuosius darbus. Vyksta įsakymo ar kito administracinio dokumento dėl perkainojimo išdavimo procesas. Be to, turėsite parengti visą operacinių sistemų, kurioms bus taikoma ši procedūra, sąrašą. Tokiame sąraše būtina nurodyti toliau pateikta informacija:

• konkretaus objekto pavadinimas;
• jo įsigijimo ar pagaminimo, pastatymo data;
• tokių objektų priėmimo į apskaitą organizacijos apskaitos skyriuje data.

Be to, būtina patikrinti, ar yra tokių objektų. Kaip šaltinio duomenys perkainojimo organizavimas gali būti:

• pradinė arba dabartinė kaina, jei šis objektas jau buvo perkainojamas praėjusių ataskaitinių metų gruodžio 31 d.;
• sukauptų nusidėvėjimo sąnaudų apimtis tą pačią dieną per visą objekto eksploatavimo laikotarpį;
• ataskaitinių metų sausio 1 d. esamą vertę patvirtinantys dokumentai.

Perkainojimo procedūra apima pirminės ir dabartinės vertės perskaičiavimą. Jeigu konkrečiam objektui jau buvo atlikta perkainojimo procedūra, tuomet sukaupto nusidėvėjimo sumos tikrinimas.

Esami skaičiavimo metodai

Yra keletas būdų, kaip apskaičiuoti turto pakeitimo kainą.

Lyginamųjų vienetų metodika yra vieno lyginamojo pastato vieneto statybos sąnaudų apskaičiavimo procesas. Vieno lyginamojo analogo vieneto kaina koreguojama atsižvelgiant į esamus skirtumus nuo lyginamų objektų.

Norėdami apskaičiuoti visą nagrinėjamo objekto kainą, jums reikia pakoreguotą palyginamo vieneto kainą padauginkite iš lyginamųjų vienetų skaičiaus. Išlaidų dydis dažnai nustatomas naudojant informacinę ir norminę dokumentaciją, ty suvestinius statybos kainos parametrus ir suminius pakeitimo kainos parametrus.

Naudodami šią formulę galite apskaičiuoti nekilnojamojo turto kainą:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, kur

Tso– vertinamo objekto kaina, Tsm2– vieno kvadratinio metro ploto statybos kaina, Autorius– bendras vertinamo turto plotas, KOp– pataisos koeficientas, skirtas aptikti neatitikimą tarp tikrojo objekto ploto ir PTI turimų duomenų bei faktinio pastato ploto (KOp = 1,1-1,2), CON– koeficientas, kuriuo atsižvelgiama į nustatytus vertinamo objekto ir pasirinkto standartinio pastato neatitikimus (identiškiems objektams KOn = 1), KOHM– koeficientas, pagal kurį atsižvelgiama į nekilnojamojo turto vietą, KOv– laiko koeficientas, kuriame atsižvelgiama į skirtumą tarp statybos ir montavimo darbų kainos statybos pradžioje ir vertinimo procedūrų datos, KOpz– koeficientas, pagal kurį atsižvelgiama į organizacijos, veikiančios kaip kūrėjas, pelno maržą, KOND– koeficientas, kuriame atsižvelgiama į PVM sumą.

Taikant tokią techniką galima laikyti vieną iš svarbiausių aspektų standartinio analogo pasirinkimas. Norėdami tai padaryti teisingai, turite atsižvelgti į šiuos dalykus faktoriai, kaip ta pati funkcinė paskirtis, esamų fizinių parametrų panašumas, apytikslis amžius, kiti parametrai.

Išskaidymo į atskirus komponentus metodas nuo lyginamojo vieneto metodo iš esmės skiriasi tuo, kad pastato kaina skaičiuojama kaip kiekvieno atskiro pastato elemento kainų suma. Kiekvieno atskiro elemento savikaina apskaičiuojama pagal tiesiogines ir netiesiogines išlaidas.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, kur

Tsz– nekilnojamojo daikto statybos kaina, Apie j– j-ojo elemento tūris, Tsej yra vieno tūrio vieneto kaina, Kon – koeficientas, kuris atsižvelgia į konkretaus objekto ir pasirinkto standartinio pastato skirtumus (panašiems pastatams Kon = 1).

Kiekybinio tyrimo metodika yra pagrindas naudoti anksčiau aprašytus nekilnojamojo turto pakeitimo kainos apskaičiavimo metodus. Tai leidžia gauti tiksliausius duomenis. Tuo pačiu metu verta paminėti, kad šis metodas yra brangiausias. Šiuo atžvilgiu asmuo, kuris bus įtrauktas į vertinimą, turi turėti pakankamai žinių ir turėti tinkamą teorinį išsilavinimą, paremtą praktine patirtimi.

Ilgalaikio gamybinio turto eksploatavimo laikotarpiu gali atsirasti pokyčių, susijusių su mokslinio ir techninio proceso pagreitėjimu, dėl kurio sumažėja darbo priemonių gamybos proceso savikaina, o infliacijos sąlygomis – pradinė pagamintų priemonių savikaina. darbo jėgos gali padidėti. Todėl būtina pašalinti iškreipiančią kainos faktoriaus įtaką. Šiuo tikslu ilgalaikis gamybinis turtas vertinamas atkūrimo savikaina.

Pakeitimo kaina parodo, kokias lėšas reikėtų išleisti šiuo metu esamomis kainomis ir įkainiais, norint įsigyti ar pastatyti ilgalaikį gamybos turtą, panašų į turimą.

Norint nustatyti ilgalaikio gamybos turto pakeitimo savikainą, jis perkainojamas dviem pagrindiniais metodais:

1) indeksuojant jų buhalterinę vertę,

2) tiesiogiai perskaičiuojant balansinę vertę kitų metų sausio 1 d. vyraujančių kainų atžvilgiu.

3. Likutinė vertė– tai pradinė ilgalaikio turto savikaina (buhalterinė vertė) atėmus nusidėvėjimą, kurio dydis nustatomas pagal nusidėvėjimo mokesčių sumą už visą šio ilgalaikio turto tarnavimo laiką.

Tai leidžia spręsti apie darbo įrangos nusidėvėjimo laipsnį, planuoti ilgalaikio turto atnaujinimą ir remontą. Yra dviejų tipų likutinė vertė:

1) jis nustatomas pagal pradinę savikainą, nustatoma skaičiuojant nusidėvėjimą,

2) pakeitimo kaina, nustatyta ekspertinėmis priemonėmis darbo priemonių perkainojimo procese.

Likutinę vertę galima apskaičiuoti pagal formulę:

Iš likusių = C n + C k * [(A n * C n *T)/100]

čia C n yra pradinė ilgalaikio turto kaina,

C iki – kapitalinio remonto kaina per visą ilgalaikio turto tarnavimo laiką,

А n – metinė nusidėvėjimo norma,

T – laikotarpis, per kurį buvo eksploatuojamas ilgalaikis turtas, metai.

4. Išgelbėjimo vertė– susidėvėjusio ir nurašyto ilgalaikio turto pardavimo savikaina ir yra reguliuojama tik ilgalaikio turto būklės ir tolesnės jo naudojimo galimybės; gali skirtis (įrangai) nuo visos pakeitimo kainos iki įrangos pardavimo metalo laužo kaina.

Gamybos proceso metu ilgalaikis gamybos turtas patiria moralinį ir fizinį nusidėvėjimą.

Fizinis pablogėjimas– ilgalaikio turto naudojimo vertės praradimas. Fizinis nusidėvėjimas atsiranda tiek eksploatuojant ilgalaikį turtą, tiek jį nenaudojant.

Ilgalaikio turto pasenimas– jų sąnaudų mažinimas dėl mokslo ir technologijų pažangos.

Ilgalaikio turto senėjimas atsiranda prieš prasidedant visiškam fiziniam nusidėvėjimui.

Ilgalaikio turto nusidėvėjimas skaičiuojamas vienu iš šių nusidėvėjimo sąnaudų apskaičiavimo būdų:

1. linijinis;

Taikant linijinį metodą, nusidėvėjimas skaičiuojamas tolygiai, remiantis ilgalaikio turto objekto pradine arba atkūrimo savikaina ir nusidėvėjimo norma, skaičiuojama nuo šio objekto naudingo tarnavimo laiko.

Pavyzdžiui, įmonė įsigijo įrangos už 120 tūkstančių rublių, kurios naudingo tarnavimo laikas yra 5 metai, tada nusidėvėjimo norma bus 100%: 5 = 20% per metus. Metinė nusidėvėjimo suma = 120 tūkstančių rublių. * 20% = 24 tūkstančiai rublių.

2. balanso mažinimas;

Taikant sumažinimo balanso metodą, metinė nusidėvėjimo suma nustatoma pagal ilgalaikio turto likutinę vertę metų pradžioje ir nusidėvėjimo normą, o kartais taikant įstatymo nustatytą pagreičio koeficientą.

Naudojamo metodo esmė ta, kad su kiekvienais paskesniais nurodyto objekto eksploatavimo metais mažės gamybos sąnaudoms priskiriama nusidėvėjimo mokesčių dalis.

Likusios sumos nurašomos į savikainą. Tiesioginis šios sumos nurašymas į sąnaudas ar finansinius rezultatus gali pabloginti jos finansinę būklę ir pelningumo lygį. Tam tikru mastu šiuos nuostolius galima kompensuoti parduodant nepakankamai nusidėvėjusią įrangą.

Užsienio praktika, naudojant netiesinius nusidėvėjimo skaičiavimo metodus (ypač JAV), apima mažėjančio balanso nustatymo daugialypį nustatymą. Taikant dvigubo sumažinimo metodą, metiniai nusidėvėjimo mokesčiai (A) bus nustatomi pagal formulę:

A = C o * N * 2,

K o - įrangos likutinė vertė metų pradžioje,

N – nusidėvėjimo norma visam įrangos eksploatavimo laikotarpiui,

2 – skaičiavimo daugialypiškumas.

3. savikainos nurašymas pagal naudingo tarnavimo metų skaičių sumą;

Taikant savikainos nurašymo pagal naudingo tarnavimo metų skaičių metodą, metinė nusidėvėjimo suma nustatoma remiantis pradine ilgalaikio turto objekto savikaina ir metų skaičiaus santykiu, kur skaitiklis – metų skaičius, likęs iki objekto eksploatavimo pabaigos, o vardiklis – terminuotų paslaugų metų skaičių suma. Likvidacinė vertė šiuo metodu nenaudojama, nes ilgalaikis turtas visą savo vertę perkelia per naudingo naudojimo laikotarpį.

Finansinio planavimo požiūriu šis metodas yra geresnis, nes leidžia nurašyti didžiąją dalį ilgalaikio turto savikainos eksploatacijos pradžioje. Be to, sulėtėja nurašymo tempas, o tai užtikrina gamybos sąnaudų sumažėjimą.

Rodiklis, atspindintis faktinę pastato kainą šiuolaikinėmis sąlygomis...“

Šaltinis:

Rusijos Federacijos gynybos ministerijos 1996 m. birželio 27 d. Įsakymas N 260

„DĖL RUSIJOS FEDERACIJOS GYNYBOS MINISTERIJOS PASTATŲ IR ĮSTATYMŲ PRIEŽIŪROS, EINAMOJO IR PAGRINDINIO REMONTO GAIRŲ PATVIRTINIMO“

Oficiali terminija. Akademik.ru. 2012 m.

Pažiūrėkite, kas yra „pastato pakeitimo kaina“ kituose žodynuose:

pastato pakeitimo kaina- - Telekomunikacijų temos, pagrindinės sąvokos EN pastato atkuriamoji vertė... Techninis vertėjo vadovas

PAKEITIMO KAINA- (pakeitimo kaina) Apskaitos sistema, kurioje įmonės turtas ir nusidėvėjimo sąnaudos įvertinamos pastatų ir įrangos atkūrimo savikaina. Šis metodas yra idealus, jei pastatus ir įrangą galima pakeisti tiksliai... Ekonomikos žodynas

ILGALAIKIO TURTO (LĖŠŲ) IŠLAIDOS, ATGAVIMAS- numatomos tikslios jų kopijos atkūrimo šiuolaikinėmis sąlygomis, naudojant panašias medžiagas ir visų eksploatacinių parametrų išlaikymo sąnaudos. Visą pakeitimo kainą lemia naujos atkūrimo išlaidos... ... Puikus apskaitos žodynas

IŠLAIDOS, ATGAVIMAS- Turto draudime: turto įvertinimas savikaina, kurią reikia sumokėti, norint jį pakeisti tapačiu jam turtu ir esančiu toje pačioje vietoje. Tokiu atveju draudikas privalo pakeisti sugadintą ar prarastą turtą... ... Draudimas ir rizikos valdymas. Terminų žodynas

IŠLAIDŲ VERTINIMO METODAS- (angl. kaštų požiūris į vertinimą), atlyginimas – vertinamo objekto rinkos vertės nustatymo metodų ir metodų rinkinys, pagrįstas išlaidų, reikalingų jį atkurti įvertinimo dieną vyravusiomis sąlygomis, suma, atsižvelgiant į... ... Finansų ir kredito enciklopedinis žodynas

Nekilnojamasis turtas- (Nekilnojamas turtas) Nekilnojamojo turto apibrėžimas, nekilnojamojo turto rūšys, nekilnojamojo turto nuoma ir pardavimas Informacija apie nekilnojamojo turto sąvoką, nekilnojamojo turto rūšis, nekilnojamojo turto nuomą ir pardavimą, mokesčius ir draudimą Turinys - tai tipas turto, ...... Investuotojų enciklopedija

Nekilnojamasis turtas– Nekilnojamas turtas – tai nuosavybės rūšis, pagal įstatymą pripažinta nekilnojamuoju. Nekilnojamasis turtas pagal kilmę apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus ir viską, kas yra tvirtai sujungta su žeme, tai yra objektai, kurių judėjimas be... ... Vikipedija - NT, REALTYИ.н. apima žemę, pastatus ir statinius, kurie nuolat yra joje.n. neteisinis terminas nekilnojamojo turto sąvokai, įskaitant žemę, pastatus ir statinius, susijusius su jų naudojimu ir... ... Bankininkystės ir finansų enciklopedija

Nusidėvėjimas pasižymi turto naudingumo, jo patrauklumo vartotojui sumažėjimu potencialaus investuotojo požiūriu ir išreiškiamas vertės mažėjimu laikui bėgant (nusidėvėjimu) veikiant įvairiems veiksniams. Objektą naudojant, palaipsniui prastėja parametrai, apibūdinantys pastatų ir konstrukcijų konstrukcinį patikimumą, funkcinį atitikimą esamam ir ypač būsimam naudojimui, susiję su žmogaus gyvybe. Be to, nekilnojamojo turto vertei ne mažesnę įtaką daro ir išoriniai veiksniai, sąlygoti rinkos aplinkos pokyčių, tam tikrų statinių naudojimo apribojimų įvedimo ir kt.

Nusidėvėjimas (I) dažniausiai matuojamas procentais, o piniginė nusidėvėjimo išraiška yra nusidėvėjimas (O).

Atsižvelgiant į priežastis, lemiančias turto nusidėvėjimą, išskiriami šie nusidėvėjimo tipai: fizinis, funkcinis ir išorinis.

Fizinis ir funkcinis susidėvėjimas skirstomas į nuimamą ir nepataisomą.

Nuimamas nusidėvėjimas– tai susidėvėjimas, kurio pašalinimas yra fiziškai įmanomas ir ekonomiškai pagrįstas, t.y. išlaidos, patirtos pašalinti vienokį ar kitokį susidėvėjimą, prisideda prie viso objekto vertės padidėjimo.

Visų galimų nusidėvėjimo tipų nustatymas yra susikaupęs nusidėvėjimas nekilnojamojo turto objektas. Pinigine išraiška bendras nusidėvėjimas yra vertinamo objekto atkūrimo savikainos ir rinkos kainos skirtumas.

Nusidėvėjimas vertinimo praktikoje turi būti atskirtas nuo panašaus apskaitoje vartojamo termino (amortizacija). Numatomas nusidėvėjimas yra vienas iš pagrindinių parametrų, leidžiantis apskaičiuoti esamą vertinamo objekto vertę konkrečią dieną.

Fizinis pablogėjimas– laipsniškas objekto techninių ir eksploatacinių savybių, iš pradžių nustatytų statybos metu, praradimas dėl gamtinių ir klimato veiksnių, taip pat žmogaus veiklos.

Pastatų fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodai yra tokie:

Standartinis (gyvenamiesiems pastatams);

Kaina;

Visą gyvenimą trunkantis metodas.

Standartinis fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodas apima įvairių reguliavimo instrukcijų naudojimą tarpsektoriniu arba padalinių lygmeniu. Kaip pavyzdį galime pateikti Valstybinio statybos ir architektūros komiteto prie SSRS valstybinio statybos komiteto Gyvenamųjų pastatų fizinio nusidėvėjimo vertinimo taisykles (VSN 53-86). – M., 1990 m., naudojamas techninės inventorizacijos biuro gyvenamųjų pastatų fizinio nusidėvėjimo įvertinimo techninės inventorizacijos metu, planuojant kapitalinį buto fondo remontą, nepriklausomai nuo jo žinybinės priklausomybės.

Šiose taisyklėse aprašomas įvairių statinių konstrukcinių elementų fizinis nusidėvėjimas ir jų įvertinimas.

Pastato fizinis nusidėvėjimas turėtų būti nustatomas pagal formulę

Q f = (∑ q i · J i)/100, (3,15)

kurQ f – bendras pastato fizinis nusidėvėjimas, %;

q i – faktinis i-ojo konstrukcinio elemento nusidėvėjimas bendroje pastato savikainoje, %;

J i – konstrukcinio elemento savikainos dalis bendroje pastato sąnaudoje, %.

Atskirų konstrukcijų, elementų ir sistemų pakeitimo sąnaudų dalys bendroje pastato pakeitimo sąnaudoje (procentais) paprastai imamos pagal nustatyta tvarka patvirtintus suvestinius gyvenamųjų namų pakeitimo kainos rodiklius, o konstrukcijoms, elementams. ir sistemos, kuriose nėra patvirtintų rodiklių, atsižvelgiant į jų numatomą kainą .

Aprašyta technika naudojama tik buitinėje praktikoje. Nepaisant viso aiškumo ir įtikinamumo, jis turi šiuos trūkumus:

Nesugebėjimas iš pradžių atsižvelgti į netipiškas objekto eksploatavimo sąlygas dėl „normatyvumo“;

Daug darbo jėgos taikymas dėl reikalaujamo pastato konstrukcinių elementų detalizavimo;

Negalėjimas išmatuoti funkcinio ir išorinio susidėvėjimo;

Konstrukcinių elementų specifinio svėrimo subjektyvumas.

Pagrinde išlaidų metodas fiziniam nusidėvėjimui nustatyti yra fizinis nusidėvėjimas, jo vertinimo metu išreikštas objektyviai būtinų remonto priemonių, skirtų konstrukcijų, elemento, sistemos ar viso pastato pažeidimams pašalinti, sąnaudų ir jų pakeitimo sąnaudų santykiu.

Sąnaudų metodo fiziniam nusidėvėjimui nustatyti esmė – nustatyti pastato elementų atkūrimo kaštus.

Šis metodas leidžia iš karto apskaičiuoti elementų ir viso pastato nusidėvėjimą sąnaudomis. Kadangi vertės sumažėjimo apskaičiavimas pagrįstas pagrįstomis faktinėmis susidėvėjusių daiktų „iš esmės naujos būklės“ išlaidomis, šio metodo rezultatas gali būti laikomas gana tiksliu. Metodo trūkumai – reikalingas detalumas ir tikslumas skaičiuojant susidėvėjusių pastato elementų remonto išlaidas.

Pastatų fizinio nusidėvėjimo nustatymas eksploatavimo trukmės metodu. Fizinio nusidėvėjimo, efektyvaus amžiaus ir ekonominio gyvenimo trukmės rodikliai yra tam tikru santykiu, kurį galima išreikšti formule

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100, (3.16)

kur И – susidėvėjimas, %;

EV – faktinis amžius, nustatomas eksperto pagal elementų arba viso pastato techninę būklę;

VF – tipinis fizinio gyvenimo laikotarpis;

RSF – likęs fizinio gyvenimo laikotarpis.

I = (HV: VF) 100, (3,17)

kur И – susidėvėjimas, %;

ХВ – faktinis amžius, nustatomas eksperto pagal atskiro statinio elemento techninę būklę;

VF yra tipiškas fizinio gyvenimo laikotarpis.

3.17 formulės naudojimas aktualus ir skaičiuojant palyginamų objektų nusidėvėjimo procentinius koregavimus (lyginamojo pardavimo metodas), kai vertintojui nėra galimybės apžiūrėti pasirinktų analogų, kad nustatytų 3.16 formulėje naudojamus rodiklius.

Tokiu būdu apskaičiuotas elementų ar viso pastato nusidėvėjimo procentas gali būti paverstas pinigine išraiška (nusidėvėjimas):

O = BC (I: 100), (3,18)

kur И – susidėvėjimas, %;

BC – pakeitimo kaina.

Praktiškai konstrukcijos elementai, turintys nuimamą ir nepataisomą fizinį nusidėvėjimą, skirstomi į „ilgaamžius“ ir „trumpaamžius“.

„Trumpaamžiai elementai“ – elementai, kurių tarnavimo laikas trumpesnis nei viso pastato (stogo danga, santechnikos įranga ir kt.).

„Ilgaamžiai elementai“– elementai, kurių numatoma eksploatavimo trukmė prilygsta pastato eksploatavimo trukmei (pamatai, laikančiosios sienos ir kt.).

Nuimamas fizinis „trumpalaikių elementų“ nusidėvėjimas atsiranda dėl natūralaus statybinių elementų nusidėvėjimo laikui bėgant, taip pat dėl ​​neatsargaus naudojimo. Tokiu atveju pastato pardavimo kaina sumažinama atitinkamu vertės sumažėjimu, nes būsimas savininkas turės atlikti „anksčiau atidėtą remontą“, kad būtų atkurtos normalios statinio eksploatacinės savybės (eilinis vidaus remontas, restauravimas). nesandarių stogo dangų plotų ir pan.). Tai daroma prielaida, kad elementai atkuriami į „praktiškai naują“ būklę.

Nuimamas fizinis nusidėvėjimas pinigine išraiška apibrėžiamas kaip „atidėtų remonto darbų išlaidos“, t.y. išlaidas, susijusias su objekto atstatymu iki „lygiavertės“ pirminės būklės.

Nepataisomas fizinis komponentų, kurių eksploatavimo laikas yra trumpas, susidėvėjimas – tai greitai susidėvinčių komponentų atstatymo kaštai, kuriuos lemia skirtumas tarp keitimo kainos ir nuimamo susidėvėjimo kiekio, padauginto iš šių elementų chronologinio amžiaus ir fizinio gyvenimo trukmės santykio.

Ilgą tarnavimo laiką turinčių elementų nuimamą fizinį nusidėvėjimą lemia pagrįstos jo pašalinimo sąnaudos, panašiai kaip trumpalaikių elementų nuimamas fizinis nusidėvėjimas.

Ilgaamžių elementų nepašalinamas fizinis nusidėvėjimas apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp viso pastato pakeitimo kainos ir pašalinamo bei nepataisomo nusidėvėjimo sumos, padauginta iš chronologinio amžiaus ir pastato fizinio naudojimo trukmės santykio.

Funkcinis nusidėvėjimas. Funkcinio nusidėvėjimo požymiai vertinamame pastate – erdvės planavimo ir/ar projektinių sprendinių neatitikimas šiuolaikiniams standartams, įskaitant įvairią įrangą, reikalingą normaliam statinio eksploatavimui pagal esamą ar paskirtį.

Funkcinis susidėvėjimas skirstomas į nuimamą ir nepataisomą. Funkcinio nusidėvėjimo sąnaudų išraiška yra skirtumas tarp atgaminimo ir pakeitimo išlaidų, į kurį neįtraukiamas funkcinis nusidėvėjimas.

Nuimamą funkcinį nusidėvėjimą lemia būtinos rekonstrukcijos išlaidos, kurios prisideda prie efektyvesnio turto eksploatavimo.

Funkcinio nusidėvėjimo priežastys:

Trūkumai, dėl kurių reikia pridėti elementų;

Trūkumai, dėl kurių reikia pakeisti ar modernizuoti elementus;

Super patobulinimai.

Trūkumai, dėl kurių reikia pridėti elementų,– esamoje aplinkoje neegzistuojantys pastato elementai ir įranga, be kurių pastatas negali atitikti šiuolaikinių eksploatacinių savybių standartų. Todėl nusidėvėjimas matuojamas šių elementų pridėjimo, įskaitant jų įrengimą, sąnaudomis.

Trūkumai, dėl kurių reikia pakeisti ar modernizuoti elementus,– pareigybės, kurios vis dar atlieka savo funkcijas, bet nebeatitinka šiuolaikinių standartų (vandens ir dujų skaitikliai bei gaisro gesinimo įranga). Šių daiktų nusidėvėjimas apskaičiuojamas kaip esamų elementų savikaina, atsižvelgiant į jų fizinį nusidėvėjimą, atėmus medžiagų grąžinimo išlaidas, pridėjus esamų elementų išmontavimo išlaidas ir naujų elementų montavimo išlaidas. Medžiagų grąžinimo kaina skaičiuojama kaip išmontuotų medžiagų ir įrangos kaina, kai jos naudojamos kituose objektuose (patikslinama likutinė vertė).

Super patobulinimai– pareigybės ir struktūros elementai, kurių prieinamumas šiuo metu yra neadekvatus šiuolaikiniams rinkos standartų reikalavimams. Nuimamas funkcinis susidėvėjimas šiuo atveju apskaičiuojamas kaip dabartinės „per daug patobulintų“ elementų pakeitimo išlaidos, atėmus fizinį nusidėvėjimą, pridėjus išmontavimo išlaidas ir atėmus išmontuotų elementų likutinę vertę.

Perteklinio tobulinimo pavyzdys būtų situacija, kai namo savininkas, pritaikydamas jį „sau“, savo patogumui (investicinės vertės) atliko tam tikrus pakeitimus, kurie nebuvo adekvatūs tipinio vartotojo požiūriu. Tai apima patalpų naudingojo ploto pertvarkymą konkrečiam naudojimui, nulemtam savininko pomėgių ar profesijos. Nuimamą funkcinį susidėvėjimą tokioje situacijoje lemia esamos pakeistų elementų grąžinimo į pradinę būseną kaina.

Be to, per didelio tobulinimo sąvoka yra glaudžiai susijusi su nekilnojamojo turto rinkos segmentu, kur tie patys patobulinimai gali būti laikomi tiek tinkamais konkrečiam segmentui, tiek pernelyg dideliais tipinio vartotojo požiūriu.

Nepašalinamą funkcinį nusidėvėjimą sukelia pasenęs erdvės planavimas ir (arba) pastatų konstrukcinės charakteristikos, kurios vertinamos pagal šiuolaikinius statybos standartus. Nepataisomo funkcinio susidėvėjimo požymis yra ekonominis netikslumas išleisti šiuos trūkumus šalinti. Be to, norint, kad pastatas architektūriškai adekvačiai atitiktų savo paskirtį, būtina atsižvelgti į vertinimo dieną vyravusias rinkos sąlygas.

Atsižvelgiant į konkrečią situaciją, nepataisomo funkcinio nusidėvėjimo kaina gali būti nustatoma dviem būdais:

Nuostolių kapitalizavimas į nuomą;

Perteklinių eksploatacinių sąnaudų kapitalizavimas, reikalingas norint išlaikyti tinkamą pastato tvarką.

Norint nustatyti reikiamus skaičiavimo rodiklius (nuomos tarifus, kapitalizacijos normą ir kt.), naudojami palyginamų analogų pakoreguoti duomenys.

Tokiu atveju pasirinkti analogai vertinamame objekte neturėtų turėti nepataisomo funkcinio susidėvėjimo požymių. Be to, visos pajamos, gautos iš viso turto komplekso (pastato ir žemės) ir išreikštos nuomos mokesčiu, turi būti atitinkamai padalintos į dvi dalis. Daliai pastatui priskiriamų pajamų galima panaudoti investicijų balanso metodą pastatui arba žemės sklypo vertės ir bendros turto komplekso pardavimo kainos santykio analizės metodą.

Vertės sumažėjimas, atsiradęs dėl nepataisomo funkcinio susidėvėjimo dėl pasenusio erdvės planavimo sprendimo (konkretus plotas, kubatūra), nustatomas nuostolių nuomos mokesčio kapitalizacijos būdu.

Panašiai galima atlikti ir nepataisomo funkcinio nusidėvėjimo skaičiavimą, kapitalizuojant perteklines eksploatacijos išlaidas, reikalingas pastato geros būklės palaikymui. Šis metodas yra tinkamesnis vertinant nestandartiniais architektūriniais sprendimais išsiskiriančių pastatų nepataisomą funkcinį nusidėvėjimą, tačiau nuomos mokesčio dydį, kuris prilygsta modernių analogiškų objektų nuomos mokesčiams, priešingai nei eksploatacinių kaštų dydis. .

Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas– objekto nusidėvėjimas dėl neigiamos išorinės aplinkos įtakos vertinamo objekto atžvilgiu: situacija rinkoje, servitutai, nustatyti tam tikram nekilnojamojo turto naudojimui, aplinkinės infrastruktūros pasikeitimai ir teisės aktų sprendimai mokesčių srityje, ir tt Išorinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas, priklausomai nuo jį sukėlusių priežasčių, daugeliu atvejų yra nepataisomas dėl nepasikeitusios vietos, tačiau kai kuriais atvejais gali „pasišalinti“ dėl teigiamo supančios rinkos aplinkos pasikeitimo.

Išoriniam nusidėvėjimui įvertinti gali būti naudojami šie metodai:

Nuomos nuostolių kapitalizavimas;

Lyginamieji pardavimai (poriniai pardavimai);

Ekonominė gyvenimo trukmė.

Taikant nuostolių kapitalizacijos nuomos mokesčiu metodą Išorinio susidėvėjimo skaičiavimas atliekamas panašiai kaip ir funkcinio nepataisomo susidėvėjimo skaičiavimas.

Suporuotas pardavimo būdas yra pagrįsta turimos informacijos apie neseniai parduotus panašius nekilnojamojo turto objektus (suporuotas pardavimas) analize. Daroma prielaida, kad porinio pardavimo objektai vienas nuo kito skiriasi tik nustatytu ir su vertinimo objektu susijusiu ekonominiu nusidėvėjimu.

Vidaus praktikoje išorinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodai, pagrįsti lyginamosios pardavimų analizės elementais, daugeliu atvejų yra nepritaikomi dėl didelio darbo jėgos intensyvumo, taip pat dėl ​​būtinos ir patikimos informacijos bazės trūkumo.

Griovimo priežastys:

Pertvarkymo poreikis;

Transporto maršrutų išplėtimas.

Reikėtų atsižvelgti į griaunamų pastatų techninę būklę, kuri daugeliu atvejų leistų juos naudoti gana ilgą laiką. Staigus likusio pastato ekonominio naudojimo trukmės sumažėjimas lemia investicinio patrauklumo sumažėjimą ir dėl to staigų galimos pardavimo kainos kritimą.

Tokiais atvejais vertinimo tikslas – skaičiuoti ne visą vertinamo pastato nuosavybės teisę, o trumpalaikės nuomos teises per likusį ekonominį (fizinį) tarnavimo laiką, jeigu potencialus investuotojas mato iš šio įsigijimo naudą.

Taigi sąnaudų metodas nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę, viena vertus, yra privalomas rinkos vertės nustatymo procedūros elementas, kita vertus, dažnai vienintelis įrankis, leidžiantis susidaryti idėją. nekilnojamojo turto vertinimas.

Tuo pat metu manoma, kad sąnaudų metodas turi didelių apribojimų vertinant objektus, kurių eksploatavimo laikas yra ilgas, nes sunku išmatuoti sukaupto nusidėvėjimo dydį ir verslininko pelną. Be to, savikainos metodo rezultatai atspindi pilnos nuosavybės vertę, todėl vertinant dalinę nuosavybę būtina koreguoti.

Norint padidinti skaičiavimo procedūrų tikslumą nustatant pakeitimo išlaidas ir apskaičiuojant nusidėvėjimą, būtina pagrįstai sudaryti kelis šių rodiklių apskaičiavimo metodus.

Vertinimo veiklos teorijoje pastatų atkūrimo kaina aiškinama kaip pastato – vertinimo dalyko konkrečią dieną – statybos kaina. Vertinant nekilnojamąjį turtą, iškyla pasenusių medžiagų ir statybinių elementų, neatitinkančių galiojančių statybos standartų, vertinimo problema. Tokiais atvejais skaičiuojama panašaus komunalinio pastato statybos kaina (sąmata). Šiuo atveju sąmatininkas turi išlaidų sąmatą, pagrįstą pakeitimo išlaidomis. Įvertinimai gali skirtis atsižvelgiant į pakeitimo kainą, taip pat į nusidėvėjimo laipsnį.

Pastatas vertinamas pakeitimo savikaina, naudojant pakeitimo išlaidas arba pakeitimo išlaidas. Ekspertas ataskaitoje turi paaiškinti konkrečios užduoties išlaidų rūšies pasirinkimą, kad teisingai suprastų galutinį išlaidų rezultatą.

Reprodukcijos kaštai – tai numatomos pastato kopijos statybos, naudojant tas pačias medžiagas, projektą, standartus, dizainą ir pan., išlaidos. Praktiškai sunku nustatyti reprodukcijos sąmatą, nes konstrukcijos gali būti pagamintos iš medžiagų, kurios šiuo metu nėra gaminamos ir neturi kainų reikiamai datai. Tuo pačiu metu reprodukcijos kaina yra patogi skaičiuojant nusidėvėjimą. reikalauja žinių projektavimo ir sąmatų verslo srityje.

Pakeitimo sąnaudos – tai statinio, kurio naudingumas prilygsta vertinamam objektui, statybos sąmata, naudojant šiuolaikines medžiagas, galiojančius standartus ir dizainą. Pakaitinio ekvivalento naudojimas supaprastina vertinimą, nes jis pagrįstas patikima informacija apie konstrukciją ir neįtraukia funkcinio nusidėvėjimo tipų įvertinimo, tačiau turi būti skaičiuojami kiti senėjimo tipai.

Statybos išlaidų klasifikacija:

1. Tiesioginės išlaidos;
2. Netiesioginės išlaidos;
3. Verslininko pajamos.

Tiesioginės išlaidos– Tai kapitalo išlaidos, susijusios su pastatų kūrimu. Netiesioginės išlaidos- tai kapitalo išlaidos, netiesiogiai susijusios su statyba (darbo užmokestis, paskolų kaina, veiklos išlaidos, nuomos mokesčiai, rinkodaros išlaidos, pardavimas). Verslininko atlygis atsižvelgiama į atlygį už savalaikio projekto įgyvendinimo riziką. Skaičiuodamas savikainą, ekspertas analizuoja vystytojo pelną, verslininko pelną, lygų skirtumui tarp bendrų statybos kaštų ir objekto kainos rinkoje.

Tiesioginės išlaidos- numatoma montavimo darbų kaina, atsižvelgiant į tiesiogines, pridėtines išlaidas ir organizacijos pelną. Tiesioginės išlaidos apima darbo užmokestį, statybines medžiagas ir mašinų eksploatavimo išlaidas. Pridėtinės išlaidos nustatomos pagal standartus ir apima išlaidas transportui, administraciniam personalui ir kt. Montavimo rangovo pelnas priklauso nuo statybos darbų kainos ir apmokamas investuotojo. Skaičiuojant rangovo išlaidas, atsižvelgiama į šias aplinkybes:

• Dideliems pastato matmenims naudojamos patvarios konstrukcijos. Išlaidas lemia medžiagų ir darbų kokybė, todėl medžiagos turi būti nurodytos.
• Konkurencijos tarp rangovų rinkoje laipsnis lemia kaštų lygį;
• Pridėtinių išlaidų lygis nustatomas pagal rangovo pajėgumus.

Netiesioginės išlaidos- statybos išlaidos, nesusijusios su statybos sutartimi, įskaitant:

• Projektavimo darbai;
• Konsultacijos, teisinės paslaugos;
• Paskolų finansavimas;
• Rizikos draudimas;
• Mokesčiai statybos metu;
• Plėtros išlaidos;
• Rinkodaros išlaidos;
• Kūrėjo administracinės išlaidos ir kt.

Nustatydamas netiesiogines išlaidas, ekspertas atsižvelgia į tam tikras aplinkybes. Vertinant nekilnojamąjį turtą neišsivysčiusioje rinkoje, netiesioginės išlaidos apima papildomas išlaidas (rinkodaros, komisinių, administracinių ir kt.). Dalį sąnaudų lemia statybos apimtis, šios sąnaudos įvertinamos procentais nuo tiesioginių kaštų, o kita dalis – pagal turto rūšį, įvertinama tiesioginiu skaičiavimu.

Verslininkų pajamos yra rinkoje esančio pastato savikainos dalis, atspindinti statybos metu gautą pelną, atsižvelgiant į rizikas. Verslininko pajamos lygios skirtumui tarp objekto pardavimo kainos rinkoje ir bendrų išlaidų. Verslo pajamos yra neatsiejama rinkoje esančių pastatų vertės dalis. Praktikoje verslininko pajamoms apskaičiuoti pasitelkiama sandorių su analogiškais objektais analizė, nustatomas standartinis pajamų procentas, kuris nustatomas pagal kaštų rodiklius (tiesiogines išlaidas, sąnaudų sumą, sąnaudų sumą ir kaštų kainą). vieta, projekto kaina).

Taigi pastatų vertinimas atkūrimo kaina yra patogus nekilnojamojo turto vertinimo metodas, įvaldytas profesionalų.