Aktivlarni almashtirish qiymati. Asosiy vositalar. Buxgalteriya hisobi va soliq hisobi Mulkni almashtirish qiymatini hisoblash

Asosiy vositalarni almashtirish qiymati odatda qayta baholash protsedurasi tugagandan so'ng asosiy vositalar bilan bog'liq har qanday ob'ektni baholashda foydalaniladigan xarajatlar deb ataladi.

Tashkilotning buxgalteriya siyosatida belgilangan chegaralar doirasida qiymatiga ega bo'lgan asosiy vositalarning bir birligi uchun 20 000 rubldan oshmasligi kerak bo'lgan qismi buxgalteriya hisobotlarida aks ettirilishi mumkin. moddiy va ishlab chiqarish xarakteridagi inventarlarning tarkibiy qismi sifatida. Ushbu hujjatlarning tegishli darajadagi xavfsizligini ta'minlash uchun siz ularning barcha harakatlari ustidan tegishli nazoratni tashkil qilish haqida g'amxo'rlik qilishingiz kerak bo'ladi.

Soliq maqsadlari uchun 10 000 rublgacha bo'lgan barcha ob'ektlar bo'lishi kerak darhol moddiy xarajatlar sifatida hisobdan chiqariladi.

OS ob'ektlarining narxini o'zgartirish mumkin emas. To'g'ri, bunday imkoniyatni ta'minlaydigan bir qator omillarni hisobga olish kerak: ob'ektlarni rekonstruksiya qilish, ularni modernizatsiya qilish, to'liq tugatish yoki asosiy vositalarni qayta jihozlash bo'yicha ishlarni bajarish.

Qayta baholash protsedurasi yordamida amalga oshiriladi to'g'ridan-to'g'ri konvertatsiya qilish usuli yoki bozor qiymatining hujjatli dalillari orqali. Bunday tartiblarning asosiy maqsadi birlamchi qiymatni bozor narxlariga va qayta baholashda mavjud shartlarga etkazish orqali asosiy vositalarga tegishli barcha mulkning haqiqiy qiymatini aniqlashdan iborat.

Qayta baholash protsedurasi tomonidan amalga oshirilishi mumkin asosiy, va tomonidan qoldiq yoki tiklovchi narx.

Birlamchi tannarxga ko'ra asosiy vositalar buxgalteriya hisobiga qabul qilinadi. Boshlang'ich narx korxonaning asosiy vositalarni sotib olish, qurish yoki yaratish uchun sarflangan haqiqiy xarajatlari, QQS va boshqa turdagi soliq yig'imlari qoplanishi kerak bo'lgan summani bildiradi.

Jamiyatning ustav kapitaliga hissa sifatida kiritilgan asosiy vositalarning asosiy narxi tijorat tuzilmasi muassislarining kollegial qarori bilan kelishilgan ularning pul qiymati hisoblanadi.

Beg'araz xayriya shartnomasi bo'yicha kompaniya tomonidan sotib olingan asosiy vositalarning asosiy qiymati ularning balansga qabul qilish paytidagi bozor qiymati hisoblanadi.

Asosiy vositalarni almashtirish qiymati kompaniya ob'ektni almashtirish zarurati tug'ilganda qayta baholash sanasida to'lashi shart bo'lgan moliyaviy xarajatlar miqdoriga mos keladi.

OSni almashtirish narxini quyidagi usullardan foydalanib aniqlashingiz mumkin:

1. Ishlab chiqaruvchining o'zi tomonidan taqdim etilgan shunga o'xshash materiallar haqida ma'lumot.
2. Statistik tashkilotlardan yoki savdo vakillaridan olingan xarajatlar ma'lumotlari.
3. Maxsus adabiy-axborot nashrlarida e'lon qilingan xarajatlar to'g'risidagi ma'lumotlar.
4. BTI xodimlari tomonidan amalga oshirilgan baholash.
5. Asosiy vositalarning joriy qiymati bo'yicha ekspert xulosalari.

Baholash, qayta baholash va o'zgartirish

Buxgalteriya hisobining bir qismi sifatida u muntazam ravishda amalga oshiriladi asosiy vositalarni baholash tartibi. Bugungi kunda operatsion tizimni qayta baholashning quyidagi turlarini ajratish odatiy holdir:

• asosiy xarajat bo'yicha;
• almashtirish narxida;
• qoldiq narxida.

Mavjud tartibga ko'ra, barcha asosiy vositalar buxgalteriya hisobida ularning birlamchi yoki almashtirish bahosiga ko'ra aks ettirilishi kerak.

Moddiy ob'ektlarning ma'lum bir hil toifasiga kiruvchi asosiy vositalarni qayta baholashdan oldin shuni yodda tutish kerakki, kelajakda shunga o'xshash protsedura doimiy ravishda amalga oshirilishi kerak. Bu buxgalteriya hisobotlarida aks ettirilgan ushbu ob'ektlarning qiymati almashtirish narxidan jiddiy farqlarga ega bo'lmasligini ta'minlash uchun amalga oshiriladi.

Operatsion tizimni qayta baholashdan oldin, ba'zi tayyorgarlik ishlari talab qilinadi. Qayta baholash to'g'risida buyruq yoki boshqa ma'muriy hujjat berish jarayoni mavjud. Bunga qo'shimcha ravishda, ushbu protsedura bo'ysunadigan operatsion tizimlarning to'liq ro'yxatini tayyorlashingiz kerak bo'ladi. Bunday ro'yxatda ko'rsatish kerak quyidagi ma'lumotlar:

• ma'lum bir ob'ektning nomi;
• uni sotib olish yoki ishlab chiqarish, qurish sanasi;
• tashkilotning buxgalteriya bo'limida bunday ob'ektlarni hisobga olish uchun qabul qilingan sana.

Bundan tashqari, bunday ob'ektlarning mavjudligini tekshirish kerak. Sifatda manba ma'lumotlari qayta baholashni tashkil qilish uchun quyidagilar bo'lishi mumkin:

• agar ushbu ob'ekt o'tgan hisobot yilining 31 dekabr holatiga ko'ra qayta baholangan bo'lsa, dastlabki yoki joriy narx;
• ob'ektning butun foydalanish davri uchun xuddi shu sanaga hisoblangan amortizatsiya to'lovlarining hajmi;
• hisobot yilining 1 yanvar holatiga joriy qiymatining hujjatli dalillari.

Qayta baholash tartibi birlamchi va joriy qiymatni qayta hisoblashni o'z ichiga oladi. Agar ma'lum bir ob'ekt allaqachon qayta baholash protsedurasidan o'tgan bo'lsa, u holda hisoblangan amortizatsiya summasini tekshirish.

Mavjud hisoblash usullari

Aktivni almashtirish qiymatini hisoblashning bir necha usullari mavjud.

Qiyosiy birlik metodologiyasi bir qiyosiy qurilish blokini qurish narxini hisoblash jarayonidir. Analogning bir qiyosiy birligining narxi taqqoslanayotgan ob'ektlar bilan mavjud farqlar nuqtai nazaridan o'rnatiladi.

Ko'rib chiqilayotgan ob'ektning to'liq narxini hisoblash uchun sizga kerak taqqoslash birligining tuzatilgan narxini qiyosiy birliklar soniga ko'paytiring. Xarajatlar miqdorini aniqlash ko'pincha ma'lumotnoma va me'yoriy hujjatlar, ya'ni qurilish narxining jamlangan parametrlari va almashtirish narxining jamlangan parametrlari yordamida amalga oshiriladi.

Quyidagi formuladan foydalanib, siz ko'chmas mulkning narxini hisoblashingiz mumkin:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, qaerda

Tso- baholashdan o'tayotgan ob'ektning narxi; Tsm2- bir kvadrat metr maydonning qurilish narxi; tomonidan- baholanayotgan mulkning umumiy maydoni; KOp- ob'ektning haqiqiy maydoni va BTI ma'lumotlari va binoning haqiqiy maydoni o'rtasidagi nomuvofiqlikni aniqlash ehtimoli uchun tuzatish koeffitsienti (KOp = 1,1-1,2), CON- baholanayotgan ob'ekt va tanlangan standart bino o'rtasidagi aniqlangan tafovutlarni hisobga oladigan koeffitsient (bir xil ob'ektlar uchun KOn = 1), KOM- ko'chmas mulkning joylashgan joyini hisobga oladigan koeffitsient; KOv- qurilish boshlanishidagi qurilish-montaj ishlarining qiymati va baholash tartib-qoidalari sanasi o'rtasidagi farqni hisobga oladigan vaqt koeffitsienti; KOpz- ishlab chiqaruvchi sifatida ishlaydigan tashkilotning foyda marjasini hisobga oladigan koeffitsient; KONDs– QQS summasini hisobga oluvchi koeffitsient.

Bunday texnikani qo'llashda eng muhim jihatlardan biri e'tiborga olinishi mumkin standart analogni tanlash. Buni to'g'ri bajarish uchun siz quyidagilarni hisobga olishingiz kerak omillar, bir xil funktsional maqsad sifatida, mavjud jismoniy parametrlarning o'xshashligi, taxminiy yosh, boshqa parametrlar.

Alohida tarkibiy qismlarga ajratish usuli asosan qiyosiy birlik usulidan farq qiladi, chunki binoning narxi har bir alohida qurilish elementi narxlarining yig'indisi sifatida hisoblanadi. Har bir alohida element uchun tannarx narxi ham bevosita, ham bilvosita xarajatlar asosida hisoblanadi.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, bu erda

Tsz- ko'chmas ob'ektni qurish narxi; Haqida j- j-chi elementning hajmi, Tsej Bir hajm birligining narxi, Kon - ma'lum bir ob'ekt va tanlangan standart bino o'rtasidagi farqlarni hisobga oladigan koeffitsient (shunga o'xshash binolar uchun Kon = 1).

Miqdoriy tadqiqot metodologiyasi ko'chmas mulkni almashtirish qiymatining hajmini hisoblash uchun ilgari tavsiflangan usullardan foydalanish uchun asosdir. Bu sizga eng aniq ma'lumotlarni olish imkonini beradi. Shu bilan birga, ushbu usulning mavjudligini ta'kidlash kerak eng qimmat. Shu munosabat bilan, baholashga jalb qilinadigan shaxs etarli darajada bilimga ega bo'lishi va amaliy tajriba bilan tasdiqlangan tegishli nazariy tayyorgarlikka ega bo'lishi kerak.

Asosiy ishlab chiqarish fondlarini ishlatish davrida ilmiy-texnikaviy jarayonning tezlashishi bilan bog'liq o'zgarishlar yuz berishi mumkin, bu esa mehnat vositalarini ishlab chiqarish jarayonining tannarxini, inflyatsiya sharoitida esa ishlab chiqarilgan mablag'larning boshlang'ich qiymatini pasaytiradi. mehnat kuchayishi mumkin. Shuning uchun narx omilining buzuvchi ta'sirini bartaraf etish kerak. Shu maqsadda asosiy ishlab chiqarish fondlari qayta tiklash qiymati bo‘yicha baholanadi.

O'zgartirish qiymati mavjud bo'lganlarga o'xshash asosiy ishlab chiqarish fondlarini sotib olish yoki qurish uchun hozirgi vaqtda mavjud narxlar va stavkalarda qanday mablag'lar sarflanishi kerakligini ko'rsatadi.

Asosiy ishlab chiqarish fondlarini tiklash qiymatini aniqlash uchun ular ikkita asosiy usul yordamida qayta baholanadi:

1) ularning balans qiymatini indeksatsiya qilish orqali,

2) keyingi yilning 1 yanvarida amalda bo'lgan narxlarga nisbatan balans qiymatini to'g'ridan-to'g'ri qayta hisoblash yo'li bilan.

3. Qoldiq qiymat- bu asosiy vositalarning dastlabki qiymati (buxgalteriya balansi) amortizatsiyani olib tashlagan holda, uning miqdori ushbu asosiy vositalarning butun xizmat muddati uchun amortizatsiya to'lovlari miqdori bilan belgilanadi.

Bu sizga mehnat uskunalarining eskirish darajasini baholash, asosiy vositalarni yangilash va ta'mirlashni rejalashtirish imkonini beradi. Ikki turdagi qoldiq qiymat mavjud:

1) amortizatsiya hisoblanganda aniqlangan dastlabki tannarx bo'yicha aniqlanadi;

2) mehnat vositalarini qayta baholash jarayonida ekspertlar tomonidan aniqlangan almashtirish qiymati bo'yicha.

Qolgan qiymatni quyidagi formula bo'yicha hisoblash mumkin:

Qolganlaridan = C n + C k * [(A n * C n *T)/100]

bu erda C n - asosiy vositalarning dastlabki qiymati,

C to - asosiy vositalarning butun xizmat muddati davomida kapital ta'mirlash qiymati;

A n - yillik amortizatsiya darajasi,

T – asosiy fondlar ishlagan davr, yillar.

4. Qutqarish qiymati- eskirgan va hisobdan chiqarilgan asosiy vositalarni sotish qiymati va faqat asosiy vositalarning holati va ulardan foydalanishning keyingi imkoniyatlari bilan tartibga solinadi; to'liq almashtirish qiymatidan uskunani metallolom narxida sotishgacha (uskunalar uchun) farq qilishi mumkin.

Ishlab chiqarish jarayonida asosiy ishlab chiqarish fondlari ma’naviy va jismoniy eskirishga uchraydi.

Jismoniy buzilish- asosiy vositalarning foydalanish qiymatini yo'qotishi. Jismoniy eskirish asosiy vositalarni ekspluatatsiya qilish jarayonida ham, ularning harakatsizligi paytida ham sodir bo'ladi.

Asosiy vositalarning eskirishi– fan-texnika taraqqiyoti ta’sirida ularning tannarxini pasaytirish.

Asosiy vositalarning eskirishi to'liq jismoniy eskirish boshlanishidan oldin sodir bo'ladi.

Asosiy vositalarning amortizatsiyasi amortizatsiya to'lovlarini hisoblashning quyidagi usullaridan biri yordamida amalga oshiriladi:

1. chiziqli;

Chiziqli usulda amortizatsiya asosiy vositalar ob'ektining boshlang'ich yoki almashtirish qiymati va ushbu ob'ektning foydalanish muddatidan hisoblangan amortizatsiya normasi asosida teng ravishda hisoblanadi.

Masalan, korxona 120 ming rubllik asbob-uskuna sotib oldi, uning foydalanish muddati 5 yil, keyin amortizatsiya darajasi 100% bo'ladi: yiliga 5 = 20%. Amortizatsiya to'lovlarining yillik miqdori = 120 ming rubl. * 20% = 24 ming rubl.

2. muvozanatni kamaytirish;

Kamaytiruvchi balans usuli bilan yillik amortizatsiya miqdori asosiy vositalarning yil boshidagi qoldiq qiymati va eskirish normasidan kelib chiqib, ba'zan esa qonun hujjatlarida belgilangan tezlashtirish koeffitsientidan foydalangan holda aniqlanadi.

Amaldagi usulning mohiyati shundan iboratki, ishlab chiqarish tannarxiga tegishli amortizatsiya ajratmalarining ulushi ko'rsatilgan ob'ektning har bir keyingi yilida kamayadi.

Qolgan summalar tannarxga hisobdan chiqariladi. Ushbu summani tannarxga yoki moliyaviy natijalarga to'g'ridan-to'g'ri hisobdan chiqarish uning moliyaviy holatini va rentabellik darajasini yomonlashtirishi mumkin. Ma'lum darajada, bu yo'qotishlar kam eskirgan uskunalarni sotish orqali qoplanishi mumkin.

Amortizatsiyani hisoblashning chiziqli bo'lmagan usullaridan foydalanishning xorijiy amaliyoti (xususan, AQSh) pasayib borayotgan balansni aniqlashning ko'pligini o'rnatishni o'z ichiga oladi. Ikki marta kamaytirish usulidan foydalangan holda yillik amortizatsiya to'lovlari (A) quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:

A = C o * N * 2,

C o - yil boshidagi uskunaning qoldiq qiymati,

N - uskunaning butun ishlash muddati uchun amortizatsiya darajasi;

2 - hisoblashning ko'pligi.

3. foydali xizmat muddati yillari yig'indisi asosida tannarxni hisobdan chiqarish;

Foydalanish muddati yillari yig'indisi bo'yicha tannarxni hisobdan chiqarish usulini qo'llashda amortizatsiya ajratmalarining yillik miqdori asosiy vositalar ob'ektining dastlabki qiymati va yillar soniga nisbati asosida aniqlanadi. hisoblagich - ob'ektning xizmat qilish muddati tugaguniga qadar qolgan yillar soni, maxraj - muddatli xizmatlar yillari raqamlari yig'indisi. Ushbu usul bilan tugatish qiymati qo'llanilmaydi, chunki asosiy vositalar ob'ekti foydali foydalanish davrida o'z qiymatini to'liq o'tkazadi.

Moliyaviy rejalashtirish nuqtai nazaridan ushbu usul afzalroqdir, chunki u asosiy vositalarning ko'p qismini ekspluatatsiya boshida hisobdan chiqarishga imkon beradi. Bundan tashqari, hisobdan chiqarish tezligi sekinlashadi, bu esa ishlab chiqarish xarajatlarini kamaytirishni ta'minlaydi.

Zamonaviy sharoitda binoning haqiqiy narxini aks ettiruvchi ko'rsatkich..."

Manba:

Rossiya Federatsiyasi Mudofaa vazirligining 1996 yil 27 iyundagi 260-son buyrug'i.

"Rossiya Federatsiyasi Mudofaa vazirligining BINO VA ob'ektlarini ta'mirlash, joriy va asosiy ta'mirlash bo'yicha yo'riqnomani tasdiqlash to'g'risida".

Rasmiy terminologiya. Akademik.ru. 2012 yil.

Boshqa lug'atlarda "binoni almashtirish qiymati" nima ekanligini ko'ring:

binoni almashtirish qiymati- - Telekommunikatsiya mavzulari, asosiy tushunchalar EN binolarni almashtirish qiymati... Texnik tarjimon uchun qo'llanma

ALSHIRISH XARAFI- (almashtirish qiymati) Kompaniyaning aktivlari va amortizatsiya to'lovlari binolar va jihozlarni almashtirish qiymati bo'yicha baholanadigan buxgalteriya tizimi. Agar binolar va jihozlarni to'liq almashtirish mumkin bo'lsa, bu usul ideal ... Iqtisodiy lug'at

ASOSIY FOYDALAR (FONDLAR) QARXI, QO'LLANISH- shunga o'xshash materiallardan foydalangan holda zamonaviy sharoitlarda ularning aniq nusxasini tiklash va barcha operatsion parametrlarni saqlash uchun hisoblangan xarajatlar. To'liq almashtirish qiymati yangisini qayta yaratish xarajatlari bilan belgilanadi ... ... Ajoyib buxgalteriya lug'ati

XARAJAT, QO'LLANISH- mulkni sug'urtalashda: mulkni unga o'xshash va xuddi shu joyda joylashgan mulk bilan almashtirish uchun to'lanishi kerak bo'lgan qiymat bo'yicha baholash. Bunday holda, sug'urtalovchi shikastlangan yoki yo'qolgan mulkni almashtirishni ta'minlashi shart... ... Sug'urta va risklarni boshqarish. Terminologik lug'at

XARAJATLARNI BAHOLASHGA YONDASHISH- (ingliz. bahoga xarajat yondashuvi), ish haqi - baholangan ob'ektning bozor qiymatini baholash sanasida mavjud bo'lgan sharoitlarda uni qayta tiklash uchun zarur bo'lgan xarajatlar miqdoridan kelib chiqqan holda aniqlashning texnik va usullari majmui ... ... Moliya va kredit ensiklopedik lug'ati

Ko'chmas mulk- (ko'chmas mulk) Ko'chmas mulk ta'rifi, ko'chmas mulk turlari, ko'chmas mulkni ijaraga berish va sotish Ko'chmas mulk tushunchasi, ko'chmas mulk turlari, ko'chmas mulkni ijaraga olish va sotish, soliqqa tortish va sug'urtalash haqida ma'lumot Mundarija - bu tur. mulk, ...... Investor entsiklopediyasi

Ko'chmas mulk- Ko'chmas mulk qonun bilan ko'chmas mulk sifatida e'tirof etilgan mulk turidir. Kelib chiqishi boʻyicha koʻchmas mulk er uchastkalari, yer qaʼri uchastkalari va yer bilan mustahkam bogʻlangan barcha narsalarni, yaʼni harakatsiz harakatlanadigan obyektlarni... ... Vikipediya - KOʻCHMAS MULK, REALTYI.n. unda doimiy joylashgan yerlar, bino va inshootlar kiradi.n. ko'chmas mulk, shu jumladan erlar, ulardan foydalanish bilan bog'liq binolar va inshootlar va... ... tushunchasi uchun yuridik bo'lmagan atama. Bank va moliya ensiklopediyasi

Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi, uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi va turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan qiymatning pasayishi (amortizatsiya) bilan ifodalanadi. Ob'ektdan foydalanilganda, bino va inshootlarning strukturaviy ishonchliligini, ularning hozirgi va ayniqsa kelajakda foydalanishga funktsional muvofiqligini tavsiflovchi parametrlar asta-sekin yomonlashadi. Bundan tashqari, ko'chmas mulk qiymatiga bozor muhitidagi o'zgarishlar, binolardan ma'lum foydalanishga cheklovlar qo'yish va boshqalar sabab bo'lgan tashqi omillar ta'sir qiladi.

Amortizatsiya (I) odatda foiz sifatida o'lchanadi va eskirishning puldagi ifodasi amortizatsiya (O) hisoblanadi.

Mulkning eskirishiga olib keladigan sabablarga ko'ra, eskirishning quyidagi turlari ajratiladi: jismoniy, funktsional va tashqi.

Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.

Echib olinadigan kiyim- bu eskirish, uni yo'q qilish jismonan mumkin va iqtisodiy jihatdan mumkin, ya'ni. bir yoki boshqa turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ekt qiymatining oshishiga yordam beradi.

Kiyinishning barcha mumkin bo'lgan turlarini aniqlash to'plangan eskirish ko'chmas mulk ob'ekti. Pul ko'rinishida jami amortizatsiya baholangan ob'ektning almashtirish qiymati va bozor narxi o'rtasidagi farqdir.

Baholash amaliyotida amortizatsiyani buxgalteriya hisobida qo'llaniladigan o'xshash atamadan (amortizatsiya) farqlash kerak. Taxminiy amortizatsiya ma'lum bir sanada baholangan ob'ektning joriy qiymatini hisoblash imkonini beruvchi asosiy parametrlardan biridir.

Jismoniy buzilish- tabiiy-iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish.

Binolarning jismoniy eskirishini hisoblash usullari quyidagilardan iborat:

Standart (turar-joy binolari uchun);

Narx;

Hayotiy usul.

Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashning standart usuli tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli me'yoriy ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi. Misol tariqasida, SSSR Davlat qurilish qo'mitasi huzuridagi Davlat qurilish va arxitektura qo'mitasining turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalarini (VSN 53-86) keltirishimiz mumkin. – M., 1990 y., texnik inventarizatsiya byurosi tomonidan texnik inventarizatsiya paytida turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash, idoraviy mansubligidan qat'i nazar, uy-joy fondini kapital ta'mirlashni rejalashtirish maqsadida foydalaniladi.

Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.

Binoning jismoniy eskirishini formuladan foydalanib aniqlash kerak

Q f = (∑ q i · J i)/100,(3.15)

bu yerdaQ f – binoning umumiy jismoniy eskirishi, %;

q i – binoning umumiy qiymatidagi i-konstruktiv elementning haqiqiy eskirishi, %;

J i - konstruktiv element narxining binoning umumiy qiymatidagi ulushi, %.

Alohida tuzilmalar, elementlar va tizimlarni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushi (foizda) odatda turar-joy binolarini almashtirish qiymatining belgilangan tartibda tasdiqlangan jamlangan ko'rsatkichlari bo'yicha, tuzilmalar, elementlar uchun esa olinadi. va tasdiqlangan ko'rsatkichlarga ega bo'lmagan tizimlar, ularning taxminiy narxiga ko'ra .

Ta'riflangan texnika faqat mahalliy amaliyotda qo'llaniladi. Barcha ravshanlik va ishonchlilikka qaramay, u quyidagi kamchiliklarga ega:

"Normativlik" tufayli ob'ektning atipik ish sharoitlarini dastlab hisobga olmaslik;

Binoning konstruktiv elementlarining zarur detallari hisobiga mehnat talab qiladigan dastur;

Funktsional va tashqi eskirishni o'lchash mumkin emas;

Strukturaviy elementlarni o'ziga xos tortishning sub'ektivligi.

Asosiyda jismoniy eskirish va eskirishni aniqlash uchun xarajat usuli tuzilmalarga, elementga, tizimga yoki umuman binoga etkazilgan zararni bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur ta'mirlash chora-tadbirlari qiymati va ularni almashtirish xarajatlari nisbati bilan baholash vaqtida ifodalangan jismoniy eskirish va eskirish.

Jismoniy eskirishni aniqlash uchun xarajat usulining mohiyati qurilish elementlarini qayta tiklash xarajatlarini aniqlashdan iborat.

Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiymatsizlanishni hisoblash eskirgan narsalarni "muhim yangi holatga" keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.

Yashash muddati usuli yordamida binolarning jismoniy eskirishini aniqlash. Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni formula bilan ifodalash mumkin.

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100, (3.16)

bu yerda I – kiyish, %;

EV - elementlarning yoki umuman binoning texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;

VF - jismoniy hayotning odatiy davri;

RSF - jismoniy hayotning qolgan davri.

I = (HV: VF) 100, (3.17)

bu yerda I – kiyish, %;

XV - binoning alohida elementining texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;

VF - jismoniy hayotning odatiy davri.

3.17-formuladan foydalanish, taqqoslangan ob'ektlarning eskirishi va eskirishi uchun foizli tuzatishlarni hisoblashda (qiyosiy sotish usuli), agar baholovchi 3.16 formulada qo'llaniladigan ko'rsatkichlarni aniqlash uchun tanlangan analoglarni tekshirishi mumkin bo'lmasa, tegishli.

Shu tarzda hisoblangan elementlarning yoki umuman binoning amortizatsiya foizini pul shaklida (amortizatsiya) tarjima qilish mumkin:

O = BC (I: 100), (3.18)

bu yerda I – kiyish, %;

BC - almashtirish qiymati.

Amalda, olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishga ega bo'lgan strukturaning elementlari "uzoq umr" va "qisqa muddatli" ga bo'linadi.

"Qisqa muddatli elementlar" - butun binoga nisbatan qisqaroq xizmat muddatiga ega bo'lgan elementlar (tom yopish, sanitariya-tesisat uskunalari va boshqalar).

"Uzoq umr ko'radigan elementlar"- kutilayotgan xizmat muddati binoning ishlash muddati bilan taqqoslanadigan elementlar (poydevor, yuk ko'taruvchi devorlar va boshqalar).

"Qisqa muddatli elementlar" ning olinadigan jismoniy eskirishi vaqt o'tishi bilan qurilish elementlarining tabiiy aşınması va yirtilib ketishi, shuningdek, ehtiyotsizlik bilan ishlash tufayli yuzaga keladi. Bunday holda, binoning sotish narxi mos keladigan buzilish bilan kamayadi, chunki bo'lajak egasi strukturaning normal ekspluatatsion xususiyatlarini tiklash uchun "oldindan kechiktirilgan ta'mirlash" ni amalga oshirishi kerak (ichki qismni muntazam ta'mirlash, restavratsiya qilish). tom yopish joylari va boshqalar). Bu elementlarning "deyarli yangi" holatiga tiklanganligini nazarda tutadi.

Pul shaklida olinadigan jismoniy eskirish "kechiktirilgan ta'mirlash qiymati" sifatida belgilanadi, ya'ni. ob'ektni dastlabki holatga "ekvivalent" holatga keltirish xarajatlari.

Qisqa xizmat muddati bilan komponentlarning tiklanmaydigan jismoniy aşınması - bu tez eskiradigan komponentlarni tiklash xarajatlari, ular almashtirish qiymati va olinadigan eskirish miqdori o'rtasidagi farq bilan belgilanadi, bu elementlarning xronologik yoshi va jismoniy ishlash muddati nisbatiga ko'paytiriladi.

Uzoq umrga ega bo'lgan elementlarning olinadigan jismoniy aşınması, qisqa umrga ega bo'lgan elementlarning olinadigan jismoniy aşınmasına o'xshash, uni yo'q qilishning oqilona xarajatlari bilan belgilanadi.

Uzoq muddatli elementlarning olib tashlanmaydigan jismoniy buzilishi butun binoni almashtirish qiymati va olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan buzilishlar yig'indisi o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi, binoning xronologik yoshi va jismoniy xizmat muddati nisbatiga ko'paytiriladi.

Funktsional kiyinish. Baholangan binoning funktsional eskirish belgilari - kosmik rejalashtirish va (yoki) dizayn echimlarining zamonaviy standartlarga, shu jumladan hozirgi yoki maqsadli foydalanishga muvofiq strukturaning normal ishlashi uchun zarur bo'lgan turli xil jihozlarga mos kelmasligi.

Funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi. Funktsional eskirishning tannarx ifodasi qayta ishlab chiqarish va almashtirish xarajatlari o'rtasidagi farq bo'lib, u funktsional eskirishni hisobga olmaydi.

Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish va eskirish zaruriy rekonstruksiya qilish xarajatlari bilan belgilanadi, bu esa mulkning yanada samarali ishlashiga yordam beradi.

Funktsional eskirish sabablari:

Elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar;

Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar;

Super yaxshilanishlar.

Elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar,- mavjud muhitda mavjud bo'lmagan va ularsiz bino zamonaviy ishlash standartlariga javob bera olmaydigan bino va jihozlarning elementlari. Shuning uchun amortizatsiya ushbu ob'ektlarni qo'shish, shu jumladan ularni o'rnatish xarajatlari bilan o'lchanadi.

Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar,- hali ham o'z vazifalarini bajarayotgan, ammo zamonaviy standartlarga javob bermaydigan lavozimlar (suv va gaz hisoblagichlari va yong'inga qarshi uskunalar). Ushbu ob'ektlar uchun amortizatsiya mavjud elementlarning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda, materiallarni qaytarish xarajatlarini, shuningdek, mavjud elementlarni demontaj qilish va yangi elementlarni o'rnatish xarajatlarini hisobga olgan holda o'lchanadi. Qaytarilgan materiallarning qiymati boshqa ob'ektlarda ishlatilganda demontaj qilingan materiallar va jihozlarning qiymati (qayta ko'rib chiqiladigan qoldiq qiymati) sifatida hisoblanadi.

Super yaxshilanishlar– mavjudligi hozirgi vaqtda bozor standartlarining zamonaviy talablariga javob bermaydigan tuzilmaning pozitsiyalari va elementlari. Bu holda olinadigan funktsional eskirish "ortiqcha takomillashtirilgan" ob'ektlarni joriy almashtirish qiymatidan jismoniy eskirish va demontaj qiymati, shuningdek, demontaj qilingan elementlarning qutqarish qiymatini olib tashlash bilan o'lchanadi.

Haddan tashqari yaxshilanishga misol qilib, uy egasi uni "o'zi uchun" moslashtirib, o'ziga qulaylik (investitsiya qiymati) uchun odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan mos bo'lmagan ba'zi o'zgarishlarni amalga oshirgan vaziyat bo'lishi mumkin. Bularga egasining sevimli mashg'ulotlari yoki mashg'uloti bilan belgilanadigan ma'lum bir foydalanish uchun binolarning foydali maydonini qayta qurish kiradi. Bunday vaziyatda olinadigan funktsional eskirish o'zgartirilgan elementlarni asl holatiga keltirish uchun joriy xarajatlar bilan belgilanadi.

Bundan tashqari, haddan tashqari takomillashtirish kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozori segmenti bilan chambarchas bog'liq bo'lib, bu erda bir xil yaxshilanishlar ham ma'lum bir segment uchun mos, ham odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan ortiqcha deb hisoblanishi mumkin.

Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishning belgisi - bu kamchiliklarni bartaraf etish uchun xarajatlarning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligi. Bundan tashqari, binoning me'moriy jihatdan o'z maqsadiga mos kelishi uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlarini hisobga olish kerak.

Muayyan vaziyatga qarab, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish narxini ikki yo'l bilan aniqlash mumkin:

Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish;

Binoni to'g'ri tartibda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish.

Kerakli hisob-kitob ko'rsatkichlarini (ijara stavkalari, kapitallashuv darajasi va boshqalar) aniqlash uchun taqqoslanadigan analoglar uchun moslashtirilgan ma'lumotlardan foydalaniladi.

Bunday holda, tanlangan analoglarda baholanayotgan ob'ektda aniqlangan tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish belgilari bo'lmasligi kerak. Bundan tashqari, umumiy mulk majmuasi (bino va yer) tomonidan ishlab chiqarilgan va ijarada ifodalangan umumiy daromadni mos ravishda ikki tarkibiy qismga bo'lish kerak. Binoga tegishli bo'lgan daromadning bir qismini taqsimlash uchun siz bino uchun investitsiya balansi usuli yoki er uchastkasining qiymati va mulk majmuasining umumiy sotish narxining nisbatini tahlil qilish usulidan foydalanishingiz mumkin.

Eskirgan kosmik rejalashtirish yechimi (o'ziga xos maydon, kub sig'im) tufayli tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish natijasida yuzaga kelgan buzilishlarni aniqlash ijara haqidagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi.

Binoni yaxshi holatda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish orqali tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish va eskirishni hisoblash xuddi shunday tarzda amalga oshirilishi mumkin. Ushbu yondashuv nostandart arxitektura echimlari bilan ajralib turadigan binolarning tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishini baholash uchun afzalroqdir, ammo ijara haqi miqdori zamonaviy o'xshash ob'ektlar uchun ijara haqi bilan solishtirish mumkin, lekin ekspluatatsiya xarajatlari miqdoridan farqli o'laroq. .

Tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirish- baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri natijasida ob'ektning eskirishi: bozor kon'yunkturasi, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar va soliqqa tortish sohasidagi qonun hujjatlari; va boshqalar. Ko'chmas mulkning tashqi eskirishi, uni keltirib chiqargan sabablarga ko'ra, ko'p hollarda o'zgarmagan joylashuv tufayli tuzatib bo'lmaydi, lekin ba'zi hollarda u atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli "o'zini olib tashlashi" mumkin.

Tashqi kiyimni baholash uchun quyidagi usullardan foydalanish mumkin:

Ijara yo'qotishlarini kapitallashtirish;

Qiyosiy savdo (juftlashgan savdo);

Iqtisodiy hayot davomiyligi.

Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usulidan foydalanish Tashqi eskirishni hisoblash funktsional tuzatib bo'lmaydigan eskirishni hisoblash kabi amalga oshiriladi.

Juftlashgan savdo usuli yaqinda sotilgan shunga o'xshash ob'ektlar (juftlashgan savdo) bo'yicha mavjud narx ma'lumotlarini tahlil qilishga asoslangan. Juftlashgan savdo ob'ektlari bir-biridan faqat aniqlangan va baholash ob'ekti bilan bog'liq bo'lgan iqtisodiy eskirish bilan farq qiladi, deb taxmin qilinadi.

Mahalliy amaliyotda qiyosiy sotish tahlili elementlariga asoslangan tashqi eskirish va eskirishni hisoblash usullari ko'p hollarda ularning yuqori mehnat zichligi, shuningdek zarur va ishonchli ma'lumot bazasining yo'qligi sababli qo'llanilmaydi.

Buzilish sabablari:

Qayta qurish zarurati;

Transport yo'nalishlarini kengaytirish.

Buzilayotgan binolarning texnik holatini hisobga olish kerak, bu ko'p hollarda ularni ancha uzoq vaqt davomida ishlatishga imkon beradi. Binoning qolgan iqtisodiy muddatining keskin qisqarishi investitsion jozibadorlikning pasayishiga va natijada sotishning mumkin bo'lgan narxining keskin pasayishiga olib keladi.

Bunday hollarda, baholashning maqsadi baholanayotgan binoga to'liq egalik huquqini hisoblash emas, balki potentsial investor ushbu sotib olishdan biron bir foyda ko'rishi sharti bilan qolgan iqtisodiy (jismoniy) hayot uchun qisqa muddatli ijara huquqidir.

Shunday qilib, ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash uchun xarajat yondashuvi, bir tomondan, bozor qiymatini aniqlash tartibining majburiy elementi bo'lsa, boshqa tomondan, u ko'pincha g'oyani olish uchun yagona vositadir. ko'chmas mulkni baholash.

Shu bilan birga, to'plangan eskirish miqdori va tadbirkorning foydasini o'lchashdagi qiyinchiliklar tufayli sezilarli xizmat muddati bo'lgan ob'ektlarni baholashda xarajat usuli sezilarli cheklovlarga ega, deb ishoniladi. Bundan tashqari, xarajatlar usulining natijalari to'liq egalik qiymatini aks ettiradi, shuning uchun qisman egalik huquqini baholashda tuzatishlar zarur.

O'zgartirish qiymatini aniqlash va eskirishni hisoblash uchun hisoblash tartib-qoidalarining aniqligini oshirish uchun ushbu ko'rsatkichlarni hisoblashning bir nechta usullarini oqilona kompilyatsiya qilish kerak.

Baholash faoliyati nazariyasida binolarni almashtirish qiymati ma'lum bir sanada baholash predmeti - binoni qurish qiymati sifatida talqin etiladi. Ko'chmas mulkni baholash jarayonida eskirgan materiallar va amaldagi qurilish standartlariga mos kelmaydigan qurilish elementlarini baholash muammosi paydo bo'ladi. Bunday hollarda, shunga o'xshash foydali xususiyatlarga ega bino (smeta) qurish qiymati hisoblanadi. Bunday holda, smetachi almashtirish qiymatiga asoslangan xarajatlar smetasiga ega. Hisob-kitoblar almashtirish narxiga, shuningdek, eskirish darajasiga qarab farq qilishi mumkin.

Bino almashtirish qiymatida yoki almashtirish qiymatidan foydalangan holda baholanadi. Ekspert yakuniy xarajat natijasini to'g'ri tushunish uchun hisobotda ma'lum bir vazifa uchun xarajatlar turini tanlashni tushuntirishi kerak.

Qayta ishlab chiqarish qiymati - bir xil materiallar, dizayn, standartlar, dizayn va boshqalardan foydalangan holda binoning nusxasini qurishning taxminiy qiymati. Amalda, ko'paytirish uchun smetasini aniqlash qiyin, chunki tuzilmalar hozirda ishlab chiqarilmaydigan va kerakli sana uchun narxlari bo'lmagan materiallardan tayyorlanishi mumkin. Shu bilan birga, takror ishlab chiqarish qiymati eskirish va yirtiqni hisoblash uchun qulaydir. loyiha-smeta biznesi sohasidagi bilimlarni talab qiladi.

O'zgartirish qiymati - zamonaviy materiallar, amaldagi standartlar va dizayndan foydalangan holda baholanadigan ob'ektga ekvivalent bo'lgan konstruktsiyani qurish xarajatlarining smetasi. O'zgartirish ekvivalentidan foydalanish baholashni soddalashtiradi, chunki u qurilish to'g'risidagi ishonchli ma'lumotlarga asoslanadi va funktsional eskirish turlarini baholashni istisno qiladi, ammo qarishning boshqa turlarini hisoblash kerak.

Qurilish xarajatlarining tasnifi:

1. To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar;
2. Bilvosita xarajatlar;
3. Tadbirkorlik daromadi.

To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar- Bu binolarni yaratish bilan bog'liq kapital xarajatlar. Bilvosita xarajatlar- bu qurilish bilan bilvosita bog'liq bo'lgan kapital xarajatlar (ish haqi, kreditlar qiymati, operatsion xarajatlar, ijara to'lovlari, marketing xarajatlari, sotish). Tadbirkorning mukofoti loyihani o'z vaqtida amalga oshirish xavfi uchun mukofotni hisobga oladi. Xarajatlarni hisoblashda ekspert qurilishning umumiy xarajatlari va bozordagi ob'ekt narxi o'rtasidagi farqga teng bo'lgan ishlab chiqaruvchining foydasini, tadbirkorning foydasini tahlil qiladi.

To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar- to'g'ridan-to'g'ri, qo'shimcha xarajatlar va tashkilotning foydasini hisobga olgan holda montaj ishlarining taxminiy qiymati. To'g'ridan-to'g'ri xarajatlarga ish haqi, qurilish materiallari va mashinalarni ishlatish xarajatlari kiradi. Qo'shimcha xarajatlar standartlarga muvofiq belgilanadi va transport, ma'muriy xodimlar va boshqalar uchun xarajatlarni o'z ichiga oladi. O'rnatish pudratchisining foydasi qurilish ishlarining narxiga bog'liq va investor tomonidan to'lanadi. Pudratchining xarajatlarini hisoblashda quyidagi holatlar hisobga olinadi:

• Katta qurilish o'lchamlari uchun bardoshli tuzilmalar qo'llaniladi. Xarajatlar materiallar va ishlarning sifati bilan belgilanadi, shuning uchun materiallar ko'rsatilishi kerak.
• Bozorda pudratchilar o'rtasidagi raqobat darajasi xarajatlar darajasini belgilaydi;
• Qo'shimcha xarajatlar darajasi pudratchining imkoniyatlari bilan belgilanadi.

Bilvosita xarajatlar- qurilish shartnomasi bilan bog'liq bo'lmagan qurilish xarajatlari, shu jumladan:

• Dizayn ishlari;
• Konsalting, yuridik xizmatlar;
• Kreditni moliyalashtirish;
• xavfni sug'urtalash;
• Qurilish davridagi soliqlar;
• Rivojlanish xarajatlari;
• Marketing xarajatlari;
• Ishlab chiquvchining ma'muriy xarajatlari va boshqalar.

Bilvosita xarajatlarni aniqlashda ekspert muayyan holatlarni hisobga oladi. Rivojlanmagan bozorda ko'chmas mulkni baholashda bilvosita xarajatlar qo'shimcha xarajatlarni (marketing, komissiyalar, ma'muriy va boshqalar) o'z ichiga oladi. Xarajatlarning bir qismi qurilish hajmi bilan belgilanadi, bu xarajatlar to'g'ridan-to'g'ri xarajatlarning foizi sifatida, ikkinchi qismi esa to'g'ridan-to'g'ri hisob-kitob bilan hisoblangan mulk turiga qarab belgilanadi.

Tadbirkorlik daromadi bozordagi bino qiymatining bir qismi bo'lib, xavflarni hisobga olgan holda qurilish vaqtida olingan foydani ifodalaydi. Tadbirkorning daromadi ob'ektni bozordagi sotish bahosi bilan umumiy xarajatlar o'rtasidagi farqga teng. Biznes daromadi bozordagi binolar qiymatining ajralmas elementidir. Amalda, tadbirkorning daromadini hisoblash uchun ular o'xshash ob'ektlar bilan operatsiyalar tahlilidan foydalanadilar, xarajatlar ko'rsatkichlariga (to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar, xarajatlar yig'indisi, xarajatlar yig'indisi va xarajatlar summasi) o'rnatiladigan daromadning standart foizini aniqlaydilar. sayt, loyihaning narxi).

Shunday qilib, binolarni almashtirish qiymati bo'yicha baholash professionallar tomonidan o'zlashtirilgan ko'chmas mulkni baholashning qulay usuli hisoblanadi.