Reprodukčné náklady majetku. Dlhodobý majetok. Účtovníctvo a daňové účtovníctvo Výpočet reprodukčnej ceny nehnuteľnosti

Reprodukčná cena dlhodobého majetku sa zvyčajne nazýva obstarávacia cena, ktorá sa používa pri posudzovaní akéhokoľvek predmetu súvisiaceho s dlhodobým majetkom po ukončení postupu precenenia.

Tá časť fixných aktív, ktorá má hodnotu v rámci hraníc stanovených účtovnou politikou organizácie, ktorá by nemala presiahnuť 20 000 rubľov na jednotku, sa môže prejaviť v účtovných správach. ako súčasť zásob materiálneho a výrobného charakteru. Aby ste zabezpečili náležitú úroveň bezpečnosti týchto dokumentov, budete sa musieť postarať o organizáciu primeranej kontroly nad všetkými ich pohybmi.

Na daňové účely musia byť všetky predmety s cenou do 10 000 rubľov okamžite odpísané ako náklady na materiál.

Cenu objektov OS nie je možné meniť. Je pravda, že stojí za to vziať do úvahy množstvo faktorov, ktoré túto možnosť umožňujú: rekonštrukcia zariadení, ich modernizácia, neúplná likvidácia alebo vykonanie prác na modernizácii dlhodobého majetku.

Postup precenenia sa vykonáva pomocou metóda priamej konverzie alebo prostredníctvom listinných dôkazov o trhovej hodnote. Hlavným cieľom takýchto postupov je určiť skutočnú hodnotu všetkého majetku patriaceho do fixných aktív pripočítaním primárnej hodnoty k trhovým cenám a existujúcim podmienkam pri preceňovaní.

Postup precenenia sa môže uskutočniť buď prostredníctvom primárny a podľa zvyškový alebo obnovujúci cena.

Podľa primárnych nákladov bude dlhodobý majetok prijatý do účtovníctva. Počiatočná cena predstavuje sumu skutočných výdavkov podniku, ktoré boli vynaložené na kúpu, výstavbu alebo vytvorenie dlhodobého majetku, okrem DPH a iných druhov daní podliehajúcich úhrade.

Hlavnou cenou dlhodobého majetku, ktorý bol vložený ako vklad do základného imania spoločnosti, je jeho peňažná hodnota, ktorá je dohodnutá kolektívnym rozhodnutím zakladateľov obchodnej štruktúry.

Primárnou obstarávacou cenou dlhodobého majetku, ktorý spoločnosť nadobudla na základe zmluvy o bezodplatnom darovaní, je jeho trhová hodnota, aktuálna v čase prijatia do súvahy.

Reprodukčná cena dlhodobého majetku zodpovedá výške finančných nákladov, ktoré je spoločnosť povinná uhradiť ku dňu prehodnotenia v prípade potreby výmeny predmetu.

Cenu výmeny operačného systému môžete určiť pomocou:

1. Informácie o podobných materiáloch poskytuje samotný výrobca.
2. Údaje o nákladoch získané od štatistických organizácií alebo od obchodných zástupcov.
3. Informácie o nákladoch, ktoré sú uverejnené v špeciálnych literárnych a informačných publikáciách.
4. Posúdenia vykonávané zamestnancami ZINZ.
5. Znalecké posudky na súčasnú hodnotu dlhodobého majetku.

Hodnotenie, prehodnotenie a zmena

V rámci účtovníctva sa pravidelne vykonáva postup oceňovania fixných aktív. Dnes je zvyčajné rozlišovať tieto typy precenenia OS:

• za primárne náklady;
• za náhradnú cenu;
• za zostatkovú cenu.

Podľa doterajšieho postupu sa všetok dlhodobý majetok musí premietnuť do účtovnej evidencie podľa prvotnej alebo reprodukčnej ceny.

Pred precenením dlhodobého majetku, ktorý je súčasťou určitej homogénnej kategórie hmotných predmetov, je potrebné pamätať na to, že obdobný postup bude potrebné priebežne vykonávať aj v budúcnosti. Deje sa tak, aby sa zabezpečilo, že náklady na tieto predmety, vyjadrené v účtovných správach a účtovníctve, nebudú mať vážne rozdiely od reprodukčnej ceny.

Pred prehodnotením operačného systému sú potrebné prípravné práce. Prebieha proces vystavenia príkazu alebo iného administratívneho dokladu ohľadom precenenia. Okrem toho budete musieť pripraviť úplný zoznam operačných systémov, ktoré budú podliehať tomuto postupu. V takomto zozname je potrebné uviesť nasledujúce informácie:

• názov konkrétneho objektu;
• dátum jeho nákupu alebo výroby, konštrukcia;
• dátum prijatia takýchto predmetov na účtovníctvo v účtovnom oddelení organizácie.

Okrem toho je potrebné overiť existenciu takýchto objektov. Ako zdrojové údaje organizovať precenenie môže byť:

• pôvodnú alebo súčasnú cenu, ak tento predmet už podliehal preceňovaniu k 31. decembru predchádzajúceho vykazovacieho roka;
• objem časovo rozlíšených odpisov k rovnakému dátumu za celé obdobie prevádzky zariadenia;
• doklad o aktuálnej hodnote k 1. januáru vykazovaného roka.

Postup precenenia zahŕňa prepočet primárnej, ako aj aktuálnej hodnoty. Ak už konkrétny objekt prešiel postupom precenenia, tak kontrola výšky časovo rozlíšených odpisov.

Existujúce metódy výpočtu

Existuje niekoľko metód na výpočet reprodukčnej ceny majetku.

Metodika porovnávacej jednotky je proces výpočtu nákladov na výstavbu jednej porovnávacej stavebnej jednotky. Cena jednej porovnávacej jednotky analógu je upravená z hľadiska existujúcich rozdielov s porovnávanými objektmi.

Na výpočet plnej ceny predmetného objektu potrebujete vynásobte upravené náklady porovnávacej jednotky počtom porovnávacích jednotiek. Stanovenie výšky nákladov sa často vykonáva pomocou referenčnej a regulačnej dokumentácie, a to súhrnných parametrov ceny stavby a súhrnných parametrov reprodukčnej ceny.

Pomocou nasledujúceho vzorca môžete vypočítať náklady na nehnuteľnosť:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, kde

Tso- cena predmetu, ktorý prechádza hodnotiacim konaním, Tsm2- cena výstavby jedného štvorcového metra plochy, Autor:- celková plocha hodnotenej nehnuteľnosti, KOp– korekčný faktor pre pravdepodobnosť zistenia nesúladu medzi skutočnou rozlohou objektu a údajmi dostupnými zo ZINZ a skutočnou rozlohou budovy (KOp = 1,1 – 1,2), KON– koeficient, ktorý zohľadňuje zistené nezrovnalosti medzi posudzovaným objektom a vybranou štandardnou budovou (pre identické objekty KOn = 1), KOM– koeficient, ktorý zohľadňuje polohu nehnuteľnosti, KOv- časový koeficient, ktorý zohľadňuje rozdiel medzi nákladmi na stavebné a inštalačné práce na začiatku výstavby a dátumom konania o posudzovaní, KOpz– koeficient, ktorý zohľadňuje ziskovú maržu organizácie pôsobiacej ako vývojár, KONDs– koeficient, ktorý zohľadňuje výšku DPH.

Pri aplikácii takejto techniky možno zvážiť jeden z najdôležitejších aspektov výber štandardného analógu. Aby ste to urobili správne, musíte vziať do úvahy nasledujúce faktory, ako rovnaký funkčný účel, podobnosť existujúcich fyzikálnych parametrov, približný vek, iné parametre.

Spôsob pitvy na jednotlivé zložky Od jednotkovej porovnávacej metódy sa líši najmä tým, že cena stavby sa vypočíta ako súčet cien každého jednotlivého stavebného prvku. Nákladová cena pre každý jednotlivý prvok sa vypočítava na základe priamych aj nepriamych nákladov.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, kde

Tsz- cena stavby nehnuteľnej veci, Aboutj- objem j-tého prvku, Tsej je cena jednej jednotky objemu, Kon je koeficient, ktorý zohľadňuje rozdiely medzi konkrétnym objektom a vybranou štandardnou budovou (pri podobných budovách Kon = 1).

Metodológia kvantitatívneho výskumu je základom pre použitie vyššie popísaných metód na výpočet veľkosti reprodukčných nákladov nehnuteľnosti. Umožňuje vám získať najpresnejšie údaje. Zároveň stojí za zmienku skutočnosť, že táto metóda je najdrahší. V tejto súvislosti musí mať osoba, ktorá sa bude podieľať na hodnotení, dostatočnú úroveň vedomostí a primeranú teoretickú prípravu podporenú praktickými skúsenosťami.

Počas obdobia prevádzky fixných výrobných prostriedkov môžu nastať zmeny súvisiace so zrýchlením vedecko-technického procesu, čo znižuje náklady na proces výroby pracovných prostriedkov a v podmienkach inflácie počiatočné náklady na vyrobené prostriedky pôrod sa môže zvýšiť. Preto je potrebné eliminovať skresľujúci vplyv cenového faktora. Na tento účel sa dlhodobý výrobný majetok oceňuje reprodukčnou obstarávacou cenou.

Cena náhrady ukazuje, aké finančné prostriedky by sa museli minúť pri cenách a sadzbách existujúcich v súčasnosti, aby sa získali alebo vybudovali fixné výrobné aktíva podobné tým, ktoré sú k dispozícii.

Na určenie reprodukčných nákladov fixných výrobných aktív sa tieto preceňujú pomocou dvoch hlavných metód:

1) indexovaním ich účtovnej hodnoty,

2) priamym prepočtom účtovnej hodnoty vo vzťahu k cenám platným k 1. januáru nasledujúceho roka.

3. Zostatková hodnota– ide o počiatočnú obstarávaciu cenu dlhodobého majetku (účtovnú hodnotu) mínus odpisy, ktorých výška je určená výškou odpisov za celú dobu životnosti tohto investičného majetku.

Umožňuje posúdiť stupeň opotrebovania pracovných zariadení, plánovať obnovu a opravu dlhodobého majetku. Existujú dva typy zostatkovej hodnoty:

1) určí sa podľa pôvodných nákladov, zistených tak, ako sa počítajú odpisy,

2) v reprodukčných nákladoch určených znaleckými prostriedkami v procese precenenia pracovných prostriedkov.

Zostatkovú hodnotu možno vypočítať pomocou vzorca:

Zo zvyšku = Cn + Ck * [(An * Cn *T)/100]

kde C n je počiatočná cena fixných aktív,

C až – náklady na väčšie opravy počas celej životnosti dlhodobého majetku,

А n – ročná odpisová sadzba,

T – obdobie, počas ktorého sa prevádzkoval dlhodobý majetok, roky.

4. Záchranná hodnota– náklady na predaj opotrebovaného a odpísaného investičného majetku a sú regulované len stavom investičného majetku a ďalšou možnosťou jeho využitia; sa môže líšiť (pre zariadenie) od úplných nákladov na výmenu až po predaj zariadenia za cenu kovového šrotu.

Počas výrobného procesu sú dlhodobé výrobné aktíva vystavené morálnemu a fyzickému opotrebovaniu.

Fyzické zhoršenie– strata úžitkovej hodnoty dlhodobého majetku. K fyzickému opotrebovaniu dochádza tak pri prevádzke dlhodobého majetku, ako aj pri jeho nečinnosti.

Zastarávanie fixných aktív– zníženie ich nákladov pod vplyvom vedeckého a technologického pokroku.

Zastarávanie dlhodobého majetku nastáva pred začiatkom úplného fyzického opotrebovania.

Odpisy dlhodobého majetku sa vykonávajú jedným z nasledujúcich spôsobov výpočtu odpisov:

1. lineárny;

Pri lineárnej metóde sa odpisy počítajú rovnomerne na základe počiatočnej alebo reprodukčnej ceny dlhodobého majetku a odpisovej sadzby vypočítanej z doby životnosti tohto majetku.

Napríklad podnik zakúpil zariadenie v hodnote 120 000 rubľov, ktorého životnosť je 5 rokov, potom bude odpisová sadzba 100%: 5 = 20% ročne. Ročná výška odpisov = 120 tisíc rubľov. * 20% = 24 tisíc rubľov.

2. zníženie rovnováhy;

Pri metóde znižovania salda sa ročná výška odpisu určuje na základe zostatkovej ceny dlhodobého majetku na začiatku roka a sadzby odpisovania a niekedy aj s použitím koeficientu zrýchlenia ustanoveného zákonom.

Podstatou použitej metódy je, že podiel odpisov priradených k výrobným nákladom sa bude s každým ďalším rokom prevádzky špecifikovaného zariadenia znižovať.

Zvyšné sumy sa odpisujú do nákladov. Priamy odpis tejto sumy do nákladov alebo finančných výsledkov môže zhoršiť jej finančnú situáciu a úroveň ziskovosti. Tieto straty môžu byť do určitej miery kompenzované predajom podhodnotených zariadení.

Zahraničná prax používania nelineárnych metód výpočtu odpisov (najmä USA) zahŕňa stanovenie násobnosti určenia klesajúceho zostatku. Pri použití metódy dvojitého zníženia sa ročné odpisy (A) určia podľa vzorca:

A = C o * N * 2,

C o - zostatková cena zariadenia na začiatku roka,

N – odpisová sadzba za celú dobu prevádzky zariadenia,

2 – násobnosť výpočtu.

3. odpis nákladov na základe súčtu počtov rokov životnosti;

Pri použití metódy odpisu obstarávacej ceny súčtom počtov rokov doby životnosti sa ročná výška odpisov určí na základe pôvodnej obstarávacej ceny dlhodobého majetku a pomeru počtu rokov, kde v čitateli je počet rokov zostávajúcich do konca životnosti objektu a v menovateli je súčet počtov rokov pojmu služby. Likvidačná hodnota sa pri tejto metóde nepoužíva, pretože dlhodobý majetok prevádza svoju hodnotu úplne počas doby použiteľnosti.

Z hľadiska finančného plánovania je táto metóda výhodnejšia, pretože umožňuje odpísať väčšinu nákladov na dlhodobý majetok na začiatku prevádzky. Ďalej sa spomaľuje miera odpisov, čo zabezpečuje zníženie výrobných nákladov.

Ukazovateľ odrážajúci skutočné náklady na budovu v moderných podmienkach...“

Zdroj:

ROZKAZ Ministerstva obrany Ruskej federácie z 27. júna 1996 N 260

"O SCHVÁLENÍ SMERNÍC PRE ÚDRŽBU, AKTUÁLNE A HLAVNÉ OPRAVY BUDOV A ZARIADENÍ MINISTERSTVA OBRANY RUSKEJ FEDERÁCIE"

Oficiálna terminológia. Akademik.ru. 2012.

Pozrite si, čo sú „náklady na výmenu budovy“ v iných slovníkoch:

náklady na výmenu budovy- - Telekomunikačné témy, základné pojmy EN náhradná hodnota budovy... Technická príručka prekladateľa

CENA NÁHRADY- (reprodukčné náklady) Účtovný systém, v ktorom sa majetok spoločnosti a odpisy oceňujú reprodukčnou cenou budov a zariadení. Táto metóda je ideálna, ak je možné budovy a zariadenia presne nahradiť... Ekonomický slovník

NÁKLADY NA DLHODOBÝ MAJETOK (FONDY), VYMÁHANIE- odhadované náklady na obnovu ich presnej kópie v moderných podmienkach s použitím podobných materiálov a zachovaním všetkých prevádzkových parametrov. Úplné náklady na výmenu sú určené nákladmi na opätovné vytvorenie nového... ... Veľký účtovný slovník

NÁKLADY, REKLAMACIA- V poistení majetku: posúdenie majetku za cenu, ktorú je potrebné zaplatiť za jeho nahradenie majetkom, ktorý je s ním identický a nachádza sa na rovnakom mieste. V tomto prípade musí poisťovateľ zabezpečiť náhradu poškodeného alebo strateného majetku... ... Poistenie a riadenie rizík. Terminologický slovník

NÁKLADOVÝ PRÍSTUP K POSUDZOVANIU- (angl. nákladový prístup k oceňovaniu), plat – súbor techník a metód na určenie trhovej hodnoty oceňovaného predmetu na základe výšky nákladov potrebných na jeho opätovné vytvorenie v podmienkach platných ku dňu ocenenia, s prihliadnutím na... ... Finančný a úverový encyklopedický slovník

Nehnuteľnosť- (Nehnuteľnosti) Vymedzenie nehnuteľností, druhy nehnuteľností, prenájom a predaj nehnuteľností Informácie o pojme nehnuteľnosť, druhy nehnuteľností, prenájom a predaj nehnuteľností, zdaňovanie a poistenie Obsah - ide o typ majetku, ... ... Encyklopédia investorov

Nehnuteľnosť- Nehnuteľnosť je druh majetku, ktorý zákon uznáva ako nehnuteľný. Nehnuteľnosti podľa pôvodu zahŕňajú pozemky, podložia a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda objekty, ktorých pohyb bez... ... Wikipedia - NEHNUTEĽNOSTI, REALITYИ.н. zahŕňa pozemky, budovy a stavby na nich trvalo umiestnené.n. neprávny pojem pre pojem nehnuteľnosti vrátane pozemkov, budov a stavieb spojených s ich užívaním a... ... Encyklopédia bankovníctva a financií

Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty v čase (odpisy) pod vplyvom rôznych faktorov. S využívaním objektu sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využitím, spojeným so životom človeka. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).

Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie.

Fyzické a funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Odnímateľné opotrebovanie– ide o opotrebovanie, ktorého eliminácia je fyzikálne možná a ekonomicky realizovateľná, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty objektu ako celku.

Identifikácia všetkých možných typov opotrebovania je nahromadené opotrebovanie nehnuteľný objekt. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.

Odpisy v oceňovacej praxi je potrebné významovo odlišovať od podobného pojmu používaného v účtovníctve (odpisy). Odhadovaná amortizácia je jedným z hlavných parametrov, ktorý umožňuje vypočítať aktuálnu hodnotu oceňovaného objektu k určitému dátumu.

Fyzické zhoršenie– postupná strata technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.

Metódy na výpočet fyzického poškodenia budov sú nasledovné:

Štandardné (pre obytné budovy);

náklady;

Celoživotná metóda.

Štandardná metóda na výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa používanie rôznych regulačných pokynov na medzisektorovej alebo rezortnej úrovni. Ako príklad môžeme uviesť Pravidlá posudzovania fyzického opotrebenia obytných budov (VSN 53-86) Štátneho výboru pre stavebníctvo a architektúru pri Štátnom stavebnom výbore ZSSR. – M., 1990, využívaný úradom technickej inventarizácie na účely hodnotenia fyzického znehodnotenia bytových domov pri technickej inventarizácii, plánovania väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na rezortnú príslušnosť.

Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy by sa malo určiť pomocou vzorca

Q f = (∑ q i · J i)/100, (3,15)

kdeQ f – celkové fyzické opotrebovanie budovy, %;

q i – skutočné opotrebenie i-tého konštrukčného prvku v celkových nákladoch na budovu, %;

J i je podiel nákladov na konštrukčný prvok na celkových nákladoch budovy, %.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých konštrukcií, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v percentách) sa zvyčajne berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pri stavbách, prvkov a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele, podľa ich odhadovaných nákladov .

Opísaná technika sa používa výlučne v domácej praxi. Napriek všetkej jasnosti a presvedčivosti má nasledujúce nevýhody:

Neschopnosť prvotne zohľadniť atypické prevádzkové podmienky zariadenia z dôvodu „normatívnosti“;

Náročná aplikácia vďaka požadovanému detailovaniu konštrukčných prvkov budovy;

Neschopnosť merať funkčné a vonkajšie opotrebovanie;

Subjektivita špecifického váženia konštrukčných prvkov.

V jadre nákladová metóda na určenie fyzického opotrebovania spočíva fyzické opotrebenie vyjadrené v čase jeho posúdenia pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvku, systému alebo budovy ako celku a nákladov na ich výmenu.

Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzických odpisov je stanovenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.

Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Nevýhodou metódy je požadovaná podrobnosť a presnosť pri kalkulácii nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.

Stanovenie fyzického opotrebenia budov metódou životnosti. Ukazovatele fyzického opotrebovania, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100, (3,16)

kde И – opotrebovanie, %, %;

EV – účinný vek, určený znalcom na základe technického stavu prvkov alebo stavby ako celku;

VF – typické obdobie fyzického života;

RSF – zostávajúce obdobie fyzického života.

I = (HV: VF) 100, (3,17)

kde И – opotrebovanie, %, %;

ХВ – účinný vek určený znalcom na základe technického stavu samostatného prvku stavby;

VF je typickým obdobím fyzického života.

Použitie vzorca 3.17 je relevantné aj pri výpočte percentuálnych úprav opotrebenia v porovnávaných predmetoch (porovnávací spôsob predaja), keď odhadca nemôže kontrolovať vybrané analógy, aby určil ukazovatele použité vo vzorci 3.16.

Percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku vypočítané týmto spôsobom možno previesť na peňažné vyjadrenie (odpisy):

O = BC (I: 100), (3,18)

kde И – opotrebovanie, %, %;

BC – náhradné náklady.

V praxi sú prvky konštrukcie, ktoré majú odstrániteľné a neopraviteľné fyzické opotrebovanie, rozdelené na „dlhodobé“ a „krátkodobé“.

"Prvky s krátkou životnosťou" – prvky, ktoré majú kratšiu životnosť ako stavba ako celok (strešná krytina, klampiarske zariadenia a pod.).

"Prvky s dlhou životnosťou"– prvky, ktorých predpokladaná životnosť je porovnateľná so životnosťou stavby (základy, nosné steny a pod.).

K odstrániteľnému fyzickému opotrebovaniu „prvkov s krátkou životnosťou“ dochádza v dôsledku prirodzeného opotrebovania stavebných prvkov v priebehu času, ako aj neopatrnej prevádzky. V tomto prípade sa predajná cena budovy zníži o zodpovedajúce znehodnotenie, pretože budúci vlastník bude musieť vykonať „predtým odložené opravy“, aby sa obnovili normálne prevádzkové vlastnosti stavby (bežné opravy interiéru, reštaurovanie oblasti zatekajúcej strešnej krytiny a pod.). To predpokladá, že položky sú obnovené do „prakticky nového“ stavu.

Odstrániteľné fyzické opotrebovanie v peňažnom vyjadrení je definované ako „náklady na odložené opravy“, t.j. náklady na uvedenie predmetu do stavu „ekvivalentného“ pôvodnému.

Nenávratné fyzické opotrebovanie komponentov s krátkou životnosťou – ide o náklady na obnovu rýchlo sa opotrebúvajúcich komponentov, ktoré sú určené rozdielom medzi nákladmi na výmenu a množstvom odstrániteľného opotrebenia, vynásobeným pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti týchto prvkov.

Odnímateľné fyzické opotrebenie prvkov s dlhou životnosťou je determinované primeranými nákladmi na jeho odstránenie, podobne ako odstrániteľné fyzické opotrebenie prvkov s krátkou životnosťou.

Neodstrániteľné fyzické poškodenie prvkov s dlhou životnosťou sa vypočíta ako rozdiel medzi reprodukčnými nákladmi celej stavby a súčtom odstrániteľných a neopraviteľných porúch, vynásobený pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti stavby.

Funkčné opotrebovanie. Znakmi funkčného opotrebovania v posudzovanom objekte je nesúlad priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými štandardmi, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasným alebo zamýšľaným využitím.

Funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné. Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, čím sa funkčné opotrebenie z úvahy vylučuje.

Odnímateľné funkčné opotrebovanie je dané nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu, čo prispieva k efektívnejšej prevádzke nehnuteľnosti.

Príčiny funkčného opotrebovania:

Nevýhody, ktoré vyžadujú pridanie prvkov;

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;

Super vylepšenia.

Nevýhody, ktoré vyžadujú pridanie prvkov,– prvky budovy a zariadenia, ktoré neexistujú v existujúcom prostredí a bez ktorých budova nemôže spĺňať moderné výkonnostné štandardy. Preto sa odpisy merajú nákladmi na pridanie týchto položiek vrátane ich inštalácie.

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov,– pozície, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné štandardy (vodomery a plynomery a protipožiarne zariadenia). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, berúc do úvahy ich fyzické opotrebovanie, mínus náklady na vrátenie materiálu, plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a náklady na inštaláciu nových prvkov. Náklady na vrátenie materiálu sú vypočítané ako náklady na demontovaný materiál a vybavenie pri použití v iných prevádzkach (revidovateľná zostatková hodnota).

Super vylepšenia– pozície a prvky štruktúry, ktorých dostupnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné opotrebovanie sa v tomto prípade meria ako súčasná reprodukčná cena položiek „nadmerného vylepšenia“ mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.

Príkladom nadmerného zveľaďovania by bola situácia, keď majiteľ domu, ktorý si ho prispôsobil „pre seba“, urobil pre svoje pohodlie (investičnú hodnotu) zmeny, ktoré z pohľadu typického užívateľa neboli adekvátne. Ide o prestavbu úžitkovej plochy priestorov na konkrétne využitie, určené záľubami majiteľa alebo jeho zamestnaním. Odnímateľné funkčné opotrebovanie je v takejto situácii dané aktuálnymi nákladmi na uvedenie menených prvkov do pôvodného stavu.

Okrem toho pojem nadmerného zlepšovania úzko súvisí so segmentom trhu s nehnuteľnosťami, kde rovnaké zlepšenia možno považovať za vhodné pre konkrétny segment a zároveň za prehnané z pohľadu typického užívateľa.

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. Znakom neopraviteľného funkčného opotrebovania je ekonomická neúčelnosť výdavkov na odstránenie týchto nedostatkov. Okrem toho, aby bola budova primerane architektonicky prispôsobená svojmu účelu, je potrebné zohľadniť trhové podmienky prevládajúce ku dňu posúdenia.

V závislosti od konkrétnej situácie možno náklady na neopraviteľné funkčné opotrebovanie určiť dvoma spôsobmi:

Kapitalizácia strát na nájomnom;

Kapitalizácia prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v riadnom poriadku.

Na určenie potrebných ukazovateľov výpočtu (nájomné, miera kapitalizácie atď.) sa používajú upravené údaje pre porovnateľné analógy.

V tomto prípade by vybrané analógy nemali vykazovať známky neopraviteľného funkčného opotrebovania na posudzovanom objekte. Okrem toho sa celkový príjem vytvorený komplexom nehnuteľností ako celku (budova a pozemok) a vyjadrený v nájomnom musí zodpovedajúcim spôsobom rozdeliť na dve zložky. Na pridelenie časti príjmu pripadajúceho na budovu môžete použiť metódu investičnej bilancie budovy alebo metódu analýzy pomeru hodnoty pozemku a celkovej predajnej ceny komplexu nehnuteľností.

Stanovenie znehodnotenia spôsobeného neopraviteľným funkčným opotrebovaním v dôsledku zastaraného priestorového riešenia (špecifická plocha, kubatúra) sa vykonáva metódou kapitalizácie strát na nájomnom.

Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebovania kapitalizáciou prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v dobrom stave je možné vykonať podobným spôsobom. Tento prístup je výhodnejší pri posudzovaní neopraviteľného funkčného opotrebovania budov, ktoré sa vyznačujú neštandardnými architektonickými riešeniami a napriek tomu je výška nájomného porovnateľná s nájomným za moderné analógové zariadenia, na rozdiel od výšky prevádzkových nákladov. .

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie– odpisy veci vplyvom negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní, atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:

Kapitalizácia strát z prenájmu;

Porovnávací predaj (párový predaj);

Ekonomická životnosť.

Použitie metódy kapitalizácie strát na nájomnom Výpočet vonkajšieho opotrebenia sa vykonáva podobne ako výpočet funkčného neopraviteľného opotrebenia.

Spárovaný spôsob predaja je založená na analýze dostupných informácií o cenách nedávno predaných podobných nehnuteľností (párové predaje). Predpokladá sa, že predmety párového predaja sa od seba líšia len ekonomickými odpismi zistenými a súvisiacimi s predmetom hodnotenia.

V domácej praxi sú metódy výpočtu vonkajšieho opotrebenia založené na prvkoch porovnávacej analýzy predaja v mnohých prípadoch nepoužiteľné pre ich vysokú pracnosť, ako aj nedostatok potrebnej a spoľahlivej informačnej základne.

Dôvody na demoláciu:

Potreba prestavby;

Rozšírenie dopravných ciest.

Treba brať do úvahy technický stav búraných budov, čo by v mnohých prípadoch umožnilo ich pomerne dlhé užívanie. Prudké zníženie zostávajúcej ekonomickej životnosti budovy vedie k zníženiu investičnej atraktivity a v dôsledku toho k prudkému poklesu pravdepodobnej predajnej ceny.

V takýchto prípadoch nie je účelom ocenenia vypočítať úplné vlastníctvo oceňovanej budovy, ale práva na krátkodobý prenájom na zostávajúcu ekonomickú (fyzickú) životnosť za predpokladu, že potenciálny investor z tejto akvizície vidí nejaký prospech.

Nákladový prístup pri určovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti je teda na jednej strane povinným prvkom postupu pri určovaní trhovej hodnoty a na druhej strane je často jediným nástrojom na získanie predstavy o ​oceňovanie nehnuteľností.

Zároveň sa verí, že nákladová metóda má značné obmedzenia pri posudzovaní predmetov s významnou životnosťou v dôsledku ťažkostí pri meraní množstva nahromadeného opotrebovania a zisku podnikateľa. Výsledky nákladovej metódy navyše odrážajú hodnotu úplného vlastníctva, preto je pri oceňovaní čiastočného vlastníctva nevyhnutná ich úprava.

Na zvýšenie presnosti výpočtových postupov na stanovenie nákladov na výmenu a na výpočet opotrebovania je potrebná primeraná zostava niekoľkých metód na výpočet týchto ukazovateľov.

V teórii oceňovacích činností sa reprodukčná cena budov interpretuje ako náklady na výstavbu budovy - predmetu ocenenia k určitému dátumu. V procese posudzovania nehnuteľností vzniká problém posudzovania zastaraných materiálov a stavebných prvkov, ktoré nezodpovedajú súčasným stavebným normám. V týchto prípadoch sa počítajú náklady na výstavbu budovy (odhad) s podobnou úžitkovou hodnotou. V tomto prípade má odhadca odhad nákladov založený na reprodukčných nákladoch. Odhady sa môžu líšiť z hľadiska nákladov na výmenu, ako aj stupňa opotrebovania.

Budova sa oceňuje reprodukčnou cenou pomocou reprodukčnej ceny alebo reprodukčnej ceny. Odborník musí v správe vysvetliť výber druhu nákladov pre konkrétnu úlohu, aby bolo možné správne pochopiť konečný výsledok nákladov.

Reprodukčné náklady sú odhadované náklady na výstavbu repliky budovy s použitím rovnakých materiálov, dizajnu, noriem, dizajnu atď. V praxi je ťažké určiť odhad na reprodukciu, keďže konštrukcie môžu byť vyrobené z materiálov, ktoré sa v súčasnosti nevyrábajú a nemajú ceny na požadovaný termín. Náklady na reprodukciu sú zároveň vhodné na výpočet opotrebovania. vyžaduje znalosti v oblasti projektovania a odhadu podnikania.

Náklady na výmenu sú odhadom nákladov na výstavbu konštrukcie s úžitkovou hodnotou ekvivalentnou hodnotenému objektu s použitím moderných materiálov, súčasných noriem a dizajnu. Použitie náhradného ekvivalentu zjednodušuje posúdenie, pretože je založené na spoľahlivých informáciách o konštrukcii a vylučuje posúdenie typov funkčného opotrebovania, ale je potrebné počítať s inými typmi starnutia.

Klasifikácia stavebných nákladov:

1. Priame náklady;
2. nepriame náklady;
3. Podnikateľský príjem.

Priame náklady- Ide o kapitálové výdavky spojené s vytvorením budov. Nepriame náklady- ide o kapitálové výdavky nepriamo súvisiace s výstavbou (mzdy, náklady na úvery, prevádzkové náklady, poplatky za prenájom, marketingové výdavky, tržby). Odmena podnikateľa zohľadňuje odmenu za riziko včasnej realizácie projektu. Pri výpočte nákladov znalec analyzuje zisk developera, zisk podnikateľa, ktorý sa rovná rozdielu medzi celkovými nákladmi na výstavbu a cenou objektu na trhu.

Priame náklady- odhadované náklady na inštalačné práce, berúc do úvahy priame, režijné náklady a zisk organizácie. Priame náklady zahŕňajú mzdy, stavebné materiály a prevádzkové náklady strojov. Režijné náklady sú stanovené podľa noriem a zahŕňajú náklady na dopravu, administratívnych pracovníkov a pod. Zisk dodávateľa montáže závisí od ceny stavebných prác a hradí ho investor. Pri kalkulácii nákladov dodávateľa sa berú do úvahy tieto okolnosti:

• Pri veľkých rozmeroch budov sa používajú odolné konštrukcie. Náklady sú určené kvalitou materiálov a práce, preto musia byť materiály špecifikované.
• Stupeň konkurencie medzi dodávateľmi na trhu určuje úroveň nákladov;
• Výška režijných nákladov je určená kapacitnými možnosťami zhotoviteľa.

Nepriame náklady- stavebné náklady nesúvisiace so zmluvou o výstavbe, vrátane:

• Dizajnérske práce;
• Poradenstvo, právne služby;
• Financovanie pôžičiek;
• Rizikové poistenie;
• Dane počas výstavby;
• náklady na vývoj;
• Marketingové výdavky;
• Administratívne náklady developera a pod.

Pri určovaní nepriamych nákladov znalec zohľadňuje určité okolnosti. Pri oceňovaní nehnuteľností na nerozvinutom trhu obsahujú nepriame náklady dodatočné náklady (marketing, provízie, administratíva a pod.). Časť nákladov je určená objemom výstavby, tieto náklady sa odhadujú percentom z priamych nákladov a druhá časť je určená typom nehnuteľnosti odhadnutá priamou kalkuláciou.

Podnikateľský príjem je súčasťou nákladov na budovu na trhu, predstavuje zisk vytvorený počas výstavby s prihliadnutím na riziká. Príjem podnikateľa sa rovná rozdielu medzi predajnou cenou predmetu na trhu a celkovými nákladmi. Príjem z podnikania je neoddeliteľnou súčasťou hodnoty budov na trhu. V praxi na výpočet príjmov podnikateľa využívajú analýzu transakcií s obdobnými objektmi, stanovujú štandardné percento z príjmov, ktoré je nastavené na nákladové ukazovatele (priame náklady, súčet nákladov, súčet nákladov a nákladov miesto, náklady na projekt).

Oceňovanie budov reprodukčnou cenou je teda pohodlnou metódou oceňovania nehnuteľností, ktorú ovládajú profesionáli.