Проекты домов взамен снесенных пятиэтажек. Комфорт и надежность: какие дома построят вместо пятиэтажек

Снос хрущевок и строительство на их месте кварталов многоэтажек может привести к росту социального недовольства и увеличению протестного потенциала в стране

На прошлой неделе президент России Владимир Путин на встрече с мэром Москвы Сергеем Собяниным заявил о целесообразности сноса всех так называемых хрущевок в столице. По словам главы российского государства, расселение этих домов и строительство на их месте нового жилья отвечает ожиданиям жителей города. Действительно, строившиеся в эпоху Никиты Хрущева здания уже выработали свой ресурс, посему естественным образом встает вопрос их замены. Другое дело, что вместо аккуратных, тихих и зеленых районов, состоящих из хрущевок, мы можем получить кварталы многоэтажек, что приведет к перегрузке существующей инфраструктуры и общему ухудшению социально-экономической ситуации в столице. А это, в свою очередь, чревато серьезными социально-политическими проблемами в масштабах всей страны.

Как заявил глава государства, он поддерживает снос хрущевок, однако в то же время Путин в беседе с Собяниным фактически поставил под вопрос финансовую возможность столицы для осуществления столь масштабной программы. Собянин, тем не менее, не растерялся. И если еще недавно мэрия заявляла, что ресурсов на снос всех хрущевок у нее нет, то на встрече с президентом городской голова бодро отрапортовал, что бюджет у Москвы «достаточно устойчивый», запас прочности приличный, а значит, и финансовые возможности для такой нелегкой задачи у города найдутся.

С одной стороны, необходимость сноса хрущевок назрела далеко не вчера. Дома, построенные во второй половине 1950-х и начале 1960-х годов, устарели не просто морально, но и физически. В те годы руководство страны предполагало, что это жилье будет временным и прослужит максимум 20-25 лет до наступления пресловутого «светлого будущего», которое, как говорили тогда с высоких трибун партийные руководители, должно было осчастливить своим пришествием жителей страны Советов уже в 1980 году. Тем не менее, ни в 1980, ни тем более в 1990 коммунизм не наступил, и хрущевки остались стоять.

Первой сносить их начала Москва еще при прошлом мэре Юрии Лужкове в конце 1990-х годов. Принятая еще при нем программа предполагала расселение жителей 1600 домов и строительство на месте этих зданий нового жилья. Казалось бы, что плохого, ведь жители взамен старой тесной квартиры в хрущевке с изношенными коммуникациями получают современное комфортабельное жилье, которое, по словам президента, «идет им на пользу и улучшает их жизнь».

Действительно, ничего плохого в улучшении жилищных условий нет, наоборот, за получивших новые квадратные метры людей можно только порадоваться. Другое дело, что на месте 4-5-этажных хрущевок вырастают 20-этажные монстры. За примерами далеко ходить не надо, стоит лишь обратить внимание на районы столицы, где ранее уже были снесены хрущевки. Вместо небольших компактных домов там выросли огромные жилые комплексы, которые превратили ранее тихие, спокойные и зеленые районы в типичные «бетонные джунгли».

Между тем, количество квадратных метров в предполагаемых к сносу хрущевках составляет 25 миллионов квадратных метров - это восемь тысяч домов. И живут в них более полутора миллиона человек - восьмая часть всех официальных жителей российской столицы. При этом стоит отметить, что находятся все эти «сносные» дома в достаточно престижных районах, которые наверняка являются лакомым кусочком для московских строительных девелоперов. Еще бы! Ведь места под застройку в столице катастрофически не хватает. Все, что можно было застроить, уже застроили, в том числе методами пресловутой уплотнительной застройки, которую очень любил практиковать Лужков и продолжает, несмотря на все свои заявления, нынешний мэр. Конечно, есть возможность для застройки многочисленных московских промзон. Проблема, однако, в том, что их реновация - процесс небыстрый, посему мало кто захочет в первое время жить в окружении полузаброшенных заводских цехов, гаражей и прочих сомнительных объектов.

Другое дело - застроенные хрущевками районы. Как правило, это располагающие всей необходимой инфраструктурой, в том числе транспортной, районы, которые, в отличие от промзон, не требуют их приспособления для повседневной человеческой жизни. Посему в условиях жесткого дефицита свободной земли столичный стройкомплекс, имеющий, как говорят, колоссальное по силе лобби не только в администрации города, но и на федеральном уровне, с радостью ухватится за предоставленные за счет сноса хрущевок новые площади под застройку.

И вряд ли стоит ожидать того, что вместо снесенной пятиэтажки девелопер построит равнозначное или хотя бы приближенное по высотным параметрам хрущевки жилье. А зачем, если на месте снесенного жилья можно поставить новый 20-этажный дом? Предположим (а оно, скорее всего, так и будет), что вместо всех этих восьми тысяч пятиэтажных домов построили восемь тысяч многоэтажек с условными 20 этажами. На первый взгляд, всем хорошо. Жители довольны новым жильем, инвестор считает полученную от продажи дополнительных квадратных метров площади прибыль, а власти в очередной раз могут отчитаться о заботе о населении в надежде на высокий результат во время следующих выборов.

На месте снесенных хрущевок возникают огромные многоэтажки

Однако с таким подходом общая площадь жилья в реконструируемых районах увеличится с 25 до 100 миллионов квадратных метров. Соответственно, в те же четыре раза увеличится количество потенциальных жителей: вместо полутора миллионов в новые дома в старых районах можно заселить не менее пяти миллионов человек. Пять вместо полтора. Разница в три с половиной миллиона - это две трети населения Санкт-Петербурга, два Новосибирска, три Самары или семь Рязаней - кому как больше нравится. В итоге мы получаем очередное сверхуплотнение и ускорение процесса концентрации населения в Москве, плотность жителей которой на один квадратный километр уже превышает соответствующие показатели в крупнейших китайских мегаполисах.

Столь значительное увеличение населения в реконструируемых районах приведет к колоссальной нагрузке на транспортную и социальную инфраструктуру (больницы, школы, детские сады и прочее). И если в плане транспорта жителей этих районов хоть как-то будет спасать метро, то мест в детских садах и школах в условиях четырехкратного увеличения населения будет катастрофически не хватать. Не будут справляться с нагрузкой и медицинские учреждения, которые в этих районах просто не рассчитаны на столь большое количество посетителей. Такой же коллапс стоит ожидать и с парковочными местами, которые в условиях сверхуплотнительной застройки станут жестким дефицитом для местных жителей.

Таким образом, реконструкция старых районов с хрущевками при нынешнем подходе рискует превратить их в классические спальные гетто со взрывоопасной социальной обстановкой. Опасность ситуации в том, что происходить это будет в столице, от внутреннего спокойствия в которой зависит внутриполитическая стабильность в стране в целом.

Здесь необходимо отметить, что в Москве ранее уже неоднократно проходили митинги против уплотнительной застройки. Так, в прошлом году жители районов Тропарево-Никулино и Теплый Стан провели серию акций протеста против строительства в непосредственной близости от их домов на месте скверов 25-этажного жилого здания и 18-этажного отеля. Несмотря на то, что акции эти были достаточно малочисленны и не собрали даже тысячи человек, тем не менее, они демонстрируют как городским, так и федеральным властям недовольство простых граждан продолжающимся в столице градостроительным безумием.

Кроме того, насторожить власти должен тот факт, что оседлать совершенно справедливый протест москвичей пытаются всевозможные деятели из либерально-демократического лагеря. Так, первую скрипку в упомянутых выше протестных акциях попытались играть члены партии «Демократический выбор». Неоднократно замечался среди протестующих жителей города и поддерживаемый «Яблоком» и ПАРНАСом либеральный активист Константин Янкаускас , ранее участвовавший в думской кампании по одному из московских одномандатных округов. Однако помимо Москвы «борцы за народное счастье» пытаются оседлать протест против градостроительной политики властей и в крупнейших подмосковных городах, таких как Химки и Балашиха.

Таким образом, порождаемые «крепким и нерушимым» союзом властей и девелоперов новые районы высотных домов могут повысить протестные настроения среди местных жителей, чем поспешат воспользоваться в своих корыстных целях члены оппозиционного лагеря. И прошедшая в прошлом году парламентская кампания, выявившая наименьший уровень поддержки у партии власти именно среди москвичей, должна заставить инициаторов перестройки старых районов не повторять ранее допущенных в этом деле ошибок.

В противном случае, уровень доверия к государству среди рядовых москвичей продолжит падать. В конце концов, власть имущим всегда стоит помнить, что как бы их ни поддерживала провинция, но политика всегда делается именно в столице. Равно как и происходящие в главном городе страны социально катаклизмы оказывают в итоге решающее влияние на весь государственный механизм. Это мы за всю нашу богатую историю проходили уже неоднократно.

Вместе с тем необходимо учитывать, что огромное количество ветхого жилья имеется и в регионах. И зачастую качество этих домов гораздо хуже, чем предполагаемые к сносу московские хрущевки. При этом программа расселения ветхих домов в регионах тормозится. Так, из запланированного по стране на 2014-2017 годы объема расселения ветхого и аварийного жилья было выполнено лишь немногим более 50 процентов. По всей видимости, поставленная президентом задача завершить соответствующую программу до сентября 2017 году выполнена не будет.

Главными аутсайдерами здесь являются Амурская, Иркутская, Тульская и Архангельская область, общий объем аварийного жилья в которых превысил 700 тысяч квадратных метров.

И в большинстве случаев состояние этих домов гораздо хуже, чем готовящихся пойти под снос московских хрущевок. Одним из наглядных примеров здесь является район Первых Пятилеток в Архангельске, в народе - просто «Сульфат». Построенные еще в 30-е годы деревянные дома последний раз ремонтировались несколько десятков лет назад. Многие из них давно непригодны для жизни, разве что потолок на крыши жителей пока не валится. Катастрофическое состояние жилого фонда дополняется полной разрухой снаружи: мусор, грязь и отсутствие нормальных дорог производят воистину гнетущее впечатление. О районе неоднократно рассказывали местные СМИ, писали блогеры, в том числе из Москвы, но местные власти, кажется, судьбой района вовсе не заинтересованы.

Архангельский «Сульфат»

Конечно, очень хорошо, когда москвичам предоставляют жилье в новых домах взамен старых. Но кто подумает о людях, живущих в таких нечеловеческих условиях? А ведь таких «сульфатов» в стране огромное количество. Нет, понятно, что Москве и москвичам в силу некоторых особенностей уделяется гораздо больше внимания, чем провинции и провинциалам. Вот только столь обидная «избирательность» создает у людей в регионах устойчивое и все более крепнущее чувство того, что власть о них банально забыла.

И тенденция эта крайне опасна, поскольку зачастую из-за неудовлетворительной работы местных чиновников последней инстанцией для отчаявшихся людей является руководство страны. В большинстве случаев - президент. А теперь получается, что глава государства озабочен, в первую очередь, проблемой «бедных москвичей», которым больше невмоготу жить в тесных хрущевках. Как в таком случае должен чувствовать себя человек, живущий в деревянном бараке с падающим потолком? Чего он должен ждать и на кого уповать?

Исходя из всего вышесказанного, хочется надеяться, что, во-первых, сносимые в Москве районы хрущевок не будут массово застраиваться очередными высотками, а во-вторых, проблема ветхого и аварийного жилья в регионах наконец-то разрешится. Москвичи не должны быть заложниками хищных девелоперов, а люди в регионах не должны чувствовать себя брошенными и забытыми.

Дмитрий Ковалев

Объявляю конкурс на лучший хештэг к этой новости:

1. #ВертикальВласти
2. #РучноеУправление
3. #Росгосцирк
4. #СоциализмИлиСмерть

Собянин пообещал разобраться с пятиэтажками до конца 2018 года –предполагается, что на их месте пятиэтажек возникнут новые высотные дома. Вполне возможно, что таким образом мэрия рассчитывает решить часть городских проблем, считает Петр Шкуматов :

...Что у нас происходило на рынке московской недвижимости, которая всегда в цене, в период с 2005 по 2015-й? Безудержный рост. Разумеется, что людям где-то жить надо, поэтому все старались найти эконом вариант, которым оказывалось всегда ближнее и дальнее Подмосковье. К чему это привело? К тому, что ежедневная маятниковая миграция оценивается в 2 миллиона человек и испытывает тенденцию к росту. <...>

Так вот, всего пятиэтажек сносимых и несносимых до сегодняшнего дня серий 25 миллионов кв.м. Уплотнить можно до 4х раз, соответственно, это будет 100 миллионов кв.м. А это уже 5 миллионов человек. Но, даже если они не будут жестить и снесут только самую мякотку, около метро, то это примерно 10 млн кв.м., на освободившемся месте построят 40 млн кв.м., где будут жить 2 млн человек. Т.е., вот они и пристроили всех работающих, но проживающих на выселках.

Попутно решается третья задача. Помните Собянин говорил про городки для пенсионеров? Так вот, в пятиэтажках, которые постройки 60-х годов живет много пенсионеров. Сейчас, когда дом сносится, жилье предоставляется в пределах округа, но без излишков. Но если человек откажется от округа, то ему могут "подарить" лишние квадратные метры. И вот тут зарыта собака. Пенсионеры, которым не надо никуда ездить, получают квартиру большей площади, но в Новой Москве, а на освободившееся пространство с помощью ипотечных инструментов переезжают активные и молодые жители заМКАДья.

В итоге с помощью этой программы происходит массовое переселение трудоспособного населения в центральную часть города, пенсионеры уезжают жить на выселки, но в квартиру большего метража, банки в восторге, строители в восторге, мэрия в восторге. Ну и департамент транспорта тоже в восторге, так как маятниковая миграция резко сокращается, а наличие метро в пешей доступности резко снижает частотность использования личного транспорта. Правда Москва в результате превращается в какой то уродливый Гонконг, но чего не сделаешь ради великой цели...

Но основная цель, по мнению многих – легитимизировать точечную застройку на дорогостоящих участках недалеко от центра города.

Во-первых, под снос попадут уже не хрущевки, а дома 60-х-70-х годов постройки, расположенные в центре Москвы. Они зачастую не панельные, а кирпичные, качество их находится на приемлемом уровне. Естественно, что земля в центре Москвы - золотая, и снести там пятиэтажку (а то и любой другой дом - смотря что будет написано в законе), чтобы построить, к примеру, 17-этажку - золотое дно для любого застройщика. Правда, это критично ударит по инфрастурктуре (школы, поликлиники и т. д.), но кого это волнует?

По сути, Собянин заявил о начале легальной точечной застройки в самых «вкусных» местах города.

Слова мэра о том, что для города неприемлем коммерческий выкуп, означают, что предполагается выселять жителей без предоставления адекватной компенсации. Принятие нового закона приведет к переселению москвичей не в рамках того же района, а в рамках соседних округов. Новая Москва, как известно, большая.

Резюме: в Москве готовится грандиознейшая афера по внедрению точечной застройки под прикрытием оперативно принимаемого через Думу закона. Жителей города будут ссылать на окраинные районы без компенсаций, а на месте их домов в центре строить коммерческое жилье.

В том, что существующая городская инфраструктура такого давления не выдержит, у большинства комментаторов нет ни малейших сомнений.

Очевидно, что земля, на которой располагаются хрущевки в Москве в краткосрочной перспективе заметно дороже, нежели земля в Новой Москве и оперативный снос хрущевок с заменой их на, скажем, апартаменты под 40-50 этажей позволит высвободить ресурс высокой стоимости этой земли. Другое дело, что под этот проект будет трансформировано законодательство и регламенты, в первую очередь Градостроительный кодекс Москвы, и в отдаленной перспективе этот рывок московского стройкомплекса еще долго будет аукаться как с точки зрения культуры градорегулирования в Москве, так и с точки зрения инфраструктурных проблем, обостренных перенаселением - дефицит социальных объектов, недостаточная плотность улично-дорожной сети и т.д.

Когда вопрос с хрущевками будет решен, возникнет еще одна задача - разобраться с точечными застройками и их инициаторами. А пока мы позволяем строить самые настоящие гетто внутри каждого российского города - места не для жизни, места для ночевки. Ночевки людей и их железных коней. Образуются внутригородские агломерации, где детям не хватает места в детских садах, а в школу ребенка нужно возить в другой микрорайон.

Мое глубокое убеждение - города нужно развивать вширь, а не внутрь, задохнемся же...

Мысль о том, во что превратятся районы, где на месте пятиэтажных домов вырастут высотные башни, приводит москвичей в ужас.

Бетонный ад из Мытищ, Балашихи, Химок, Люберец, Красногорска и т. д. наступает на Москву. А то ишь! Живут там тихо с деревьями и пространством в малоэтажной застройке.

у нас между академической и севастопольским вовсю сносят. вместо хрущевок ставят высоченные муравейники. при этом с транспортом и так напряженка. если каждое утро вместо 60 семей будет рваться в трамвай или в личной машине на выезд из дворов 400 семей, то у нас тут начнется ад.

Речь о том, что пятиэтажные "хрущевки" - последние нормальные дома в Москве (за исключением экспериментального малоэтажного района Куркино). Ибо пять этажей - это предел дома в современном городе. Все, что выше - превращает город в зону тотальной парковки, минимального двора и полностью разрушенного местного сообщества. Самые хорошие районы в Москве сегодня - это районы пятиэтажек. Эти районы зеленые, там еще сохранились дворы, в которых можно играть детям, там есть место и машинам и людям, там есть палисаднички и сады.

Все, что выше пяти этажей, нельзя строить дальше, чем 500 метров от метро. Все спальные районы должны быть пятиэтажными. А лучше трех-четырехэтажными. Если что и сносить, так это высотные дома (кроме исторических).

Да, электропроводка, газоснабжение этих домов как правило и правда устаревшее. Но в остальном кирпичная хрущевка даст фору любому современному зданию. Заменить проводку или газ - не проблема. Проблема, если города превратятся в жуткие бетонные колодцы-муравейники.

Остается только нервно шутить и поминать "ночь длинных ковшей".

Читаю коллегам новость - Путин поручил Собянину снести хрущевки. Первая реакция - вместе с жителями?

(хватай мешки вокзал отходит)

в москве после встречи мэра с президентом начался стихийный самоснос хрущевок.

Как оказалось, все документы на их строительство были оформлены неправильно.

Хрущев незаконно передал их Москве

Муниципальная программа ликвидации здравого смысла "Снос крыш".

"Путин заявил Собянину о целесообразности сноса в Москве "хрущевок" вместо их капитального ремонта"

Правильно. А то прикрываются бумажками о собственности.
Когда там лес стоял, было гораздо красивше.

Сторонники сноса напоминают, что речь во многих случаях идет о временном жилье, отслужившем свой век.

Мы полгода искали квартиру для покупки на вторичном рынке и убедились в том, что почти все удобные (близкие к метро) локации от ТТК до МКАД (а то и ближе к центру) застроены старыми пятиэтажками - реально устаревшим (как минимум морально) жильем, совсем не радующим глаз и, думаю, не слишком комфортным для своих владельцев. Квартиры в этих домах практически не продаются (неликвид) или скупаются/арендуется выходцами из стран СНГ, не слишком требовательными к качеству жилья. Думаю, сносить это уродство в принципе надо, вот только способность московских властей сделать это надлежащим образом вызывает сомнения...

В ряде районов Москвы сноса хрущевок ждут уже долгие годы.

Я сам всю жизнь живу в кирпичной хрущевке, которая вообще для современного города просто нонсенс. И для несовременного тоже. Слухи, что нас будут сносить, были еще в советское время. Бабушка моя покойная узнавала и пробивала этот вопрос еще при Андропове. Стоят до сих пор... Были мысли при Лужкове, но кирпичные хрущевки в сносимые серии не попали.

Сейчас говорят, что расселят 1,6 миллиона человек, типа Путин одобрил идею Собянина. Но, во-первых, не снесено еще до сих пор то, что решили сносить давно, то есть панельные уже заканчивают сносить, но есть еще бетонные или как они там называются...

Стоимость всей этой идеи - 6 триллионов рублей. Зачем Собянин пробивает эту идею? Для того, чтобы получить изменения в федеральное законодательство, упрощающие хищнические стройки, которые сейчас хотя бы чисто формально ограничены. Вот, собственно, главный вопрос, а не пятиэтажки.

Верно замечают эксперты, что совсем непонятно, что будет с самыми популярными кирпичными хрущевками. Будут их сносить или нет, никакого понимания нет. Но поправки в федеральные законы собянинские уже готовят! Когда их примут, застройщики будут получать все, что хотят, после дружеских контактов с мэрией, а мне, жителю хрущевки, скажут, как при Андропове говорили - денег пока нет, мы попозже снесем.

То есть, скорее всего, пойдут по двум путям - упростят хищническую застройку и будут сносить только пятиэтажки, земля под которыми нужна застройщику. Всем остальным ни денег, ни капремонта.

У меня дом 1962 года постройки. И часть работ по камремонту стоит на 2018 год. Но скажут - делать не будем, вас скоро снесут. И так до того, пока дом сам не развалится. Дешево получится и сердито.

Сегодня мэр Собянин под камеры давал обещания Путину о том, какую новую прекрасную программу сноса пятиэтажек он скоро начнет в Москве. Но Москва уже не верит не только слезам, но и словам Сергея Семеновича. Посмотрите в каком жутком состоянии находятся пятиэтажки в районе Зюзино. Эти дома должны были снести еще по прежней программе сноса и расселения. Постановление о реконструкции квартала утверждено в конце 2006 (!) года. И до сих пор ничего. Шесть лет Собянин говорит красивые слова о сносе пятиэтажек и при этом саботирует постановление о реконструкции квартала 14. А пятиэтажки того и глядишь развалятся сами. Поэтому жители Зюзино говорят: "Собянин СС. Домой в Когалым! Давай, до свидания!"

В моём р-не Царицыно эти хрущёвки занимают несколько кварталов. Сколько было обещаний их снести а жителей переселить в новые, даже в тучные годы на это средств не было сейчас подавно. Так что не питайте иллюзий.

1999 год. Лужков пообещал Ельцину снести "хрущевки"
2009 год. Лужков пообещал Путину доснести "хрущевки"
2017 год. Путин требует от Собянина снести "хрущевки" и тот сказал что управится до 2018 года.
У меня под окнами массив "хрущевок", одна из них в программе капремонта на 2017-2018-й год.
Видимо ее сначала отремонтируют, а потом снесут!

Возможно, все это – не более чем часть предвыборной кампании Собянина, считают некоторые комментаторы.

Согласно программе реновации жилья, ветхие пятиэтажки уступят место монолитным и панельным домам, возведенным в соответствии с современными стандартами. Об этом сообщает портал мэра и правительства Москвы.

Благодаря новым технологиям, сейчас возможно строить дома различной этажности и конфигураций, с лифтами, к которым не нужно будет пониматься по лестницам.

В таких домах также предусмотрена система безопасности с видеокамерами, которые будут вести запись в круглосуточном режиме.

Подъезды оснастят заездными пандусами. Здесь также появятся удобные почтовые ящики, домофон, грузовые и пассажирские лифты. Современные инженерные системы обеспечат бесперебойную подачу воды и электричества. Более того, в новых домах тепло- и водоснабжение можно будет регулировать в зависимости от погоды.

Фото: портал мэра и правительства Москвы

Пластиковые окна в помещениях станут надежной защитой от уличной пыли и шума. В каждой квартире будет балкон или лоджия. Не забудут и о специальных фасадных корзинах для установки кондиционеров.

Планировка квартир предусматривает наличие в них просторного коридора, оформленного в светлых тонах, а также изолированных комнат. Стены кухонь будут оклеены обоями также светлых тонов, а достаточное количество розеток позволит жильцам подключить всю необходимую бытовую технику.

Фото: портал мэра и правительства Москвы

В новых домах предусмотрены раздельные санузлы, причем ванные комнаты оснастят хромированным полотенцесушителем и точкой доступа к инженерным системам.

Дворы и придомовые территории благоустроят. Рядом с домами появятся зеленые зоны, велодорожки, спортивные и детские площадки.

Программа реновации жилья в столице предполагает снос ветхих пятиэтажных домов и строительство современных жилых кварталов. В рамках программы жители сносимых пятиэтажек без каких-либо доплат получат равнозначные или большие по площади квартиры в новых домах.

В программу реновации могут войти до 7,9 тысячи пятиэтажек общей площадью 25,1 миллиона квадратных метров. В этих домах на сегодняшний день проживает до 1,6 миллиона москвичей.

20 апреля Госдума законопроект о реновации жилья в Москве. За принятие законопроекта проголосовали 397 человек, против – 4, один воздержался.

26 апреля депутаты Мосгордумы , которые будут внесены в закон города о бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов. Корректировка предполагает увеличение расходов на 2017 год, необходимое для реализации программы реновации жилья в Москве.

В настоящее время ко второму чтению проекта закона. Сергей Собянин пообещал, что они будут учитывать права и интересы горожан.

Инициатива властей о сносе пятиэтажек, при выполнении ряда условий, выгодна застройщикам, Москва превратится в огромную стройку, кроме того, основной спрос на новостройки переместится из области в столицу, считают эксперты.

Президент России Владимир Путин недавно поддержал предложение мэра Москвы Сергея Собянина продолжить расселение пятиэтажек и начать в районах сноса домов новую программу по строительству жилья.

Необходимо, чтобы все устраивало жильцов, нужно проработать прозрачные механизмы, показать, что конкретно от проектов получат собственники, высказал свою точку зрения мэру президент. Мэр согласился с предложением и вспомнил о богатом опыте сноса пятиэтажек. Также он сообщил, что московские власти постараются переселить людей в те районы, где они сегодня проживают. Кроме того, собственники от такого переселения явно выиграют: после реновации, как минимум, на 20-30% стоимость жилья, капитализация улучшается, даже при условии, что не увеличивается метраж, добавил мэр.

Очевидно, что столицу ждут масштабные изменения. При этом для москвичей интересно понять, как программа будет реализовываться, какие типы домов она затронет, реально ли выполнить обещание о расселении жильцов в тех же районах, как изменения повлияют на цены на недвижимость. В основных вопросах, связанных с новой инициативой властей, пытаются разобраться эксперты.

Программа по сносу пятиэтажек - вторая попытка власти решить проблему

Пятиэтажки устаревших серий строились по всей стране, и вопрос их сноса актуален для всей России. Собянин лишь озвучил перед президентом данную проблему для Москвы, кроме того, эта инициатива не нова, первый сносом пятиэтажек начал заниматься Юрий Лужков, рассказывает Андрей Широков, председатель комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ, депутат второй Московской городской Думы. Основная суть той (прежней) концепции - переселение жителей старых домов в новостройки в пределах их районов без привлечения бюджетных средств. Осуществлялось расселение по «волновой схеме»: частники строили и продавали больше квартир, чем сносилось, и за счет прибыли предоставляли квадратные метры жильцам снесенных домов. Программа шла довольно успешно какое-то время, но потом остановилась из-за того, что для бизнеса стали не выгодны условия, добавляет Широков.

Причину новой инициативы эксперт видит в выгодных условиях для запуска новых строительных проектов:

Теперь программа возвращается. Почему же власти Москвы взялись за нее вновь? Большинство пятиэтажек находится в развитых районах с удобной инфраструктурой, близких к центру города. Разумеется, принимая во внимание этот фактор, застройщикам крайне выгодно будет заниматься строительством новых домов, учитывая и минимизацию затрат на коммунальные сети, социальную инфраструктуру.

Предполагается снести 25 млн кв. м жилья

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева приводит данные о домах, которые хотят сносить власти. Цифры говорят о масштабности проблемы:

По данным из открытых источников, в общей сложности предполагается снести порядка 25 млн кв. м. Это пятиэтажки и сносимых, и несносимых серий, таких как 1-510, 1-515 и т.д., которые сосредоточены во многих районах столицы, включая Хорошево-Мневники, Черемушки, Перово, Богородское, Метрогородок, Богородское, Измайлово. То есть если программа будет запущена, то вся Москва превратится в огромную стройку, ведь пятиэтажки расположены во всех уголках столицы, даже ближе к центру.

Важно понимать, что 25 млн кв. м - это громадная цифра, и реновация кварталов потребует существенных финансовых и временных затрат, - продолжает эксперт. - Расселение людей - сложный процесс, тем более что власти обещают сохранить жильцам пятиэтажек прежнее место проживания (в том же районе). В некоторой степени задачу упрощает тот факт, что такие здания зачастую строились целыми микрорайонами (это позволит создать на их месте новые большие и современные кварталы). Тем не менее, это не отменяет ряда сложных моментов.

Ключевой фактор программы - привлечение бюджетных средств

Необходимости в сносе пятиэтажек нет, однако учитывая фактор финансирования программы из бюджета, найдется много желающих заняться застройкой Москвы, считает Андрей Широков:

Напомню, что все эти дома можно не только содержать в приемлемом состоянии, но и надстраивать этаж или два. При таком подходе количество жителей этих территорий существенно не увеличится, соответственно, инфраструктура выдержит такие перемены, чего нельзя сказать о ситуации, когда будут вводиться многоэтажные дома, в которых будет в разы больше жильцов. Однако у застройщиков есть большая проблема - в Москве практически не осталось новых мест для возведения домов. Из этой проблемы есть выход - надо сносить старые дома, а на их месте строить новые, высокие. Ключевым фактором, отличающим новую программу сноса от старой инициативы, можно считать привлечение бюджетных средств. Ведь было сказано, что это будет дорого, но власти готовы тратить деньги.

На практике в том же районе жилье дают не всегда

Готовы ли власти предоставить адекватную территориально альтернативу сносимому жилью? Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает, что во время предыдущих опытов по переселению данное условие соблюдалось не всегда:

По действующему законодательству, владельцы приватизированных квартир в домах, подлежащих сносу, получают аналогичное по метражу и количеству комнат жилье в этом же районе. Однако те же нормативные акты предусматривают и возможность предоставления квартиры в районах по соседству, такие случаи неоднократно были во время первой волны сноса. Проживающим в муниципальной квартире замену могли предоставить без учета района. Так, взамен московской сносимой пятиэтажки жителям предлагалось жилье в Подмосковье (Кузьминки, например, могли быть заменены на Люберцы). Чаще всего жилье в другом районе предлагалось, если в районе, где находится сносимый дом, не было места для возведения «сменного» дома.

Куда уйдут деньги на капремонт сносимых домов?

Взносы граждан на капремонт жилых домов, подлежащих сносу, можно будет использовать в качестве инвестиций в новое жилье, рассказал журналистам на инвестфоруме в Сочи замглавы Минстроя Андрей Чибис.

Андрей Широков высказывает мнение, что такая практика незаконна. Граждане выплачивали деньги именно на ремонт, а не на инвестиции в строительство нового жилья, которое непонятно кому достанется:

Андрей Чибис поторопился со своими заявлениями. Для того чтобы брать деньги из фондов капремонта на строительство нового жилья, надо сначала менять законодательство. Кроме того, это странная постановка вопроса: почему за счет средств на ремонт одних граждан должны создавать новую собственность для других? Эти деньги должны быть потрачены именно на ремонт, а не на строительство. Не стоит забывать, что в региональных фондах капремонта находятся деньги собственников жилья, а не государства. Возможно, это специальный заброс информации в СМИ, чтобы заинтересованные в этом процессе группы посмотрели на общественную реакцию. Задачу же переселения граждан из ветхого жилья по законодательству решают не фонды капремонта, а госкорпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ.

На рынке недвижимости нововведения пока не сказались

По данным Александра Москатова, аномальной активности по отношению к пятиэтажкам пока не видно. Это можно объяснить тем, что инициатива была озвучена не так давно:

После объявления о сносе пока прошло мало времени, и на данный момент нет еще нормативной базы, официальных сообщений о старте программы. В прошлый раз, когда говорилось о сносе (имею в виду 2000-е годы), затрагивались далеко не все проекты «хрущевок». Вполне может быть, что и сейчас эта программа коснется лишь отдельных категорий пятиэтажек. В любом случае, чтобы делать выводы, нужно видеть вышедшие законы и постановления на эту тему. Тем более что изменение законодательства в связи со сносом «хрущевок» было анонсировано.

Среди покупателей какой-то аномальной активности в сторону квартир в «хрущевках» мы не видим, инвесторы не спешат, - отмечает эксперт. - То же касается и владельцев недвижимости в потенциально сносимых «хрущевках»: никаких резких движений они пока не делают. Напомню, что «хрущевки» составляют 9-10% рынка московского вторичного жилья.

В будущем стоит ожидать смещения спроса из области в Москву

Татьяна Подкидышева считает, что при вводе значительного количества новостроек (и при соблюдении ряда других условий) будут востребованы квартиры в районах с доступной недвижимостью:

С учетом масштабности обсуждаемой задачи можно предположить значительное увеличение объемов жилья. Инвесторы смогут работать в прибыль только в том случае, если будут в наличии коммерческие объемы квартир (причем в том количестве, чтобы проект оставался рентабельным). В этом случае, учитывая большое количество потенциальных площадок под стройку, ожидается вывод значительного предложения на рынок недвижимости (правда, последствия будут смягчены в случае поэтапной реализации программы). Как результат, будет усилена тенденция смещения спроса из области в Москву, так как многие заинтересованы в приобретении доступного жилья на территории столицы, тем более что большинство пятиэтажек сосредоточены в локациях с недорогой недвижимостью (те же Богородское, Гольяново, Метрогородок и прочие районы).

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: