Comment faire une facture de loyer. Écritures comptables pour les opérations de location. Une entreprise peut-elle payer un loyer à un particulier en espèces

Et la prolongation des propriétaires existants, en règle générale, offrent leurs modèles de textes. Ils contiennent souvent des pièges qui privent alors le locataire du droit de déduire la TVA et d'amortir les charges. Par conséquent, même au stade des négociations, il convient d'évaluer les termes proposés de la transaction en termes de risque fiscal.

Certaines clauses du bail doivent figurer obligatoirement dans le contrat, faute de quoi celui-ci sera considéré comme non conclu. D'autres conditions peuvent être prescrites de la même manière que votre entreprise. Le contrat de location des locaux est présenté ci-dessous, ceci est un exemple. Les positions du contrat qui peuvent être énoncées différemment sont indiquées dans l'échantillon par des numéros. Une autre formulation de ces dispositions est fournie dans le tableau (voir plus loin dans l'article).

Options de formulation pour un contrat de location de bureau

Quelles conditions peuvent être formulées différemment que dans le modèle de contrat	Ce qui peut être écrit dans le contrat	Exemples de formulation
Durée de location	Ne précisez pas la durée du bail. Il sera alors considéré que le contrat est conclu pour une durée indéterminée	2.1. Le présent Contrat est conclu pour une durée indéterminée. Chacune des parties a le droit de se retirer du présent accord à tout moment en notifiant l'autre partie cinq mois à l'avance (1)
Frais de remise en état du bien loué	Vous pouvez spécifier que tous les types de réparations sont payés par le locataire	3.2. Le locataire est obligé :<…> 3.2.4. Effectuer à ses frais les réparations courantes et majeures des locaux (2)
Des améliorations indissociables	Établir dans le contrat que le bailleur ne remboursera pas la contrepartie pour le coût des améliorations de propriété inséparables (clause 2, article 623 du Code civil de la Fédération de Russie)	4.2. Le Preneur a le droit, avec l'accord du Bailleur, d'apporter des améliorations indissociables aux lieux. Après la résiliation du présent Contrat, le coût des améliorations indissociables pour le Locataire n'est pas remboursé (3)
Montant du loyer	Fixez le loyer	5.1. Le loyer pour l'utilisation des locaux est de _____ (___________) roubles. par mois, TVA comprise _____(___________) frotter. Le coût des services publics consommés par le locataire est inclus dans le montant spécifié du loyer (4)
	Une autre option consiste à ne pas inclure le coût des factures de services publics dans le loyer. Ensuite, le locataire les indemnisera séparément	5.1. Le loyer pour l'utilisation des locaux est de _____ (___________) roubles par mois, y compris la TVA de _____ (___________) roubles. En plus du loyer, le Locataire indemnisera mensuellement le Bailleur du coût des services publics consommés par le Locataire sur la base d'une facture émise par le Bailleur. Le Bailleur joint à la facture un acte faisant apparaître le coût des charges consommées par le Locataire au prorata de la superficie des locaux occupés par le Locataire, ainsi que des copies des factures des charges (4)
Délais dans lesquels le locataire doit effectuer le paiement du bien	Établir un mode de paiement anticipé. Ou créez un plan de paiement	5.2. Le loyer est payé au plus tard __ jours avant le début du mois suivant. Soit : Le Locataire transfère le loyer conformément à l'Echéancier de Paiement figurant en Annexe n°5 au présent Contrat (5)

Bien loué

Tout d'abord, vérifiez que le bien que votre entreprise loue est décrit en détail dans le contrat (clause 3 de l'article 607 du Code civil de la Fédération de Russie). C'est-à-dire que son type (bâtiment, pièce), son numéro (ou conditionnel), son adresse, son nombre d'étages, sa superficie sont indiqués. Si votre entreprise loue une salle séparée, un plan de sa localisation à l'étage est généralement joint au contrat.

Les mêmes données doivent figurer dans l'acte qui officialise le transfert de l'objet loué (clause 1, article 655 du Code civil de la Fédération de Russie). De plus, lors de la location d'un bien immobilier, ce document est obligatoire. A défaut, l'administration fiscale peut retenir les charges locatives non justifiées par des pièces justificatives (courrier du 13 octobre 2011 n° 03-03-06/4/118).

Location

Le montant du loyer est une autre condition obligatoire de la transaction (clause 1, article 654 du Code civil de la Fédération de Russie). La contrepartie est-elle prête à fournir des avantages et à n'exiger aucun paiement pour aucune période, par exemple, pour les premiers mois de loyer ? Néanmoins, nous vous conseillons d'éviter la mention dans le contrat que le locataire utilise le bien à titre gratuit. Sinon, les inspecteurs peuvent accumuler des revenus supplémentaires sous la forme d'avantages économiques résultant d'une utilisation gratuite (clause 8, article 250 du Code fiscal de la Fédération de Russie).

Dès lors, il est préférable de recalculer le loyer afin que son montant tienne compte de l'avantage apporté par la contrepartie. Par exemple, le tarif de location est de 390 roubles. par m² m par mois. La durée du bail est d'un an. Les deux premiers mois, l'entreprise utilise la propriété gratuitement. Ensuite, le montant total du loyer sera de 3900 roubles. (390 roubles x 10 mois). Ainsi, dans le contrat, vous pouvez spécifier le taux de 325 roubles. par m² m (3900 roubles : 12 mois).

Utilitaires

Les contrats avec les organismes de fourniture d'énergie sont généralement conclus par les bailleurs. C'est donc à leur adresse que sont émises les factures d'un appartement commun. Et les locataires compensent alors ces frais. Il existe plusieurs options pour une telle indemnisation.

Inclure le coût des services dans le loyer. C'est cette condition qui est la plus avantageuse pour le calcul des impôts. En effet, dans ce cas, votre entreprise pourra réclamer une déduction de TVA sur le montant total du loyer sans aucune difficulté.

Avec cela, vous pouvez avoir un taux de location fixe. Soit prescrire que le loyer se compose de deux parts : fixe et variable, qui dépend des prestations consommées par le locataire. Mais pour déduire la TVA et comptabiliser les charges, il faut une source primaire, confirmant le calcul de la part variable du loyer. Il peut s'agir d'un acte ou d'un calcul de référence avec des copies des factures de services publics jointes. Par conséquent, dans le contrat, établissez l'obligation de la contrepartie de fournir un tel document.

Énumérez les factures de services publics séparément du loyer. Dans ce cas, la déduction des factures de services publics ne fonctionnera pas. Après tout, les autorités fiscales estiment que le propriétaire ne devrait pas réémettre de factures pour les services publics. De plus, les fonctionnaires n'autorisent pas non plus l'inclusion de ce montant de TVA dans les dépenses (lettre du ministère des Finances de Russie du 14 mai 2008 n ° 03-03-06 / 2/51).

Bien que les juges estiment que l'entreprise peut accepter la TVA déductible sur la facture du bailleur (Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 25 février 2009 n° 12664/08). Mais pour ne pas polémiquer avec le fisc, mieux vaut inclure un appartement commun dans le loyer.

Nous ajoutons qu'il est toujours possible de conclure un contrat d'agence, selon lequel le propriétaire achète les services publics pour l'entreprise. Ou inclure une telle condition dans le contrat de location. Mais dans ce cas, des réclamations fiscales sont également possibles.

Le fait est que l'agent doit conclure des transactions uniquement dans l'intérêt du mandant (lettre du ministère des Finances de Russie du 21 janvier 2013 n ° 03-11-06 / 2/07). Et dans cette situation, il s'avère qu'il a conclu des contrats avec des fournisseurs de services publics avant même que votre entreprise ne lui donne une telle instruction. Il est donc possible que le fisc considère le dispositif intermédiaire comme fictif et déclare que le bailleur vous a illégalement réémis des factures.

Durée de location

C'est plus pratique si la durée du bail est inférieure à un an. Ensuite, le contrat n'a pas besoin d'être enregistré auprès de Rosreestr (clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie). Ou vous ne pouvez pas du tout spécifier la durée du bail dans le contrat. Une telle transaction ne doit pas non plus être enregistrée (clause 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 n ° 59). Mais il y a un inconvénient important. Le bailleur peut à tout moment résilier le contrat en avisant la société trois mois à l'avance. Bien que, si la contrepartie accepte, la période d'une telle notification peut être prolongée, par exemple, jusqu'à six mois (clause 2, article 610 du Code civil de la Fédération de Russie).

Si, toutefois, la durée du bail est fixée à un an ou plus, il sera nécessaire d'enregistrer non seulement le contrat, mais également tout accord complémentaire à celui-ci (clause 2, article 164 du Code civil de la Fédération de Russie). Cette règle est en vigueur depuis le 1er septembre 2013.

Si vous souhaitez éviter l'enregistrement par l'État, la période de location doit être d'un maximum de 364 jours (365 jours dans une année bissextile). Par exemple, du 1er janvier au 30 décembre 2015 inclus (et non le 31 décembre). Sinon, il sera considéré que le contrat est conclu pour exactement un an et qu'il doit être enregistré (clause 2, article 651 du Code civil de la Fédération de Russie).

Frais de réparation

En règle générale, le locataire est tenu d'effectuer les réparations courantes et le bailleur est tenu d'effectuer les grosses réparations. Mais d'autres règles peuvent être établies dans le contrat (article 616 du Code civil de la Fédération de Russie). Par exemple, si l'entreprise prévoit de payer elle-même le coût des réparations majeures, cela doit être inclus dans le contrat. Dans le cas contraire, l'administration fiscale supprimera les frais.

Responsabilité des parties

Des amendes ou des pénalités ne peuvent être exigées de la contrepartie que si elles sont expressément prévues dans le contrat (article 330 du Code civil de la Fédération de Russie). Si vous écrivez la phrase modèle commune «les parties supportent conformément à la législation de la Fédération de Russie», alors, conformément à la loi, il ne sera possible de percevoir que des intérêts pour l'utilisation d'étrangers au taux de refinancement (article 395 du Code civil Code de la Fédération de Russie). Soit, par exemple, du locataire pour le retard de loyer.

Par conséquent, dans la section sur la responsabilité, il est plus rentable d'établir un montant spécifique afin qu'il soit inférieur aux intérêts calculés en vertu de l'article 395 du Code civil de la Fédération de Russie.

Validité du contrat

Souvent, l'entreprise commence à utiliser le bien avant même les parties afin que le fisc ne trouve pas à redire sur les frais de location pour la période où le contrat n'a pas été conclu, notez-y la condition suivante : le contrat s'applique aux relations des parties qui ont surgi avant sa conclusion (clause 2 article 425 du Code civil de la Fédération de Russie).

Soit dit en passant, une telle condition n'affectera pas l'enregistrement par l'État de la transaction. Par exemple, votre entreprise pour une période de 10 mois. Mais même avant cela, la société a en fait utilisé la propriété de la contrepartie pendant cinq mois. Cependant, aux fins de l'enregistrement par l'État, la période de location est de 10 mois et non de 15.

Nous ajoutons que pour rendre compte des dépenses, vous aurez également besoin d'un acte confirmant que votre entreprise a reçu un bien à usage avant qu'elle ne conclue une entente.

Il n'est pas rare qu'une organisation loue des bureaux et des locaux industriels pour son placement. Ces frais peuvent être inclus dans les dépenses de l'entreprise.

Comptabilité générale des frais de location

La location des locaux peut comprendre une partie fixe (prix fixe au mètre carré) et une partie variable (charges, électricité). S'il existe un loyer variable dans les termes du contrat, le propriétaire des lieux paie de manière autonome le montant de ces obligations aux sociétés de gestion, puis émet une facture au locataire au prorata des prestations consommées par celui-ci.

Le dernier jour du mois, l'organisation inclut le coût de la location des locaux dans les dépenses. Le choix du compte reflétant le calcul du loyer dépend de la destination de la surface (entrepôt, bureau, atelier de production, etc.) :

• Pour le débit : 20, 44, pour le crédit -.

• Débit 60 Crédit .

Le bailleur, assujetti à la TVA, émet des factures :

• Débit 19 Crédit 60 - TVA en amont ;
• Débit 68 TVA Crédit 19 - TVA déductible.

Mais cela est possible si les locaux sont utilisés pour les besoins soumis à cette taxe.

L'organisation a loué un espace de bureau de 30 m 2 . Le coût est de 1200 roubles / m par mois (TVA 183 roubles).

Câblage :

Compte Dt	Compte Kt	Description du câblage	Montant comptable	Un fonds documentaire
		Le loyer payé	36 000	Facture d'achat
			36 000	Ordre de paiement réf.
19		TVA incluse sur le loyer	5492	Facture d'achat
68 TVA	19	remboursement de la TVA	5492	Facture d'achat

Comptabilisation des améliorations

Le locataire peut améliorer le bien : effectuer des réparations, installer un système d'alarme, changer les fenêtres, les portes, etc. Ils sont divisés en :

• Séparable - ceux qui peuvent être démontés sans endommager les locaux du propriétaire (par exemple, la climatisation).
• Inséparables - améliorations qui ne peuvent pas être déplacées, emportées sans endommager les locaux après la fin de la période de location (par exemple, des réparations cosmétiques).

Les améliorations indissociables doivent être réalisées après entente avec le propriétaire, faute de quoi il a le droit de ne pas rembourser leur coût. Une exception est la refonte, qui augmente la valeur initiale de la propriété.

Les coûts des améliorations indissociables sont pris en compte :

• sur le débit du compte 08 et sur le crédit des comptes, grâce auxquels x ils ont été produits 10, 20, etc.

Le fait même d'une amélioration indissociable, ou plutôt son acceptation pour la comptabilité, se reflète dans l'écriture :

• Débit 08 Crédit 01 (pour les investissements en capital).

Pour les améliorations dans ce cas, la TVA est déductible. Lorsque l'amélioration est liée au maintien des locaux en état de marche, les charges sont amorties en une seule fois par comptabilisation :

• Débit 08 Crédit 91.2.

Si les travaux n'ont pas été convenus avec le bailleur et qu'il refuse de rembourser les frais, la valeur résiduelle (après amortissement pour la durée du bail des locaux) des améliorations est amortie à titre de transfert gratuit (Débit 91.2 Crédit 01) , qui est assujetti à la TVA (débit 91,2 Crédit 68 TVA).

Dans le cas où le bailleur rembourse au locataire des améliorations indissociables, faire l'inscription :

• Débit 60 Crédit 08.

L'organisation a réparé les locaux loués avec l'accord du propriétaire, qui a par la suite refusé de rembourser les frais. Le montant des coûts était de: matériaux 273 525 roubles. (TVA 41 724 roubles), services d'une organisation effectuant des réparations - 120 000 roubles. (TVA 18 305 roubles). Le loyer prévu par le contrat est de 65 000 roubles. par mois (TVA 9915 roubles). La durée d'utilisation des locaux après réparation est de 18 mois. L'amortissement est de 5280 roubles. par mois.

Câblage :

Compte Dt	Compte Kt	Description du câblage	Montant comptable	Un fonds documentaire
		Loyer payé pour les locaux	65 000	Attestation de réception/transfert Contrat de bail Facture d'achat
		Argent transféré au propriétaire	65 000	Ordre de paiement
19		TVA incluse sur le loyer	9915	Facture d'achat
68 TVA	19	remboursement de la TVA	9915	Facture d'achat
08		Prise en compte du coût des matériaux pour des améliorations indissociables	273 525	Liste de colisage
08		Les dépenses pour les services d'un organisme de construction pour des améliorations indissociables sont reflétées	120 000	Certificat d'achèvement
19	68 TVA	TVA incluse sur le coût des améliorations	60 029	Facture d'achat
68 TVA	19	TVA acceptée en déduction	60 029	Facture d'achat
20	02		5280	Information comptable
02	01	Amortissement amorti sur toute la durée d'utilisation des locaux	95 040	Information comptable
01	01	Annulé le coût initial des améliorations	393 525	Information comptable
91.2	01	Valeur résiduelle des améliorations radiée	298 425	Information comptable
91.2	68 TVA	TVA due sur la valeur résiduelle des améliorations	45 532	Information comptable

Pour la mise en œuvre des activités entrepreneuriales de l'entreprise nécessite des locaux. Il peut être soit en propriété, soit en location. La deuxième option est la plus courante, car tous les entrepreneurs n'ont pas les moyens d'acheter des locaux. La location implique la survenance de charges fixes. Ils doivent être correctement pris en compte.

Comptabilité des loyers

Pour fixer le coût de location des locaux non résidentiels, un compte hors bilan 001 "Immobilisations louées" est utilisé. Le coût du logement, prévu dans le contrat, est pris en compte. Les coûts sont comptabilisés lors de la réception effective des locaux. Ces règles sont fixées par l'Instruction relative à l'utilisation du Plan Comptable des Comptes, établie par arrêté du Ministère des Finances n° 94n du 31/10/2000.

Les dépenses de location, conformément aux articles 5 et 7 du règlement comptable établi par l'arrêté du ministère des finances n ° 33n du 6 mai 1999, sont considérées comme des dépenses pour les principaux domaines d'activité. Les charges à payer mensuelles sont reflétées dans le compte DT 20 « Production principale » et le compte CT « Règlements avec les créanciers. Lorsque le paiement est transféré au propriétaire, vous devez faire une écriture sur le compte 76 DT et le compte 51 CT.

Dans le cadre de la comptabilité fiscale, le transfert de biens immobiliers à louer est considéré comme un service sur la base du paragraphe 5 de l'article 38 du Code fiscal de la Fédération de Russie. , présenté à l'entreprise, est accepté en déduction au moment de l'acceptation de la prestation de location pour comptabilité. La déduction est effectuée sur la base de la documentation primaire sur la base du paragraphe 2 de l'article 171, paragraphe 1 de l'article 172 du Code fiscal de la Fédération de Russie.

ATTENTION! Les dépenses pour les factures de services publics (y compris la TVA) seront incluses dans la structure des dépenses dans les principaux domaines de travail de l'entreprise. Ils sont reconnus au moment de la réception des reçus de la personne fournissant le service de location.

comptabilité fiscale

Les loyers sont considérés comme d'autres coûts de production et de distribution. L'indication correspondante est donnée au paragraphe 1 de l'article 264 du Code fiscal de la Fédération de Russie. L'entrepreneur doit se rappeler que les dépenses qui correspondent à ces caractéristiques peuvent être reconnues comme des coûts :

• Faisabilité financière des paiements.
• Disponibilité des pièces justificatives.

Le code des impôts ne contient pas de liste de titres qui attestent le fait du bail. Toutefois, les informations nécessaires se trouvent dans les courriers du ministère des finances n° 03-07-09/42594 du 26.08.2014 et n° 03-03-06/1/12764 du 24.03.2014. Pour confirmer la location des locaux, ces documents sont nécessaires :

• Contrat de location exécuté conformément à la loi.
• L'acte d'acceptation et de transfert des lieux.
• Documents de paiement que le locataire reçoit lors du paiement des services.
• Certificat de réception des prestations, établi mensuellement.

Le dernier document n'est nécessaire que si la nécessité d'un certificat de réception de service mensuel est stipulée dans le contrat principal.

Exemple

En mars 2017, la société a loué des locaux non résidentiels sur la base d'un certificat d'acceptation. Il est nécessaire pour les besoins de la production. L'entreprise paie le loyer le dernier jour du mois. Le câblage dans ce cas sera le suivant :

• DT001. Le prix de la location des locaux est forfaitaire. Cet affichage est prévu pour mars 2017. Le montant est reflété sur la base de l'acte d'acceptation et de transfert.
• DT20 KT76. Calcul du loyer mensuel. Produit sur la base d'un contrat de location.
• DT19KT76. TVA réclamée. Reflété sur la base de la facture.
• DT68 KT19. Acceptation de la TVA à déduire sur la base d'une facture.
• DT76KT51. Transfert de paiement au propriétaire. Elle est réalisée sur la base d'un extrait de compte courant auprès d'un établissement bancaire.

Tous les affichages ci-dessus, à l'exception du premier, sont effectués mensuellement.

Utilitaires

Les services publics peuvent être payés de différentes manières. Les paiements peuvent être effectués par le bailleur. Dans ce cas, le locataire doit rembourser les frais du propriétaire des lieux. Les dépenses pour les factures de services publics, y compris la TVA, sont incluses dans la structure des dépenses pour les principaux domaines d'activité, qui est stipulée aux paragraphes 5 et 7 des règles comptables approuvées par l'arrêté du ministère des Finances n° 33 du 05/06/ 1999. Ces dépenses ne sont comptabilisées que si la société a reçu les documents de règlement (la base est le paragraphe 16 du PBU 10/99).

En comptabilité, les coûts des services publics sont enregistrés selon le DT du compte de comptabilité analytique. Le compte de contrepartie est le crédit du compte 76. Lors du transfert d'argent au locataire, cette écriture est utilisée : DT76 KT51. L'indication correspondante est donnée dans les Instructions pour l'utilisation du Plan Comptable des Comptes, établies par l'Arrêté du Ministère des Finances n° 94n du 31/10/2000.

Annonces utilisées

Lors de la comptabilisation des factures de services publics, ces écritures sont pertinentes :

• DT44KT76. Fixation du coût des services publics. Il est supposé que le propriétaire paiera les frais et que le locataire remboursera toutes les dépenses. Ces derniers sont répercutés sur la base du contrat de bail, de la facture émise par le bailleur, de la facture d'électricité.
• DT19KT76. Fixation de la TVA sur les factures de services publics. L'inscription se fait sur la base d'une facture.
• DT68 KT19. Acceptation de la déduction de la TVA sur les services publics.
• DT76KT51. Remboursement des factures de services publics du propriétaire. L'écriture s'effectue sur la base du relevé de compte courant.

Le montant de chaque détachement doit être confirmé par des documents primaires.

comptabilité fiscale

La déduction s'effectue au titre de la taxe présentée par le bailleur. Il est supposé que la location de locaux et les dépenses connexes sont un objet imposable sur la base du paragraphe 2 de l'article 171 du Code fiscal de la Fédération de Russie. Les déductions sont effectuées sur la base des factures (la base est le paragraphe 1 de l'article 172 du Code fiscal de la Fédération de Russie). Pour calculer l'impôt sur le revenu, vous devez prendre en compte le coût des services publics dans la structure des coûts des matériaux. Une indication à ce sujet est donnée au paragraphe 2 de l'article 253 et au paragraphe 1 de l'article 254 du Code fiscal de la Fédération de Russie.

Il existe également des lettres du Service fédéral des impôts n ° 16-15 / 058069 en date du 30/06/2008.

Selon eux, les dépenses sur les factures de services publics doivent être confirmées par des actes de calcul des paiements formés par le propriétaire.

En avez besoin à des fins fiscales. Le coût des ressources utilisées est pris en compte au moment où l'entreprise reçoit les factures et agit. La base en est le paragraphe 2 de l'article 272 du Code fiscal de la Fédération de Russie, le paragraphe 1 de l'article 252 du Code fiscal de la Fédération de Russie.

Frais de réparation

Le paragraphe 2 de l'article 616 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que le locataire doit surveiller le bon état du bien loué. Les réparations sont effectuées par le locataire à ses frais, sauf stipulation contraire dans le contrat entre les parties. Les frais annexes sont comptabilisés en charges dans les principaux domaines d'activité. Ils sont inclus dans le coût des marchandises vendues sur la base des paragraphes 5, 7, 9 du règlement comptable PBU 10/99, établi par l'arrêté du ministère des finances n° 33n du 05/06/1999.

Les paragraphes 16 et 18 du PBU 10/99 indiquent que les coûts des réparations en cours sont reflétés dans la comptabilité au moment de la signature de l'acte de réception et de livraison des travaux effectués. Le montant des dépenses est déterminé en fonction des informations précisées dans le contrat. Les dépenses de réparation sont portées sur le compte 44 DT, le compte correspondant est le compte 60 CT.

Annonces utilisées

Lors de la prise en compte du coût des réparations, ces transactions sont utilisées :

• DT44KT60. Fixation du coût des réparations. L'inscription se fait sur la base de l'acte de réception et de livraison des travaux exécutés.
• DT19 KT60. Le montant de la TVA facturé par l'entreprise de réparation. La comptabilisation est effectuée sur la base d'une facture.
• DT60 KT51. Transfert du paiement à l'entreprise de réparation.
• DT68 KT19. Acceptation de déduction du montant de la TVA.

Il est nécessaire de conclure un accord avec l'entreprise qui effectue la réparation. Sinon, la comptabilité sera illégale, car elle n'est pas documentée.

Le fait que des locaux non résidentiels soient loués au propriétaire « physicien » (qui n'est pas un entrepreneur) déroute souvent les comptables des entreprises locataires. Examinons les principales questions qui se posent dans une telle situation.

Existe-t-il un accord particulier pour la location de locaux avec un particulier ?

Le plus courant. N'oubliez pas d'inclure dans le contrat :

• des données permettant d'identifier précisément le local loué, notamment son adresse exacte, sa localisation dans l'immeuble (étage, numéro de pièce), ainsi que la superficie du local alinéa 3 de l'art. 607 du Code civil de la Fédération de Russie;
• le montant, la procédure et les modalités de paiement du loyer pp. 1, 2 art. 614, alinéa 1 de l'art. 654 du Code civil de la Fédération de Russie. Dans le même temps, il n'est pas nécessaire de mentionner la TVA. Après tout, un « physicien » non entrepreneur n'est pas un payeur de cette taxe, par conséquent, la TVA n'est pas incluse dans le loyer.

Sans ces conditions, le contrat de location sera considéré pas conclu m alinéa 1 de l'art. 654 du Code civil de la Fédération de Russie ; Arrêtés du SAF DVO du 17 février 2012 n° F03-6929/2011 ; FAS VSO du 10 avril 2012 n° А58-4042/2011.

Si vous concluez un accord après le 1er mars 2013, alors peu importe combien de temps il est conclu, enregistrez-le auprès de l'organisme territorial de Rosreestr ce n'est pas nécessaire pp. 1, 8 art. 2 Loi du 30 décembre 2012 n° 302-FZ. En ce qui concerne les contrats de location signés avant la date indiquée, ils n'ont pas à être enregistrés s'ils sont conclus alinéa 2 de l'art. 609, alinéa 2 de l'art. 651 du Code civil de la Fédération de Russie ; pp. 10, 11 de la Lettre d'information du Présidium de la Cour Suprême d'Arbitrage du 16 février 2001 n° 59:

• <или>pour une durée inférieure à 1 an ;
• <или>sans aucun délai précis. Dans ce cas, le contrat est réputé conclu pour une durée indéterminée.

Avant de signer un bail avec un particulier, il est logique de s'assurer que :

• il est propriétaire des lieux loués ;
• les locaux ont le statut de non-résidentiel. Après tout, les autorités fiscales, lors d'un contrôle, peuvent exclure les paiements pour la location d'un logement des dépenses «rentables» d'une entreprise s'il n'est pas utilisé aux fins prévues. Lettre du Ministère des Finances du 14 février 2008 n° 03-03-06/1/93.

Pour ce faire, demandez au futur propriétaire de vous montrer un certificat de propriété des lieux loués, et mieux encore - un extrait frais de l'USRR Annexe n ° 11 à l'arrêté du ministère du développement économique du 1er septembre 2011 n ° 440 ; alinéa 3 de l'art. 7 de la loi du 21.07.97 n° 122-FZ. Ainsi, vous saurez avec certitude que la propriété lui appartient.

Une entreprise peut-elle payer un loyer à un particulier en espèces ?

Avant d'ouvrir un compte bancaire il est logique qu'un citoyen demande quelle sera la commission de retrait de l'argent reçu des organisations. Dans certaines banques, sa taille est assez importante.

Oui, c'est tout à fait. Dans ce cas, le loyer «en espèces» est transféré au propriétaire après avoir présenté son passeport à la caisse de l'organisation conformément au mandat de caisse (formulaire n ° KO-2). Limite des règlements en espèces (100 000 roubles dans le cadre d'un accord) pour les règlements entre organisations et citoyens Ne s'applique pas Instruction de la Banque Centrale du 20/06/2007 n° 1843-U.

Mais bien sûr, il est plus pratique pour les organisations de transférer le loyer sans espèces. Par conséquent, il est logique de convaincre le citoyen-propriétaire d'ouvrir une sorte de compte, au moins pour ouvrir un livret d'épargne. Après tout, ce n'est qu'une question de minutes.

Comment prendre en compte les factures de services publics sans problèmes inutiles ?

Pour ce faire, il est nécessaire que l'appartement commun soit inclus dans le loyer. Ceci peut être fait de deux façons.

MÉTHODE 1. Paiements communaux - non alloué(fixé) partie location. Dans ce cas, la condition sur le montant du paiement est formulée dans le contrat approximativement comme suit:

« Le loyer est fixé à _______ roubles. et comprend le coût des services publics consommés par le locataire.

Cependant, cette option peut ne pas convenir au propriétaire. Après tout, la taille d'un appartement commun dépend du volume de consommation réelle d'eau, d'électricité et d'autres ressources. Par conséquent, ces coûts ne peuvent pas être prédits à l'avance. Et en règle générale, vous ne pouvez pas ajuster le montant du loyer plus d'une fois par an. alinéa 3 de l'art. 614 du Code civil de la Fédération de Russie.

MÉTHODE 2. Les factures de services publics sont variable partie du loyer. Ensuite, l'état du loyer peut ressembler, par exemple, à ceci :

« Le loyer est fixé comme une partie fixe d'un montant de _______ roubles. par mois et une partie variable du montant du coût des charges consommées par le Locataire pendant cette période. Le montant de la partie variable est déterminé en fonction des données des appareils de comptage installés dans les locaux loués, ainsi que sur la base des factures d'électricité et est payé sur la base des copies des factures d'électricité présentées par le Bailleur.

Selon cette option, une modification du total des paiements de location ne serait pas considérée comme une modification du loyer. paragraphe 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage du 11.01.2002 n° 66.

Dans les deux cas, le montant total du loyer (fixe et variable) est le paiement des services du bailleur dans la mise à disposition des locaux à louer. Par conséquent, une organisation (y compris celles utilisant une fiscalité simplifiée) peut pleinement prendre en compte le loyer comme une dépense x sous. 10 p.1 art. 264, sous. 4 p.1 art. 346.16 du Code fiscal de la Fédération de Russie.

L'entreprise est-elle un mandataire fiscal pour l'impôt sur le revenu des personnes physiques lorsqu'elle paie un loyer à un particulier ?

Oui. À partir du loyer payé, l'organisation doit calculer, retenir et transférer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, il est également nécessaire de créer une carte comptable des revenus pour le propriétaire et de lui soumettre 2 attestations d'impôt sur le revenu des personnes physiques pp. 1, 2 art. 226, art. 230 Code fiscal de la Fédération de Russie.

Vous n'êtes pas autorisé à transférer l'obligation de payer l'impôt sur le revenu des particuliers à un citoyen paragraphe 5 de l'art. 3 Code fiscal de la Fédération de Russie. La condition du contrat (ou un accord complémentaire à celui-ci), selon laquelle cette obligation est attribuée à un individu, sera considérée comme nulle