Переселение при сносе дома — кого и куда? Юридическая помощь при переселении из аварийного жилья

Для россиян в сфере жилищных прав важным является вопрос о расселении граждан в другое жилье при сносе ветхих и аварийных объектов. Однако эта проблема уже обросла массой слухов, мифов и даже кошмаров. До сих пор большинство людей, проживающих в "перспективных" домах, подлежащих демонтажу, точно не знают, на что можно рассчитывать в результате плановой реконструкции. И прежде всего будущих "переселенцев" интересует, смогут ли они в такой ситуации добиться улучшения жилищных условий?

В данной области действует Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ). В частности, статья 86 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления предоставляются другие благоустроенные жилые помещения.

От общего к частному

Согласно пункту 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В случае предоставления другого жилья собственникам жилых помещений предоставляется равноценное жилье, либо выкупная цена. Равноценным считается жилье, имеющее столько же комнат, и с площадью не меньше, чем в старом доме. На практике часто бывают ситуации, когда гражданам предоставляют жилье с меньшим количеством комнат. В таких ситуациях дело может дойти до судебного разбирательства. В этом случае суд будет учитывать все факторы законности предоставления такого жилья, в том числе площадь жилого помещения, количество членов семьи, их принадлежность к мужскому или женскому полу. Очевидно, например, что нельзя предоставлять однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной разнополым членам семьи (например, брату и сестре). При этом доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений нашим законодательством не предусмотрена. Выкупная цена определяется соглашением сторон на основе независимой оценки (статья 32 Жилищного кодекса РФ).

Сразу стоит отметить, что из норм статей 32, 86, 89 Жилищного кодекса РФ следует, что при переселении не предполагается улучшения жилищных условий. Скорее наоборот, судебная практика стоит на позиции, что суды должны контролировать процесс предоставления иного жилья гражданам взамен снесенного ветхого жилья в целях предотвращения ухудшения жилищных условий граждан.

Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе "вторичного" жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования, то есть указанное жилье находится исключительно в собственности у государства (статья 19 Жилищного кодекса РФ). В этом случае, кому как повезет.

Кто "на новенького"

Действующее законодательство также предусматривает определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу. Такой порядок установлен постановлением Правительства РФ. Специальная комиссия признает дома ветхими (аварийными). После этого, органы местного самоуправления на местах должны включить этот объект на снос с предоставлением взамен другого жилья гражданам.

Закон не определяет сроков ожидания переселения в результате признания дома ветхим жильем.

Как указывает судебная практика, признание дома ветхим не является основанием к его сносу, а жителей к отселению. Более того, как правило, ветхие дома стоят, а люди в них живут очень долгое время без переселения и предоставления им нормального жилья. В этом случае проблема решается через суд.

Тонкости вопроса

Итак, согласно закону, граждане, переселяемые в новое жиле в результате планового демонтажа старого здания, не могут рассчитывать на улучшение или расширение жилищных условий (разве только на коммерческой основе - за счет собственных средств). Однако в случае сноса ветхого жилья граждане имеют право на получения жилых помещений по договорам социального найма вне очереди (статья 57 Жилищного кодекса РФ). На практике возникают большие очереди из таких "льготников".

Также важно отметить тот факт, что закон предусматривает предоставление малоимущим и иным категориям граждан (инвалидам, участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, детям-сиротам, лицам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и так далее) жилья по договорам социального найма, то есть лицам, которые не приватизировали свои жилые помещения. Но это никак не связанно с переселением граждан из ветхого (аварийного) жилья. В этом случае, применяются общие правила по получению льгот при получении нового жилья вне очереди.

Для того, что встать на учет для получения нового жилья гражданин должен обратиться в жилищный отдел в том районе, в котором он проживает (зарегистрирован по паспорту).

Право рассчитывать на себя

Что же касается лиц, которые обладают правом собственности на жилье, то в случае их желания расширить или улучшить жилищные условия, им придется самостоятельно выбирать себе возможности для приобретения нового жилья с учетом своего кошелька. В случае сноса ветхого жилья им, скорее всего, предложат выкупную цену этого жилья и уже с учетом полученной суммы и своих финансовых возможностей они смогут планировать приобретение нового жилья при помощи заключения договоров купли-продажи или договоров мены с продавцами недвижимости.

В целом стоит отметить тот факт, что при получении нового жилья при сносе старого ветхого (аварийного) жилья не стоит ожидать улучшения своих жилищных условий. Скорее, стоит очень внимательно следить за действиями государственных и муниципальных органов, которые должны предоставлять вам равноценное жилье, в ином случае, нужно настойчиво отстаивать свои законные права, в том числе в суде.

Илья Шаряфитдинов, адвокат, учредитель ООО "Юридический центр Независимость"

Одна из старых, но все еще актуальных российских проблем - . Данная проблема тесно переплетена с жилищным вопросом в целом. А с учетом последних указаний правительства, о расселении жителей аварийного жилья, проблема обрела еще большую актуальность.

В нашей статье мы прольем свет на проблемы связанные с аварийными домами, а также на права, которыми обладают жители таких домов. Отдельно рассмотрим вопрос о сносе таких зданий и о компенсации за жилье, о сроках и процессе переезда, а также о в таких случаях.

Выселение граждан из аварийного дома применимо лишь в исключительных случаях, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Основная цель, предусмотренная выселением граждан из их жилья, освобождение жилого помещения, которое находиться в аварийном положении, во избежание обрушения дома и случайных жертв.

На практике, выселению подлежат те граждане, которые проживают в кирпичных домах, чей износ больше 70% или 65% в случае с мансардами и деревянными домами. Подобное процентное значение является сугубо приблизительным, из-за того, что законодательство не предусматривает формулу расчета процента аварийности дома.

Снос аварийного или ветхого дома возможен в двух случаях:

Он запланирован государственной программой.
Жильцы обратились к жилищной комиссии и попросили о проведении экспертизы и о дальнейшем сносе.

На практике под снос попадают в основном бараки и старые многоэтажные здания, которые были построены еще в прошлом веке.

Законодательство вносит уточнение, что жилье не подлежит сносу в таких случаях:

Многоэтажные дома (пять и больше), в которых отсутствуют мусоропровод и лифт, находящиеся в неработоспособном состоянии, а реконструкцию провести невозможно.
Отсутствие в одно- и двухэтажных зданиях централизованного горячего водоснабжения иили канализации.
Если жилье не соответствует действующим жилищным нормам, но было построено до принятия необходимых нормативно-правовых актов, но при этом соответствует нормам эргономики и позволяет размещать мебель и другое имущество.

Важно знать, что выселение не поможет улучшить жилищные условия проживающих, ведь количество квадратных метров в новом жилье будет таким же, как у старого.

Также нужно учитывать, что далеко не всегда «новое» жилье вы получите в , на практике чаще всего переселяют жителей аварийных и в жилье «вторичного» типа.

В действующем законодательстве отсутствуют сроки, за которые ветхий или аварийный дом будет снесен, а жители этого дома должны получить новые жилые помещения. Сроки снесения устанавливаются муниципальной властью и подвержены изменениям.

В расселении не предусмотрены какие-то льготы для определенных слоев населения, существует лишь одна общая очередь. А вот на дополнительные квадратные метры льготники могут рассчитывать.

Получив «новое» жилье нужно удостовериться, что выкупная цена за него соответствует ожидаемой и что сама квартира отвечает нормам жилищного законодательства страны. В противном случае вам следует обратиться в суд для защиты своих прав. В таких исках судовая инстанция чаще всего стает на сторону пострадавших.

Когда жилье попадает в категорию аварийных?

Жилье может быть признано подлежащим сносу, реконструкции или аварийным в том случае, если будет соответствовать нормам, которые утверждены правительством:

Если был поврежден фундамент здания, несущие конструкции, стены, а также в случае заметности биологических повреждений, которые свидетельствуют о наличии угрозы обрушения здания.
Если жилые многоквартирные дома, ранее подверглись серьезным разрушениям в результате техногенных катастроф, стихийных бедствий или пожаров или в случае наличия повреждений несущих конструкций, которые невозможно восстановить или экономически невыгодно ремонтировать.
Если жилье подвергается постоянному риску из-за климатических особенностей региона (оползни, сели, снежные лавины, паводки и т.д.).
Если дом находиться в месте возможного разрушения в случае возникновения аварии техногенного характер (за исключением тех случаев, когда возможное разрушение можно предотвратить).

Также ваше жилье может быть признано подлежащим сносу в таких случаях:

Если окна выходят на магистраль, а уровень шума превышает все допустимые нормы и значения.
Когда жилой дом располагается в месте постоянного воздействия вредных факторов различного характера (химического, промышленного или биологического) с учетом невозможности устранения риска.
Если рядом с жильем располагается очистка мусоропровода или воздушные линии передачи переменного тока.

Стоит учитывать, что переселению подвергаются чаще всего те граждане, которые действительно проживают в местах с постоянным риском для жизни и здоровья.

Что получат жильцы приватизированной квартиры в случае сноса дома?

У жильцов приватизированного жилья есть два варианта дальнейшего развития событий:

Забрать выкупную стоимость жилья

В договоре может быть прописано, что в счет выкупной стоимости жилья, владелец старого аварийного жилища получит новую квартиру. Для более точной оценки выкупной стоимости стоит обратиться к профессионалам из оценочных компаний.

Получение равнозначного жилого помещения

По законодательству «новое» жилье должно иметь столько же квадратных метров и комнат, что и старое, а также обладать тем же уровнем благоустроенности и находиться в том же районе, что и дом, который подлежит сносу.

Интересно то, что в законодательстве при равнозначной площади предоставляемого жилья речь идет об общей площади квартиры, а не о жилой. Это существенный минус, ведь в «новой» квартире может оказаться большая кладовка или коридор, который гражданину ни к чему, а площадь предоставленной квартиры будет такой же, как у старой.

Если жилье не приватизировано

У жильцов неприватизированного жилья есть два других варианта:

Попытаться приватизировать квартиру. Не смотря на отсутствие запретов на приватизацию такого жилья, на практике жилищный отдел муниципальной администрации зачастую отказывает в регистрации жилья, которое подлежит сносу.
Жильцам предоставляют новое жилое помещение, которое равнозначно аварийному.

Тут важно знать, что если вы проживали в изолированном жилье, вам не могут предоставить комнаты в коммунальной квартире.

Сроки и порядок переезда

Сроки и порядок переезда жильцов аварийных домов в новое жилье определяется муниципальными органами власти в каждом конкретном регионе.

После того, как межведомственная комиссия закончила свою работу и приняла решение о признании дома аварийным или ветхим, муниципальные власти издают распоряжение о внесении дома в очередь на снос. Сама же очередь формируется в каждом отдельно взятом регионе.

С этого момента уполномоченные органы занимаются поиском для жильцов соответствующего жилья и их переселением. На это может уйти как несколько месяцев, так и несколько лет, в зависимости от расторопности чиновников, состояния дома (приоритетности) и наличию на рынке недвижимости или в резерве соответствующего нормам жилья.

Стоит ли приватизировать квартиру, если дом должны снести?

Правило о предоставлении разнозначного жилого помещения в обмен на аварийное не действует по отношению к муниципальным квартирам.

В случае если дом, где находиться эта квартира, подлежит сносу, то при выдаче нового жилья будут учитываться социальные нормы площади на каждого человека, который прописан в сносимом жилом помещении.

Если приватизировать жилье перед сносом, то в вам предоставят дом или квартиру с учетом права собственности, вы сможете распоряжаться таким жильем по своему усмотрению.

В случае с неприватизированным жильем, то в «новом» доме вы получите , а значит - распоряжаться собственным жильем по своему желанию уже будет невозможно.

Несколько иная ситуация у граждан, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий и проживают в аварийном жилье. На практике у них больше шансов получить новое и более презентабельное жилье, если они не будут приватизировать квартиру.

Принимать решение о приватизации или об от нее перед сносом аварийного дома стоит лишь после того, как вы сможете учесть все нюансы, исходя из вашей индивидуальной ситуации. Лучше всего в таком случае проконсультироваться у опытных юристов, которые смогут дать дельный совет, основываясь на анализе вашего положения.

Таким образом, сносу чаще всего подвергаются те дома, в которых жизнь действительно невыносима, в других же процесс нередко затягивается самими чиновниками и бюрократической проволочкой.

Ответы на вопрос

В соответствии с действующим законодательством РФ, жильцы домов, подлежащих сносу, должны оповещаться о предстоящем переселении минимум за 1 год до этого. Строительные фирмы, у которых заключен контракт с местной городской властью на обновление жилого фонда города, должны начать расселение минимум за полгода до сноса дома.

К примеру, в фонде переселения г. Москва действуют такие нормы выделения жилплощади в случае переселения:

при переселении семьи, состоящей только из мужа и жены, последним должны быть предоставлена жилая площадь в размере 36-44 кв. м;
при переселении семьи из 2-х супругов и еще 1 человека, то им должны предоставить 2-комн. квартиру на 54-62 кв. м;
при переселении 2-х жильцов, не пребывающих в браке, им должна быть предоставлена 2- комн. квартира площадью 36-50 кв. м;
если переселяется семья из 3-х человек, среди которых нет супружеской пары, то последним должны быть предоставлена 3- комн. квартира на 62-74 кв. м;
при необходимости переселить семью из 4 и более человек должна быть предоставлена жилплощадь с расчета 18 кв. м на каждого человека.

Также переселенцы имеют право на полную материальную компенсацию вместо предоставления новой квартиры. Подобная ситуация может сложиться в случае несогласия жильцов с необходимостью переезда в другой район города и при желании купить жилье самостоятельно (допустим, что им очень удобно жить на старом месте из-за близкого расположения работы, школы для детей и т.п.)

Городская комиссия по переселению должна опубликовать соответствующее решение о переселении в местной газете и на ТВ-каналах. Также члены комиссии должны провести с каждым жильцом индивидуальную беседу и разъяснить спорные моменты данной процедуры. В частности, в г.Москва такую беседу проводят члены Департамента жилищного фонда. В беседе обсуждаются площадь предоставляемого жилья, новый район, время переезда и т.п. Цель беседы - найти компромисс, чтобы расселением остались довольны как жильцы, так и власть. Ордер на новое жилье должен быть предоставлен жильцам минимум за полгода до дня расселения.

Если жильцы откажутся переезжать из подлежащих сносу домов, органы городской власти могут обратиться в рассмотрения каждого дела в отдельности. Насильно переселить граждан можно только в судебном порядке.

Чтобы людей расселили из аварийных домов, здания должны быть признанны непригодными для дальнейшего проживания, и только после этого помещение подлежит сносу или реконструкции.

Если планируется реконструкция здания, то жильцы данного дома будут расселены временно, для проведения соответствующих работ.

Чтобы жилье было признано непригодным, необходимо получить оценку межведомственной комиссии. Если жильцы убеждены, что дом, в котором они живут, не пригоден для дальнейшей эксплуатации, необходимо написать заявление и направить его в местную администрацию, а также приложить пакет соответствующих документов, при том, что в к данному заявлению могут прилагаться различные жалобы жильцов на условия, в которых они проживают.

Для принятия решения о сносе дома и расселении жильцов комиссии отдается в течение 30 дней, начиная с момента регистрации заявления.

Если администрация в указанные сроки никак не отреагировала на полученное заявление, то можно направить жалобу в прокуратуру. Обжаловаться незаконное бездействие также может в суде.

При расселении жильцов при сносе дома, люди имеют право знать, какое жилье они получат взамен - это сказано в статье 86 Жилищного Кодекса РФ. И дополнения по данному вопросу - в статье 89 данного кодекса.

В данных статьях четко прописано, сколько метров положено жильцам расселяемого дома. Если квартира подвергалась приватизации, то будет выделено жилье с такой же площадью. Но если же семья стоит в очереди по программе улучшения жилищных условий, то жилье будет предоставлено в соответствии с очередью.

Если семейство нанимателя проживало в квартире с двумя комнатами, то и предоставлять им должны помещение с двумя комнатами.

В том случае, если квартира не приватизирована, а находится в чьей-то собственности, то в силу вступает статья 32 ЖК РФ - здесь прописана последовательность изъятия жилой площади для муниципальных или государственных служб. В подобной ситуации квартира должна покупаться по выкупной цене (рыночная стоимость + убытки по изъятию).

Очень важным нюансом можно считать тот факт, что владельца о планируемом изъятии жилого помещения должны оповестить не позднее, чем за год до начала процедуры. Хотя выкуп данного помещения может быть произведен и раньше, но только при согласии собственника. По желанию владельца, ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом стоимости в выкупную жилплощадь.

1378 1933

Более 10 лет Юридическая компания «КПД» успешно сопровождает граждан и защищает их жилищные права при сносе жилых домов в связи с аварийностью. Также, юристы нашей компании по направлению «аварийное жилье» успешно практикуют сопровождение проектов о признании жилья аварийным и переселении граждан.
Квалифицированная юридическая помощь жилищных адвокатов в Москве осуществляется на любом этапе признания дома непригодным для проживания (аварийным), его сноса и расселения жильцов.
Мы работаем с нашими клиентами поэтапно, начиная с первичного приема и юридической консультации, разработки индивидуальной стратегии защиты клиента (план) и заканчивая подачей необходимых заявлений/обращений/жалоб и участием в суде.
Юристы компании «КПД» оказывают весь спектр услуг по защите жилищных прав граждан при признании жилища непригодным к проживанию вследствие аварийности. При этом мы работаем как комплексно – полностью сопровождая процесс сноса дома и переселения, так и точечно – решая отдельные юридические задачи.
Наша цель – получение Клиентом достойного жилья, полностью соответствующего законодательным требованиям.

Что такое аварийное жилье? В чем отличие от ветхого жилья?

Аварийное жилье – понятие недостаточно широко раскрытое законодательством Российской Федерации. В Жилищном кодексе понятие «аварийного жилья» не раскрывается, однако, в нем содержатся статьи закона об аварийных жилых помещениях.
Более подробно понятие аварийного жилья раскрыто в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, однако единого понятия Вы не найдете – в официальном документе понятие аварийного жилья состоит из множества норм, изложенных по тексту.
Обобщив все статьи законов можно сделать вывод, что аварийное жилье – это жилой дом, квартира или комната, признанные государственным органом власти непригодным и опасным для проживания вследствие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Основными факторами, несовместимыми с безопасностью, являются:
Значительная степень износа жилого дома (снижение надежности, прочности и т.д.);
Существенное ухудшение норм санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов
Расположение жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) в опасных зонах, т.е. в зонах, где периодически случаются техногенные аварии, затопления, паводки, подтапливание фундамента, сели и т.д.

Аварийное жильё отличается от ветхого тем, что ветхое жилье тоже не пригодно к проживанию, однако его можно восстановить или отремонтировать, в то время, как аварийное жилье представляет собой опасность и подлежит сносу или реконструкции.

В каких случаях я участвую в сносе аварийного дома?

Признание дома аварийным осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Жилой дом может быть признан аварийным как по инициативе государства, так и по инициативе жильцов.
Если инициатором выступает государство, то о предстоящем сносе Вам сообщит Департамент городского имущества города Москвы.
Если Вы (или группа жильцов) выступаете в качестве инициаторов признания жилого дома аварийным – Вам необходимо подать заявление о созыве межведомственной комиссии (в Москве такое заявление подается в Префектуру округа), приложить пакет документов и ждать решения комиссии, которое может быть следующим (вариативно):
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;
о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Какими законами регулируется процедура сноса аварийного жилья?

Снос аварийного жилья в Москве и процедура предоставления нового жилища для переселения (или компенсации собственникам в виде выкупной цены) осуществляется в соответствии с основными законами:
Конституция Российской Федерации;
Жилищный кодекс Российской Федерации;
Закон г. Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»;
Закон г. Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»;
Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

Кроме того, при сносе жилых домов применяются и многие другие законодательные акты, включая Гражданский кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Государственные программы, а также многочисленная судебная практика.

Я живу в квартире по договору социального найма. Какие у меня права при признании жилья аварийным?

В Москве, при переселении граждан из сносимых пятиэтажек, Департамент городского имущества должнен максимально придерживаться критериев предоставления Вам равнозначной квартиры. При этом, гарантии, которые Вам должны предоставить, разбросаны по многим законам и статьям.
Основные моменты при сносе аварийного жилья, на которые стоит обратить внимание и которые не должны ухудшаться, это:
Площадь квартиры, которую Вам предлагают для переселения из сносимого дома;
Количество комнат в квартире;
Планировка квартиры;
Район, в котором находится квартира;
Удаленность от городского транспорта;
Состояние жилого дома, в который Вам предлагают переселиться;
Состояние непосредственно жилого помещения (ремонт);
Окружающая среда (уровень шума, загрязненность воздуха и т.д.).
А также иные факторы.

Если Вы считаете, что Ваши права нарушаются и хотите защититься, коллектив профессиональных юристов направления «аварийное жилье» готовы оказать Вам юридическую поддержку в удобном Вам виде и формате.

Я собственник квартиры. Какие у меня права при расселении дома?

Набор прав и обязанностей у собственника и нанимателя практически одинаков. У собственника жилого помещения немного больше вариантов для переселения, чем у нанимателя.
Помимо предоставления равноценного жилья, собственник вправе требовать денежную компенсацию, включающую в себя рыночную стоимость квартиры, а также все расходы, связанные с изъятием жилого помещения.
По письменному заявлению собственника с ним заключается договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.

Могу ли я защитить свои интересы при сносе аварийного дома самостоятельно?

Коллектив юридической компании «КПД» считает, что это возможно. Однако Вам необходимо ответить себе на вопрос о том, сколько времени Вы готовы потратить на изучение нормативно-правовой базы, судебной практики и локальных особенностей государственных органов при осуществлении переселения из аварийного дома.
Если Вы готовы тратить на решение проблемы со сносом непригодного для проживания дома минимум половину своего дня, добывая необходимые сведения, доказательства, документы – то да, пройти сквозь процедуру переселения Вы сможете. Насколько успешно и какой ценой Вы выдержите это испытание – мы не можем предсказать, но можем Вас уверить, что снос жилого дома и переселение в другое жилище бывают один раз в жизни и это не время для неоправданного риска.
У Вас всегда есть выбор, какой именно помощью воспользоваться.

2016-08-08T15:31:02+00:00

Несмотря на решение многих проблем в последние десятилетия, остается нерешенным вопрос нехватки пригодного для проживания жилья. По поручению Президента РФ, местные власти должны до 2017 года расселить граждан, проживающих в домах, не соответствующих техническим условиям. В их числе также ветхие здания, давно подлежащие сносу. Часто при выселении жильцов из таких домов закономерно возникает много вопросов, рассмотреть которые позволит данная статья.

Какие проблемы возникают при сносе аварийного и ветхого жилья

При сносе жилья в первую очередь возникает проблема выселения. И в этом случае, поскольку данная мера применяется часто против воли жильцов, в некотором случае происходит нарушение конституционной нормы, защищающей принцип неприкосновеннос ти жилища. В соответствии з законодательство м России, выселение применяется только в том случае, когда этого требуют общественные интересы. В то же время, выселение – это процедура, при которой гражданина фактически лишают жилья, поскольку он или не имеет, или утратил право на проживание постоянно или временно в определенном помещении.

Несмотря на то, что понятие «выселение» является практически правовым термином, на самом деле это означает соответствующий процесс принудительного освобождения квартиры ее жильцом.

Итак, выселение предполагает освобождение помещения, и при этом немаловажна его цель. В ситуации, когда дом находится в аварийном состоянии, такой целью является недопущение его обрушения в тот момент, когда там будут находиться жильцы.

Вместе с тем, данный процесс не такой уже и простой, как кажется. И в законодательстве присутствует много нестыковок в этом вопросе, вызывающих разночтение причин и последствий сноса для жильцов аварийных зданий.

Так, например, под понятие «ветхое жилье» законодательство вообще не подведено. На практике данный термин используют в случае, когда степень износа для кирпичных зданий составляет не менее 70%, а для деревянных домов и мансард – 65%. В то же время никто точно не может провести экспертизу состояния изношенности строения, и этот процент всегда будет приблизительным. Причина такого положения в том, что законодательно не установлена формула определения ветхости жилья.

Иная ситуация с аварийными помещениями. Здесь явно существует визуальная опасность обрушения и риск оставить жильцов для дальнейшего проживания достаточно большой.

При возникновении ситуации выселения из ветхого и аварийного жилья, которое однозначно в дальнейшем подлежит сносу, жильцам такого дома никто не может улучшить их жилищные условия. Нюанс этого вопроса в том, что взамен старого, им предоставят столько же квадратных метров нового помещения, как у них и было. При этом рассчитывать на то, что альтернативное жилье будет в новостройке, не приходится. Зачастую это квартиры вторичного рынка.

Кроме этого, не совсем приятного факта, в случае, если жильцы сами инициируют подобные вопросы, никто не устанавливает конкретных сроков расселения, и можно ждать данной процедуры достаточно долгое время. К тому, при расселении из ветхого и аварийного жилья отсутствуют будь какие льготы. Вся процедура совершается в порядке движения общей очереди на квартиру.

При возникновении подобной ситуации необходимо иметь в виду, что если нарушаются определенные права расселяемых граждан, то необходимо обращаться с иском в суд. Такие основания для подачи искового заявления следующие:

выделяемое альтернативное жилье не соответствует нормам жилищного законодательства, или же имеет меньшую площадь, чем прежнее (ветхое или аварийное);
если вместо жилья предоставляется выкупная сумма, которая намного меньше, чем может быть в действительности.

В таких вопросах суд практически всегда решает дело в пользу истца.

В каких случаях сносятся ветхие дома

Фактически к сносу аварийного или ветхого жилья приступают в таких случаях:

В соответствии с государственным планом замены ветхого жилья.
При обращении самих граждан о назначении специальной комиссии, на предмет рассмотрения вопроса о сносе жилья в результате его ветхости или аварийности, и последующего выселения с предоставлением альтернативного помещения.

Сама процедура сноса не настолько проста, как это кажется на первый взгляд. Она состоит из нескольких этапов, которые строительные компании выполняют в соответствии с существующими инструкциями. Бывают случаи, когда обрушивают не все здание, а только его некоторые части, а несущие конструкции оставляют для последующей реконструкции.

На практике под снос идут дома, построенные в начале прошлого столетия, здания барачного типа, старые пятиэтажки и т.п. строения.

В то же время, не все старые дома подлежат сносу. Так, в соответствии с законодательство м, существуют определенные категории домов без определенных удобств, не относящиеся к непригодным для жилья:

двухэтажные жилые здания без мусоропровода и лифта;
двухэтажные дома, в которых отсутствует централизованное отопление и канализация при условии, что они не являются сильно изношенными, и в них еще можно жить.

Такие здания, как правило, не попадают в список расселяемых, и рассчитывать на скорое получение альтернативного жилья их жителям явно не стоит.

Что собой представляет программа по сносу ветхого и аварийного жилья

Государственная программа, в отличие от ситуаций, рассматриваемых ранее, предусматривает планомерный снос старых зданий и предоставление их жильцам нового, более благоустроенного жилья.

Так, условиями данной Программы предусмотрены следующие обязательства государства по отношению к собственникам сносимых домов:

предоставление вместо ветхих зданий квартир, равных по площади и уровню благоустроенност и;
даже если в ветхом жилье отсутствовали некоторые блага, обязательным является предоставление в новой квартире газа, отопления, электричества, водоснабжения и централизованной канализации.

Каждый регион РФ, согласно общегосударствен ной программы, утверждает свой план по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Минимальный период, на который утверждается такой план, составляет два года. Какие же строения включаются в порядковый список для сноса?

В соответствии с положениями Программы расселения, первыми сносу подлежат ветхие здания, которые были признаны таковыми до 01.01.2012 года. Причем сам снос дома происходит только после того, как будет построено жилье, в которое будут переселяться жильцы таких помещений.

К примеру, в г. Москва принят план сноса старых пятиэтажных домов, построенных за период с 1959 по 1966 годы (так называемых «хрущевок»). Выполнение такой программы рассчитано на четыре года, с 2012 по 2106 год включительно. Правда, фактически ее выполнение начато с существенным опозданием, и сроки уже сдвинуты до конца 2107 года. Сам план предусматривает следующие условные этапы:

снос ветхих и аварийных домов;
реновационные мероприятия по замещению старых домов на новые.

Данная программа выполняется, но очень медленными темпами. По состоянию на сегодняшний день власти г. Москвы расселили только небольшую часть из запланированного объема сноса.

Узнать, какие именно постройки попадают под зону действия данной программы, можно на сайте правительства Москвы. Там можно также узнать, какие еще здания, кроме старых пятиэтажек, планируется заменить на новые, современные объекты жилья.

Главной задачей таких планов, имеющих как социальное, так и экономическое значение, является предоставление гражданам возможности проживания в комфортабельных, современных жилищах с необходимой инфраструктурой.

Реализация данных программ связана с условиями проведения конкурсов и аукционов, через которые осуществляется покупка государственными органами (муниципалитетам и) жилья для подобных целей. Например, в Омской области такое жилье должно находиться в стадии строительства, но готово не менее, чем на 70%.

В соответствии с данной программой, если сносится коммунальная собственность, то гражданин заключает новый договор социального найма с условие обеспечения его площадью не менее чем 18 м кв. на человека. Кроме того, выселяемому предлагается на выбор как минимум три варианта помещения, и в том же районе, где находилось ветхое жилье. Также, по существующему положению, муниципальный орган выделяет транспорт для перевозки вещей и людей.

Какая процедура сноса аварийных домов

Итак, для того, чтобы произошло расселение из ветхого или аварийного дома, соответствующий орган исполнительной власти должен выдать соответствующее распоряжение. Оно может появиться вследствие действия программы сноса или изъявления воли самих жильцов таких зданий. Причем, в первую очередь такие распоряжения выносятся в отношении именно аварийных домов, поскольку проживание в них может угрожать жизни людей.

При обращении самих граждан с вопросами расселения следует знать, какие же категории жильцов имеют право на процедуру обмена старого жилья на новое:

проживающие в муниципальных квартирах;
арендаторы жилья, принадлежащего собственникам;
непосредственно сами собственники помещений, имеющие подтверждающие документы на право владения.

Если жилье приватизированно е, то заявление на снос ветхого жилья подается только их собственниками.

После подачи заявления необходимо получить заключение межведомственной комиссии о сносе ветхого или аварийного жилья. Для получения этого важного документа следует предпринять такие действия:

Написать заявление или подать акт соответствующего государственного органа о непригодности помещения к проживанию. К данному заявлению прикладываются такие документы:

техпаспорт ветхого здания;
документы, подтверждающие право собственности;
поэтажный план квартиры или всего здания, выдаваемый бюро технической инвентаризации;
соответствующие акты, подтверждающие проведение регулярных осмотров здания собственником за последние три года (с указанием, какие именно работы были проведены);
заключение о состоянии дома от санитарно-эпидем иологической службы;
соответствующий акт, выданный органами противопожарного надзора;
заключение соответствующей службы, уполномоченной проводить обследование технического состояния здания (данная организация должна иметь лицензию на проведение таких работ);
акт о проведенных контрольных проверках, подтверждающих ветхость или аварийность жилья, выданный специальной жилищной инспекцией;
соответствующие заявления и жалобы жильцов дома об отсутствии условий для безопасного проживания в нем;
прочие документы по требованию муниципалитета.

Следующий этап – это проверка документов государственными органами в течение 30 дней (в случае если жилье действительно аварийное, и выселение необходимо делать немедленно, то эта процедура может быть завершена и за один день). При необходимости инициируется повторное обследование помещения, и только после этого выдается необходимое решение межведомственной комиссии. Данное решение является основанием для выдачи распоряжения о сносе ветхого дома. Бывают ситуации, когда комиссия отказывает в выдаче необходимого заключения. Тогда жильцы имеют полное право обратиться в суд, и через судебное решение назначить независимую комиссию, эксперты которой проводят дополнительное обследование дома.

По процедуре о сносе здания и расселении жильцов должны предупредить заранее. При этом данным гражданам предоставляется на выбор три варианта решения данного вопроса:

собственнику жилья предлагается выкупная сумма за сносимое жилье;
предоставляется новая квартира владельцу взамен ветхого жилья;
предоставляется альтернативное помещение по договору социального найма.

Принимая один из «добровольных» вариантов, гражданин должен понимать, что отказаться от него и передумать будет уже невозможно. Если вдруг окажется, сто новое социальное жилье намного хуже старого, или выкупная сумма совсем не соответствует рыночным ценам, то никаких заявлений и аргументов администрация муниципалитета не примет. Если же гражданин откажется выполнять принятое им самим принятое ранее условие, то его могут обязать через суд выселится из старой квартиры.

Как регламентированы права граждан, поставленных перед фактом расселения в связи со сносом их дома

После получения уведомления государственных органов о том, что здание надлежит снести, а жильцов расселить, необходимо в первую очередь внимательно изучить свои права.

Так, согласно действующих положений Конституции РФ, право собственности гражданина должно быть защищено на основе соразмерности и пропорциональнос ти. Это означает, что при любых действиях государства должны быть обеспечены права и законные интересы всех участников гражданского процесса – в данном случае собственников жилья и стороны, представляющей государство.

Федеральные законы могут ограничивать право владения, пользования и распоряжения имуществом только в том случае, когда существует необходимость обеспечения защиты конституционного строя, здоровья, прав и законных интересов граждан, обеспечения создания соответствующей обороноспособнос ти и безопасности страны. Если же действия государственных органов не подпадают под данное определение, и явно нарушаются права выселяемого, то необходимо сразу же обращаться в суд.

Рассмотрим два варианта, когда права гражданина обеспечены собственностью или он проживает на условиях договора социального найма:

Квартира является приобретенной собственностью, или приватизирована . В этом случае по закону должно быть предоставлено два варианта выбора:

стоимость жилья компенсируется деньгами (это называется термином «выкупная стоимость»). При этом подписывается соответствующее соглашение, в котором оговариваются все особенности данной процедуры. По положению, выкупная стоимость представляет собой сумму затрат собственника на саму процедуру покупки жилья, и стоимость помещения. Кроме того, в выкупную сумму может входить упущенная выгода владельца (например, потеря возможности сдачи части жилья в аренду в связи с переселением), а также все расходы, связанные с переездом.

Итак, собственник жилища в соответствии со ст. 32 Жилищного Кодекса РФ может претендовать на получение выкупной стоимости в ее рыночном эквиваленте. Поэтому, к сожалению, если муниципалитет предлагает именно выкупную стоимость за сносимое жилье, то добиться получения альтернативного жилья в этом случае невозможно.

Вопрос можно решать только в разрезе размера суммы, которая предоставляется в качестве эквивалента. При несогласии с заявленной суммой собственник имеет право обратиться в независимую оценочную компанию, которая произведет расчет оценочной (рыночной) стоимости сносимого жилого помещения. Теперь в соответствии з заключением независимого эксперта можно предъявлять претензии органу, который переселяет в связи со сносом дома. Если же и в данном случае не будет найден компромисс, то придется бороться за свои права однозначно в суде.

переселяемому жильцу выдается равнозначное жилье. В данном случае имеется ввиду, что квартира должна быть такой же и по квадратуре площади, и по количеству комнат. Ее уровень благоустроенност и также должен быть не худшим, чем в прежнем жилье, а ее местонахождение – в том же районе, где было старое помещение.

Правда, и в этом случае существуют определенные нюансы. Так, в Жилищном Кодексе отсутствует норма, в соответствии с которой определяется идентичность предоставляемого жилья тому, что сносится. Оговаривается только общая площадь. В этом случае могут возникать ситуации, когда в предоставляемой квартире окажется вместо полезной площади большая кладовка или лоджия, входящая в эту самую общую площадь. Еще стоит обратить внимание на то положение, согласно которому инвалиду положены дополнительные квадратные метры жилья.

В случае, когда гражданин проживает в неприватизирован ной квартире , можно рассчитывать на такие варианты решения вопроса выселения и сноса жилья:

попробовать осуществить процесс приватизации, если проживающий в жилье, подлежащем сносу, не стоит одновременно на очереди по улучшению жилищных условий. Да и к тому же, вероятность того, что муниципалитет разрешить приватизировать квартиру, попадающую под снос, практически нулевая.
Дать согласие на предоставление равнозначного жилья, но при этом ни в коем случае не принимать вариант поселения в коммунальной квартире. Если до выселения жилье было изолированное, то и новое помещение должно быть таким же! А само понятие равнозначности означает, что предоставляемая квартира должна быть такой же и по количеству комнат, и по размеру общей площади (даже немного большей той, что была ранее).

Здесь следует также учитывать одно очень важное обстоятельство! Если в жилом помещении, подлежащем сносу, проживает или прописано несколько семей, это никаким образом не повлияет на количество предоставляемых комнат. При переселении будет действовать только принцип равнозначности жилья – и больше никакие другие факторы!

Во всех перечисленных случаях необходимо помнить, что при выселении из жилья в связи со сносом государственными органами должен неукоснительно выполняться принцип неприкосновеннос ти и недопустимости безосновательног о лишения жилья. Ограничение права неприкосновеннос ти жилища может быть осуществлено только в результате решения суда.

На практике также встречаются случаи, когда здание действительно давно требует сноса, и проживать в нем уже невозможно без ущерба для здоровья. Но муниципальные органы ничего не предпринимают для решения данной проблемы. В этой ситуации решить вопрос модно только в суде.