परिसंपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत. अचल संपत्तियां। लेखांकन और कर लेखांकन किसी संपत्ति की प्रतिस्थापन लागत की गणना

अचल संपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत को आमतौर पर वह लागत कहा जाता है जिसका उपयोग पुनर्मूल्यांकन प्रक्रिया के पूरा होने के बाद अचल संपत्तियों से संबंधित किसी वस्तु का आकलन करते समय किया जाता है।

अचल संपत्तियों का वह हिस्सा जिसका मूल्य संगठन की लेखा नीति द्वारा स्थापित सीमाओं के भीतर है, जो प्रति यूनिट 20,000 रूबल से अधिक नहीं होना चाहिए, लेखांकन रिपोर्ट में परिलक्षित हो सकता है सामग्री और उत्पादन प्रकृति की सूची के एक घटक के रूप में. इन दस्तावेज़ों की सुरक्षा के उचित स्तर को सुनिश्चित करने के लिए, आपको उनकी सभी गतिविधियों पर उचित नियंत्रण के आयोजन का ध्यान रखना होगा।

कर उद्देश्यों के लिए, 10,000 रूबल तक की सभी वस्तुओं की कीमत होनी चाहिए सामग्री लागत के रूप में तुरंत बट्टे खाते में डाल दिया गया.

OS ऑब्जेक्ट की कीमत नहीं बदली जा सकती. सच है, यह कई कारकों को ध्यान में रखने योग्य है जो इस संभावना को अनुमति देते हैं: सुविधाओं का पुनर्निर्माण, उनका आधुनिकीकरण, अधूरा परिसमापन, या अचल संपत्तियों को वापस लाने के लिए काम करना।

पुनर्मूल्यांकन प्रक्रिया का उपयोग करके किया जाता है प्रत्यक्ष रूपांतरण विधिया बाजार मूल्य के दस्तावेजी साक्ष्य के माध्यम से. ऐसी प्रक्रियाओं का मुख्य उद्देश्य पुनर्मूल्यांकन के दौरान प्राथमिक मूल्य को बाजार कीमतों और मौजूदा स्थितियों में लाकर अचल संपत्तियों से संबंधित सभी संपत्ति का सही मूल्य निर्धारित करना है।

पुनर्मूल्यांकन प्रक्रिया या तो की जा सकती है प्राथमिक, और तक अवशिष्टया मज़बूत कर देनेवालाकीमत।

प्राथमिक लागत के अनुसार अचल संपत्तियों को लेखांकन के लिए स्वीकार किया जाएगा। प्रारंभिक मूल्य उद्यम के वास्तविक खर्चों की राशि का प्रतिनिधित्व करता है जो वैट और प्रतिपूर्ति के अधीन अन्य प्रकार के कर लेवी के अलावा अचल संपत्तियों की खरीद, निर्माण या निर्माण पर खर्च किए गए थे।

कंपनी की अधिकृत पूंजी में योगदान के रूप में की गई अचल संपत्तियों की प्राथमिक कीमत उनका मौद्रिक मूल्य है, जिस पर वाणिज्यिक संरचना के संस्थापकों के कॉलेजियम निर्णय द्वारा सहमति व्यक्त की जाती है।

कंपनी द्वारा नि:शुल्क दान समझौते के तहत हासिल की गई अचल संपत्तियों की प्राथमिक लागत उनका बाजार मूल्य है, जो बैलेंस शीट पर स्वीकृति के समय चालू है।

अचल संपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत वित्तीय लागतों की उस राशि से मेल खाती है जो कंपनी किसी वस्तु को बदलने की आवश्यकता होने पर पुनर्मूल्यांकन की तारीख पर भुगतान करने के लिए बाध्य है।

आप निम्न का उपयोग करके किसी OS का प्रतिस्थापन मूल्य निर्धारित कर सकते हैं:

1. समान सामग्रियों की जानकारी स्वयं निर्माता द्वारा प्रदान की जाती है।
2. सांख्यिकीय संगठनों या बिक्री प्रतिनिधियों से प्राप्त लागत डेटा।
3. लागत के बारे में जानकारी जो विशेष साहित्यिक और सूचना प्रकाशनों में प्रकाशित होती है।
4. बीटीआई कर्मचारियों द्वारा मूल्यांकन किया गया।
5. अचल संपत्तियों के मौजूदा मूल्य पर विशेषज्ञ की राय।

मूल्यांकन, पुनर्मूल्यांकन और परिवर्तन

लेखांकन के भाग के रूप में, इसे नियमित रूप से किया जाता है अचल संपत्ति मूल्यांकन प्रक्रिया. आज निम्नलिखित प्रकार के OS पुनर्मूल्यांकन में अंतर करने की प्रथा है:

• प्राथमिक लागत पर;
• प्रतिस्थापन मूल्य पर;
• अवशिष्ट कीमत पर.

मौजूदा प्रक्रिया के अनुसार, सभी अचल संपत्तियों को उनके प्राथमिक या प्रतिस्थापन मूल्य के अनुसार लेखांकन रिकॉर्ड में प्रतिबिंबित किया जाना चाहिए।

अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन करने से पहले जो भौतिक वस्तुओं की एक निश्चित सजातीय श्रेणी का हिस्सा हैं, यह याद रखना आवश्यक है कि भविष्य में इसी तरह की प्रक्रिया निरंतर आधार पर की जानी होगी। यह सुनिश्चित करने के लिए किया जाता है कि लेखांकन रिपोर्टों में परिलक्षित इन वस्तुओं की लागत में प्रतिस्थापन मूल्य से गंभीर अंतर न हो।

किसी ऑपरेटिंग सिस्टम का पुनर्मूल्यांकन करने से पहले, कुछ प्रारंभिक कार्य की आवश्यकता होती है। पुनर्मूल्यांकन के संबंध में आदेश या अन्य प्रशासनिक दस्तावेज जारी करने की एक प्रक्रिया है। इसके अलावा, आपको उन ऑपरेटिंग सिस्टमों की पूरी सूची तैयार करने की आवश्यकता होगी जो इस प्रक्रिया के अधीन होंगे। ऐसी सूची में इंगित करना आवश्यक है निम्नलिखित जानकारी:

• किसी विशिष्ट वस्तु का नाम;
• इसकी खरीद या निर्माण, निर्माण की तारीख;
• संगठन के लेखा विभाग में लेखांकन के लिए ऐसी वस्तुओं की स्वीकृति की तिथि।

इसके अलावा, ऐसी वस्तुओं के अस्तित्व को सत्यापित करना आवश्यक है। जैसा स्रोत डेटापुनर्मूल्यांकन को व्यवस्थित करने के लिए हो सकता है:

• मूल या वर्तमान कीमत, यदि यह वस्तु पिछले रिपोर्टिंग वर्ष के 31 दिसंबर तक पहले से ही पुनर्मूल्यांकन के अधीन थी;
• सुविधा के संचालन की पूरी अवधि के लिए उसी तारीख को अर्जित मूल्यह्रास शुल्क की मात्रा;
• रिपोर्टिंग वर्ष के 1 जनवरी तक वर्तमान मूल्य के दस्तावेजी साक्ष्य।

पुनर्मूल्यांकन प्रक्रिया में प्राथमिक के साथ-साथ वर्तमान मूल्य की पुनर्गणना भी शामिल है। यदि कोई विशिष्ट वस्तु पहले ही पुनर्मूल्यांकन प्रक्रिया से गुजर चुकी है अर्जित मूल्यह्रास की राशि की जाँच करना.

मौजूदा गणना विधियाँ

किसी परिसंपत्ति की प्रतिस्थापन लागत की गणना के लिए कई विधियाँ हैं।

तुलनात्मक इकाई पद्धतिएक तुलनात्मक भवन इकाई के निर्माण की लागत की गणना करने की प्रक्रिया है। किसी एनालॉग की एक तुलनात्मक इकाई की कीमत तुलना की गई वस्तुओं के साथ मौजूदा अंतर के दृष्टिकोण से समायोजित की जाती है।

प्रश्न में वस्तु की पूरी कीमत की गणना करने के लिए, आपको इसकी आवश्यकता है तुलना इकाई की समायोजित लागत को तुलनात्मक इकाइयों की संख्या से गुणा करें. लागत की मात्रा का निर्धारण अक्सर संदर्भ और नियामक दस्तावेज़ीकरण का उपयोग करके किया जाता है, अर्थात्, निर्माण मूल्य के एकत्रित पैरामीटर और प्रतिस्थापन मूल्य के एकत्रित पैरामीटर।

निम्नलिखित सूत्र का उपयोग करके, आप किसी अचल संपत्ति संपत्ति की लागत की गणना कर सकते हैं:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, कहाँ

त्सो- मूल्यांकन प्रक्रिया से गुजरने वाली वस्तु की कीमत, Tsm2- एक वर्ग मीटर क्षेत्र के निर्माण की कीमत, द्वारा- मूल्यांकन की जा रही संपत्ति का कुल क्षेत्रफल, केओपी- वस्तु के वास्तविक क्षेत्र और बीटीआई से उपलब्ध डेटा और भवन के वास्तविक क्षेत्र के बीच विसंगति का पता लगाने की संभावना के लिए सुधार कारक (केओपी = 1.1-1.2), चोर- गुणांक जो मूल्यांकन की जा रही वस्तु और चयनित मानक भवन (समान वस्तुओं के लिए KOn = 1) के बीच पहचानी गई विसंगतियों को ध्यान में रखता है। KOHM- गुणांक जो अचल संपत्ति के स्थान को ध्यान में रखता है, कोव- समय गुणांक, जो निर्माण की शुरुआत में निर्माण और स्थापना कार्य की लागत और मूल्यांकन प्रक्रियाओं की तारीख के बीच अंतर को ध्यान में रखता है, कोप्ज़- एक गुणांक जो डेवलपर के रूप में कार्य करने वाले संगठन के लाभ मार्जिन को ध्यान में रखता है, कोंड्स– गुणांक जो वैट की राशि को ध्यान में रखता है।

ऐसी तकनीक को लागू करते समय सबसे महत्वपूर्ण पहलुओं में से एक पर विचार किया जा सकता है एक मानक एनालॉग का चयन. इसे सही ढंग से करने के लिए, आपको निम्नलिखित को ध्यान में रखना होगा कारकों, समान कार्यात्मक उद्देश्य, मौजूदा भौतिक मापदंडों की समानता, अनुमानित आयु, अन्य पैरामीटर।

व्यक्तिगत घटकों में विच्छेदन की विधियह मुख्य रूप से तुलनात्मक इकाई पद्धति से भिन्न है जिसमें भवन की कीमत की गणना प्रत्येक व्यक्तिगत भवन तत्व की कीमतों के योग के रूप में की जाती है। प्रत्येक व्यक्तिगत तत्व के लिए लागत मूल्य की गणना प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष दोनों लागतों के आधार पर की जाती है।

जेड = (∑ ओब्जेक्ट * सीजे) * केएन, कहां

Tsz- किसी अचल वस्तु के निर्माण की कीमत, जे के बारे में– जे-वें तत्व की मात्रा, त्सेजमात्रा की एक इकाई की कीमत है, कोन एक गुणांक है जो एक विशिष्ट वस्तु और चयनित मानक इमारत (समान इमारतों के लिए कोन = 1) के बीच अंतर को ध्यान में रखता है।

मात्रात्मक अनुसंधान पद्धतिअचल संपत्ति की प्रतिस्थापन लागत के आकार की गणना के लिए पहले वर्णित तरीकों का उपयोग करने का आधार है। यह आपको सबसे सटीक डेटा प्राप्त करने की अनुमति देता है। इसी समय, यह तथ्य ध्यान देने योग्य है कि यह विधि है सबसे महंगी. इस संबंध में, जो व्यक्ति मूल्यांकन में शामिल होगा, उसके पास पर्याप्त स्तर का ज्ञान होना चाहिए और व्यावहारिक अनुभव द्वारा समर्थित उचित सैद्धांतिक प्रशिक्षण होना चाहिए।

अचल उत्पादन संपत्तियों के संचालन की अवधि के दौरान, वैज्ञानिक और तकनीकी प्रक्रिया के त्वरण से संबंधित परिवर्तन हो सकते हैं, जिससे श्रम के साधनों के निर्माण की प्रक्रिया की लागत कम हो जाती है, और मुद्रास्फीति की स्थिति में, उत्पादित साधनों की प्रारंभिक लागत कम हो जाती है। मेहनत बढ़ सकती है. इसलिए, मूल्य कारक के विकृत प्रभाव को समाप्त करना आवश्यक है। इस प्रयोजन के लिए, स्थिर उत्पादन परिसंपत्तियों का मूल्यांकन प्रतिस्थापन लागत पर किया जाता है।

प्रतिस्थापन लागतयह दर्शाता है कि उपलब्ध संपत्तियों के समान अचल उत्पादन परिसंपत्तियों को प्राप्त करने या बनाने के लिए इस समय मौजूद कीमतों और दरों पर कितना धन खर्च करना होगा।

अचल उत्पादन परिसंपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने के लिए, उन्हें दो मुख्य तरीकों का उपयोग करके पुनर्मूल्यांकन किया जाता है:

1) उनके बही मूल्य को अनुक्रमित करके,

2) अगले वर्ष 1 जनवरी को प्रचलित कीमतों के संबंध में बही मूल्य की प्रत्यक्ष पुनर्गणना द्वारा।

3. अवशिष्ट मूल्य- यह अचल संपत्तियों की प्रारंभिक लागत (बुक वैल्यू) घटा मूल्यह्रास है, जिसकी राशि इन अचल संपत्तियों के पूरे सेवा जीवन के लिए मूल्यह्रास शुल्क की राशि से निर्धारित होती है।

यह आपको श्रम उपकरणों की टूट-फूट की डिग्री का न्याय करने, अचल संपत्तियों के नवीनीकरण और मरम्मत की योजना बनाने की अनुमति देता है। अवशिष्ट मूल्य दो प्रकार के होते हैं:

1) यह मूल लागत के अनुसार निर्धारित किया जाता है, मूल्यह्रास की गणना के अनुसार निर्धारित किया जाता है,

2) श्रम के साधनों के पुनर्मूल्यांकन की प्रक्रिया में विशेषज्ञ साधनों द्वारा निर्धारित प्रतिस्थापन लागत पर।

अवशिष्ट मूल्य की गणना सूत्र का उपयोग करके की जा सकती है:

शेष में से = सी एन + सी के * [(ए एन * सी एन *टी)/100]

जहाँ C n अचल संपत्तियों की प्रारंभिक लागत है,

सी से - अचल संपत्तियों की संपूर्ण सेवा अवधि के दौरान प्रमुख मरम्मत की लागत,

ए एन – वार्षिक मूल्यह्रास दर,

टी - वह अवधि जिसके दौरान अचल संपत्तियां संचालित की गईं, वर्ष।

4. बचाव मूल्य- घिसी-पिटी और बट्टे खाते में डाली गई अचल संपत्तियों को बेचने की लागत और केवल अचल संपत्तियों की स्थिति और उनके उपयोग की आगे की संभावना से नियंत्रित होती है; पूर्ण प्रतिस्थापन लागत से लेकर स्क्रैप धातु की कीमत पर उपकरण बेचने तक (उपकरण के लिए) भिन्न हो सकती है।

उत्पादन प्रक्रिया के दौरान, अचल उत्पादन संपत्तियां नैतिक और शारीरिक टूट-फूट के अधीन होती हैं।

शारीरिक गिरावट- उनके उपयोग मूल्य की अचल संपत्तियों की हानि। भौतिक टूट-फूट अचल संपत्तियों के संचालन और उनकी निष्क्रियता दोनों के दौरान होती है।

अचल संपत्तियों का अप्रचलन- वैज्ञानिक और तकनीकी प्रगति के प्रभाव में उनकी लागत में कमी।

अचल संपत्तियों का अप्रचलन पूर्ण भौतिक टूट-फूट की शुरुआत से पहले होता है।

मूल्यह्रास शुल्क की गणना के निम्नलिखित तरीकों में से एक का उपयोग करके अचल संपत्तियों का मूल्यह्रास किया जाता है:

1. रैखिक;

एक रैखिक विधि के साथ, मूल्यह्रास की गणना अचल संपत्ति वस्तु की प्रारंभिक या प्रतिस्थापन लागत और इस वस्तु के उपयोगी जीवन से गणना की गई मूल्यह्रास दर के आधार पर समान रूप से की जाती है।

उदाहरण के लिए, एक उद्यम ने 120 हजार रूबल का उपकरण खरीदा, जिसका उपयोगी जीवन 5 वर्ष है, तो मूल्यह्रास दर 100%: 5 = 20% प्रति वर्ष होगी। मूल्यह्रास शुल्क की वार्षिक राशि = 120 हजार रूबल। *20% = 24 हजार रूबल।

2. संतुलन कम करना;

घटती शेष विधि के साथ, मूल्यह्रास की वार्षिक राशि वर्ष की शुरुआत में अचल संपत्तियों के अवशिष्ट मूल्य और मूल्यह्रास की दर के आधार पर और कभी-कभी कानून द्वारा स्थापित त्वरण कारक का उपयोग करके निर्धारित की जाती है।

उपयोग की गई विधि का सार यह है कि उत्पादन की लागत के लिए जिम्मेदार मूल्यह्रास शुल्क का हिस्सा निर्दिष्ट सुविधा के संचालन के प्रत्येक अगले वर्ष के साथ घट जाएगा।

अवशिष्ट राशियाँ लागत में बट्टे खाते में डाल दी जाती हैं। इस राशि को लागत या वित्तीय परिणामों में सीधे बट्टे खाते में डालने से इसकी वित्तीय स्थिति और लाभप्रदता का स्तर खराब हो सकता है। कुछ हद तक, इन नुकसानों की भरपाई कम मूल्य वाले उपकरणों की बिक्री से की जा सकती है।

मूल्यह्रास की गणना के गैर-रेखीय तरीकों (विशेष रूप से, संयुक्त राज्य अमेरिका) का उपयोग करने की विदेशी प्रथा में घटते संतुलन को निर्धारित करने की बहुलता स्थापित करना शामिल है। दोहरी कटौती विधि का उपयोग करते हुए, वार्षिक मूल्यह्रास शुल्क (ए) सूत्र द्वारा निर्धारित किया जाएगा:

ए = सी ओ * एन * 2,

सी ओ - वर्ष की शुरुआत में उपकरण का अवशिष्ट मूल्य,

एन - उपकरण के संचालन की पूरी अवधि के लिए मूल्यह्रास दर,

2 - गणना की बहुलता.

3. उपयोगी जीवन के वर्षों की संख्या के योग के आधार पर लागत को बट्टे खाते में डालना;

उपयोगी जीवन के वर्षों की संख्या के योग द्वारा लागत को बट्टे खाते में डालने की विधि लागू करते समय, मूल्यह्रास शुल्क की वार्षिक राशि अचल संपत्ति वस्तु की मूल लागत और वर्षों की संख्या के अनुपात के आधार पर निर्धारित की जाती है, जहां अंश वस्तु के सेवा जीवन के अंत तक शेष वर्षों की संख्या है, और हर सेवा अवधि के वर्षों की संख्या का योग है। इस पद्धति में परिसमापन मूल्य का उपयोग नहीं किया जाता है, क्योंकि अचल संपत्ति वस्तु उपयोगी उपयोग की अवधि में अपना मूल्य पूरी तरह से स्थानांतरित कर देती है।

वित्तीय नियोजन के दृष्टिकोण से, यह विधि बेहतर है क्योंकि यह आपको संचालन की शुरुआत में अचल संपत्तियों की अधिकांश लागत को बट्टे खाते में डालने की अनुमति देती है। इसके अलावा, राइट-ऑफ़ की दर धीमी हो जाती है, जिससे उत्पादन लागत में कमी सुनिश्चित होती है।

आधुनिक परिस्थितियों में किसी भवन की वास्तविक लागत को दर्शाने वाला एक संकेतक..."

स्रोत:

रूसी संघ के रक्षा मंत्रालय का आदेश दिनांक 27 जून 1996 एन 260

"रूसी संघ के रक्षा मंत्रालय के भवनों और सुविधाओं के रखरखाव, वर्तमान और मुख्य मरम्मत के लिए दिशानिर्देशों के अनुमोदन पर"

आधिकारिक शब्दावली. Akademik.ru. 2012.

देखें कि "किसी भवन की प्रतिस्थापन लागत" अन्य शब्दकोशों में क्या है:

भवन की प्रतिस्थापन लागत- - दूरसंचार विषय, बुनियादी अवधारणाएँ EN भवन प्रतिस्थापन मूल्य... तकनीकी अनुवादक मार्गदर्शिका

प्रतिस्थापन लागत- (प्रतिस्थापन लागत) एक लेखांकन प्रणाली जिसमें किसी कंपनी की संपत्ति और मूल्यह्रास शुल्क का मूल्यांकन इमारतों और उपकरणों की प्रतिस्थापन लागत पर किया जाता है। यदि इमारतों और उपकरणों को बिल्कुल बदला जा सकता है तो यह विधि आदर्श है... आर्थिक शब्दकोश

अचल संपत्तियों (निधि) की लागत, वसूली- समान सामग्रियों का उपयोग करके और सभी परिचालन मापदंडों को बनाए रखते हुए आधुनिक परिस्थितियों में उनकी सटीक प्रतिलिपि को पुनर्स्थापित करने की अनुमानित लागत। पूर्ण प्रतिस्थापन लागत नए को पुनः बनाने की लागत से निर्धारित होती है... ... महान लेखा शब्दकोश

लागत वसूली- संपत्ति बीमा में: संपत्ति का उस कीमत पर मूल्यांकन, जिसे उसके समान और उसी स्थान पर स्थित संपत्ति से बदलने के लिए भुगतान किया जाना चाहिए। इस मामले में, बीमाकर्ता को क्षतिग्रस्त या खोई हुई संपत्ति का प्रतिस्थापन प्रदान करना होगा... ... बीमा और जोखिम प्रबंधन. पारिभाषिक शब्दकोष

आकलन के लिए लागत दृष्टिकोण- (इंग्लैंड। मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण), वेतन - मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए तकनीकों और तरीकों का एक सेट, मूल्यांकन की तारीख पर प्रचलित स्थितियों में इसे फिर से बनाने के लिए आवश्यक लागत की मात्रा के आधार पर, ध्यान में रखते हुए... ... वित्तीय और क्रेडिट विश्वकोश शब्दकोश

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मूल्यह्रास को किसी संपत्ति की उपयोगिता में कमी, संभावित निवेशक के दृष्टिकोण से उसके उपभोक्ता आकर्षण की विशेषता है और विभिन्न कारकों के प्रभाव में समय के साथ मूल्य में कमी (मूल्यह्रास) में व्यक्त किया जाता है। जैसे-जैसे सुविधा का उपयोग किया जाता है, इमारतों और संरचनाओं की संरचनात्मक विश्वसनीयता, वर्तमान और विशेष रूप से, मानव जीवन से जुड़े भविष्य के उपयोग के साथ उनके कार्यात्मक अनुपालन को दर्शाने वाले पैरामीटर धीरे-धीरे खराब हो जाते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति का मूल्य बाजार के माहौल में बदलाव, इमारतों के कुछ उपयोगों पर प्रतिबंध लगाने आदि के कारण होने वाले बाहरी कारकों से कम प्रभावित नहीं होता है।

मूल्यह्रास (I) को आमतौर पर प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास की मौद्रिक अभिव्यक्ति मूल्यह्रास (O) है।

किसी संपत्ति के मूल्यह्रास के कारणों के आधार पर, निम्न प्रकार के टूट-फूट को प्रतिष्ठित किया जाता है: भौतिक, कार्यात्मक और बाहरी।

शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है।

हटाने योग्य घिसाव- यह घिसाव है, जिसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से संभव है, अर्थात। एक या दूसरे प्रकार के घिसाव को खत्म करने के लिए की गई लागत समग्र रूप से वस्तु के मूल्य में वृद्धि में योगदान करती है।

सभी संभावित प्रकार के घिसाव की पहचान करना है संचित टूट-फूटअचल संपत्ति वस्तु. मौद्रिक संदर्भ में, कुल मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत और मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य के बीच का अंतर है।

मूल्यांकन अभ्यास में मूल्यह्रास को लेखांकन (मूल्यह्रास) में प्रयुक्त समान शब्द से अर्थ में अलग किया जाना चाहिए। अनुमानित मूल्यह्रास मुख्य मापदंडों में से एक है जो आपको किसी विशिष्ट तिथि पर मूल्यांकित वस्तु के वर्तमान मूल्य की गणना करने की अनुमति देता है।

शारीरिक गिरावट- प्राकृतिक और जलवायु कारकों के साथ-साथ मानव गतिविधि के प्रभाव में निर्माण के दौरान मूल रूप से निर्धारित वस्तु के तकनीकी और परिचालन गुणों का क्रमिक नुकसान।

भवनों की भौतिक क्षति की गणना करने की विधियाँ इस प्रकार हैं:

मानक (आवासीय भवनों के लिए);

लागत;

आजीवन विधि.

शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए मानक विधिइसमें अंतरक्षेत्रीय या विभागीय स्तर पर विभिन्न नियामक निर्देशों का उपयोग शामिल है। एक उदाहरण के रूप में, हम यूएसएसआर राज्य निर्माण समिति के तहत सिविल इंजीनियरिंग और वास्तुकला के लिए राज्य समिति के आवासीय भवनों (वीएसएन 53-86) के भौतिक पहनने के आकलन के नियमों का हवाला दे सकते हैं। - एम., 1990, तकनीकी इन्वेंट्री ब्यूरो द्वारा तकनीकी इन्वेंट्री के दौरान आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने, आवास स्टॉक की प्रमुख मरम्मत की योजना बनाने के उद्देश्य से उपयोग किया जाता है, भले ही इसकी विभागीय संबद्धता कुछ भी हो।

ये नियम इमारतों के विभिन्न संरचनात्मक तत्वों की भौतिक टूट-फूट और उनके मूल्यांकन का वर्णन करते हैं।

किसी भवन की भौतिक टूट-फूट को सूत्र का उपयोग करके निर्धारित किया जाना चाहिए

क्यू एफ = (∑ क्यू आई · जे आई)/100,(3.15)

जहां क्यू एफ - इमारत की कुल भौतिक टूट-फूट, %;

क्यू आई - भवन की कुल लागत में आई-वें संरचनात्मक तत्व की वास्तविक टूट-फूट, %;

जे आई इमारत की कुल लागत में एक संरचनात्मक तत्व की लागत का हिस्सा है,%।

भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत (प्रतिशत में) में व्यक्तिगत संरचनाओं, तत्वों और प्रणालियों की प्रतिस्थापन लागत का हिस्सा आमतौर पर निर्धारित तरीके से अनुमोदित आवासीय भवनों की प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतकों के अनुसार लिया जाता है, और संरचनाओं, तत्वों के लिए और ऐसी प्रणालियाँ जिनके पास उनकी अनुमानित लागत के अनुसार अनुमोदित संकेतक नहीं हैं।

वर्णित तकनीक का उपयोग विशेष रूप से घरेलू अभ्यास में किया जाता है। तमाम स्पष्टता और प्रेरकता के बावजूद, इसके निम्नलिखित नुकसान हैं:

"मानदंडता" के कारण सुविधा की असामान्य परिचालन स्थितियों को शुरू में ध्यान में रखने में असमर्थता;

भवन के संरचनात्मक तत्वों के आवश्यक विवरण के कारण श्रम-गहन अनुप्रयोग;

कार्यात्मक और बाहरी टूट-फूट को मापने में असमर्थता;

संरचनात्मक तत्वों के विशिष्ट वजन की विषयपरकता।

महत्वपूर्ण या मुख्य स्थान पर शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण करने के लिए लागत विधिइसमें शारीरिक टूट-फूट शामिल है, जो इसके मूल्यांकन के समय संरचनाओं, एक तत्व, एक प्रणाली या समग्र रूप से एक इमारत को होने वाले नुकसान को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त की जाती है।

भौतिक मूल्यह्रास का निर्धारण करने के लिए लागत पद्धति का सार भवन तत्वों के पुनर्निर्माण की लागत निर्धारित करना है।

यह विधि आपको लागत के संदर्भ में तत्वों और संपूर्ण भवन की टूट-फूट की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है। चूँकि हानि की गणना घिसी-पिटी वस्तुओं को "काफी नई स्थिति" में लाने की उचित वास्तविक लागत पर आधारित है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। विधि के नुकसान जर्जर भवन तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना में आवश्यक विवरण और सटीकता हैं।

जीवनकाल पद्धति का उपयोग करके इमारतों की भौतिक गिरावट का निर्धारण. शारीरिक टूट-फूट, प्रभावी आयु और आर्थिक जीवन काल के सूचक एक निश्चित अनुपात में होते हैं, जिसे सूत्र द्वारा व्यक्त किया जा सकता है

मैं = (ईवी: वीएफ) 100 = [ईवी: (ईवी + ओएसएफजे)] 100,(3.16)

कहा पे И - पहनना, %;

ईवी - प्रभावी आयु, किसी विशेषज्ञ द्वारा तत्वों या संपूर्ण भवन की तकनीकी स्थिति के आधार पर निर्धारित की जाती है;

वीएफ - भौतिक जीवन की विशिष्ट अवधि;

आरएसएफ - भौतिक जीवन की शेष अवधि।

मैं = (एचवी: वीएफ) 100,(3.17)

कहा पे И - पहनना, %;

ХВ - प्रभावी आयु, भवन के एक अलग तत्व की तकनीकी स्थिति के आधार पर एक विशेषज्ञ द्वारा निर्धारित;

वीएफ भौतिक जीवन की एक विशिष्ट अवधि है।

तुलनात्मक वस्तुओं (तुलनात्मक बिक्री विधि) में टूट-फूट के लिए प्रतिशत समायोजन की गणना करते समय सूत्र 3.17 का उपयोग भी प्रासंगिक है, जब मूल्यांकक के लिए सूत्र 3.16 में उपयोग किए गए संकेतकों को निर्धारित करने के लिए चयनित एनालॉग्स का निरीक्षण करना संभव नहीं है।

इस प्रकार गणना की गई तत्वों या संपूर्ण भवन के मूल्यह्रास का प्रतिशत मौद्रिक शर्तों (मूल्यह्रास) में अनुवादित किया जा सकता है:

ओ = बीसी (आई: 100), (3.18)

कहा पे И - पहनना, %;

बीसी - प्रतिस्थापन लागत।

व्यवहार में, किसी संरचना के तत्व जिनमें हटाने योग्य और अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट होती है, उन्हें "दीर्घकालिक" और "अल्पकालिक" में विभाजित किया जाता है।

"अल्पकालिक तत्व" - ऐसे तत्व जिनका जीवनकाल पूरी इमारत की तुलना में कम होता है (छत, प्लंबिंग उपकरण, आदि)।

"दीर्घकालिक तत्व"- ऐसे तत्व जिनका अपेक्षित जीवनकाल इमारत के जीवनकाल (नींव, भार वहन करने वाली दीवारें, आदि) के बराबर है।

"अल्पकालिक तत्वों" की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट समय के साथ भवन तत्वों की प्राकृतिक टूट-फूट के साथ-साथ लापरवाह संचालन के कारण होती है। इस मामले में, भवन का बिक्री मूल्य संबंधित हानि से कम हो जाता है, क्योंकि भविष्य के मालिक को संरचना की सामान्य परिचालन विशेषताओं (इंटीरियर की नियमित मरम्मत, बहाली) को बहाल करने के लिए "पहले से स्थगित मरम्मत" करने की आवश्यकता होगी टपकती छत आदि के क्षेत्रों की) यह मानता है कि आइटम "वस्तुतः नई" स्थिति में बहाल हो गए हैं।

मौद्रिक संदर्भ में हटाने योग्य शारीरिक टूट-फूट को "विलंबित मरम्मत की लागत" के रूप में परिभाषित किया गया है, अर्थात। वस्तु को मूल स्थिति के "समकक्ष" स्थिति में लाने की लागत।

कम जीवनकाल के साथ घटकों की अप्राप्य शारीरिक टूट-फूट - ये तेजी से घिसे हुए घटकों को बहाल करने की लागत हैं, जो प्रतिस्थापन लागत और हटाने योग्य घिसाव की मात्रा के बीच के अंतर से निर्धारित होती हैं, जो कालानुक्रमिक आयु और इन तत्वों के भौतिक जीवन के अनुपात से गुणा होती है।

लंबे जीवन वाले तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट को उसके उन्मूलन की उचित लागत से निर्धारित किया जाता है, अल्प जीवन वाले तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट के समान।

लंबे जीवन वाले तत्वों की अपरिवर्तनीय भौतिक गिरावट की गणना पूरी इमारत की प्रतिस्थापन लागत और हटाने योग्य और अपूरणीय गिरावट के योग के बीच अंतर के रूप में की जाती है, जिसे कालानुक्रमिक आयु और इमारत के भौतिक जीवन के अनुपात से गुणा किया जाता है।

कार्यात्मक पहनावा. मूल्यांकन की गई इमारत में कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण आधुनिक मानकों के साथ अंतरिक्ष-योजना और/या डिज़ाइन समाधानों का गैर-अनुपालन हैं, जिसमें इसके वर्तमान या इच्छित उपयोग के अनुसार संरचना के सामान्य संचालन के लिए आवश्यक विभिन्न उपकरण शामिल हैं।

कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है। कार्यात्मक टूट-फूट की लागत अभिव्यक्ति पुनरुत्पादन की लागत और प्रतिस्थापन की लागत के बीच का अंतर है, जो कार्यात्मक टूट-फूट को विचार से बाहर कर देती है।

हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट आवश्यक पुनर्निर्माण की लागत से निर्धारित होती है, जो संपत्ति के अधिक कुशल संचालन में योगदान करती है।

कार्यात्मक घिसाव के कारण:

नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है;

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान;

सुपर सुधार.

नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है,- भवन के तत्व और उपकरण जो मौजूदा वातावरण में मौजूद नहीं हैं और जिनके बिना भवन आधुनिक प्रदर्शन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है। इसलिए, मूल्यह्रास को उनकी स्थापना सहित इन वस्तुओं को जोड़ने की लागत से मापा जाता है।

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान,- वे पद जो अभी भी अपना कार्य करते हैं, लेकिन अब आधुनिक मानकों (पानी और गैस मीटर और अग्निशमन उपकरण) को पूरा नहीं करते हैं। इन वस्तुओं के लिए मूल्यह्रास को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें उनके भौतिक टूट-फूट को ध्यान में रखा जाता है, जिसमें से सामग्री को वापस करने की लागत, मौजूदा तत्वों को नष्ट करने की लागत और नए तत्वों को स्थापित करने की लागत को घटा दिया जाता है। सामग्री लौटाने की लागत की गणना अन्य सुविधाओं (संशोधित अवशिष्ट मूल्य) में उपयोग किए जाने पर नष्ट की गई सामग्री और उपकरण की लागत के रूप में की जाती है।

सुपर सुधार- संरचना की स्थिति और तत्व, जिनकी उपलब्धता वर्तमान में बाजार मानकों की आधुनिक आवश्यकताओं के लिए अपर्याप्त है। इस मामले में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को "अति-सुधार" वस्तुओं की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत में से भौतिक टूट-फूट, साथ ही विघटित करने की लागत और विघटित तत्वों के बचाव मूल्य को घटाकर मापा जाता है।

अति-सुधार का एक उदाहरण ऐसी स्थिति होगी जहां एक घर के मालिक ने इसे "अपने लिए" अपनाते हुए, अपनी सुविधा (निवेश मूल्य) के लिए कुछ बदलाव किए जो एक सामान्य उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से पर्याप्त नहीं थे। इनमें किसी विशिष्ट उपयोग के लिए परिसर के उपयोगी क्षेत्र का पुनर्विकास शामिल है, जो मालिक के शौक या उसके व्यवसाय द्वारा निर्धारित किया जाता है। ऐसी स्थिति में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट परिवर्तित तत्वों को उनकी मूल स्थिति में लाने की वर्तमान लागत से निर्धारित होती है।

इसके अलावा, अति-सुधार की अवधारणा का रियल एस्टेट बाजार के खंड से गहरा संबंध है, जहां समान सुधारों को एक विशिष्ट खंड के लिए उपयुक्त और विशिष्ट उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से अत्यधिक दोनों माना जा सकता है।

आधुनिक निर्माण मानकों के सापेक्ष मूल्यांकन की जा रही इमारतों की पुरानी अंतरिक्ष-योजना और/या संरचनात्मक विशेषताओं के कारण अपरिवर्तनीय कार्यात्मक टूट-फूट होती है। अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का एक संकेत इन कमियों को दूर करने पर खर्च करने की आर्थिक अक्षमता है। इसके अलावा, इमारत को अपने उद्देश्य के लिए पर्याप्त रूप से वास्तुशिल्प रूप से अनुकूल बनाने के लिए, मूल्यांकन की तिथि पर प्रचलित बाजार स्थितियों को ध्यान में रखना आवश्यक है।

विशिष्ट स्थिति के आधार पर, अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की लागत दो तरीकों से निर्धारित की जा सकती है:

किराये में घाटे का पूंजीकरण;

इमारत को उचित क्रम में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण।

आवश्यक गणना संकेतक (किराये की दरें, पूंजीकरण दर, आदि) निर्धारित करने के लिए, तुलनीय एनालॉग्स के लिए समायोजित डेटा का उपयोग किया जाता है।

इस मामले में, चयनित एनालॉग्स में मूल्यांकन की जा रही वस्तु में पहचाने जाने वाले अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण नहीं होने चाहिए। इसके अलावा, संपूर्ण संपत्ति परिसर (भवन और भूमि) द्वारा उत्पन्न और किराए में व्यक्त कुल आय को तदनुसार दो घटकों में विभाजित किया जाना चाहिए। भवन के कारण होने वाली आय का हिस्सा आवंटित करने के लिए, आप भवन के लिए निवेश संतुलन विधि या भूमि भूखंड के मूल्य और संपत्ति परिसर की कुल बिक्री मूल्य के अनुपात का विश्लेषण करने की विधि का उपयोग कर सकते हैं।

पुराने अंतरिक्ष-नियोजन समाधान (विशिष्ट क्षेत्र, घन क्षमता) के कारण अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के कारण होने वाली हानि का निर्धारण किराए में होने वाले नुकसान को भुनाने की विधि द्वारा किया जाता है।

इमारत को अच्छी स्थिति में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण करके अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की गणना इसी तरह से की जा सकती है। यह दृष्टिकोण उन इमारतों की अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का आकलन करने के लिए बेहतर है जो गैर-मानक वास्तुशिल्प समाधानों द्वारा प्रतिष्ठित हैं, और फिर भी किराए की राशि परिचालन लागत की मात्रा के विपरीत, आधुनिक एनालॉग सुविधाओं के किराए के बराबर है। .

बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट- मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण किसी वस्तु का मूल्यह्रास: बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के एक निश्चित उपयोग पर लगाए गए सुख, आसपास के बुनियादी ढांचे में बदलाव और कराधान के क्षेत्र में विधायी निर्णय, वगैरह। अचल संपत्ति की बाहरी टूट-फूट, इसके कारणों पर निर्भर करती है, ज्यादातर मामलों में अपरिवर्तित स्थान के कारण अपूरणीय है, लेकिन कुछ मामलों में यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण "खुद को दूर" कर सकता है।

बाहरी टूट-फूट का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जा सकता है:

किराये के घाटे का पूंजीकरण;

तुलनात्मक बिक्री (युग्मित बिक्री);

आर्थिक जीवन काल.

किराये में घाटे को भुनाने की विधि का उपयोग करनाबाहरी टूट-फूट की गणना कार्यात्मक अपूरणीय टूट-फूट की गणना के समान ही की जाती है।

युग्मित विक्रय विधिहाल ही में बेची गई समान संपत्तियों (युग्मित बिक्री) पर उपलब्ध मूल्य जानकारी के विश्लेषण पर आधारित है। यह माना जाता है कि युग्मित बिक्री की वस्तुएं केवल मूल्यांकन की वस्तु से संबंधित और पहचाने गए आर्थिक मूल्यह्रास से एक दूसरे से भिन्न होती हैं।

घरेलू व्यवहार में, तुलनात्मक बिक्री विश्लेषण के तत्वों के आधार पर बाहरी टूट-फूट की गणना करने की विधियाँ उनकी उच्च श्रम तीव्रता के साथ-साथ आवश्यक और विश्वसनीय सूचना आधार की कमी के कारण कई मामलों में अनुपयुक्त हैं।

विध्वंस के कारण:

पुनर्विकास की आवश्यकता;

परिवहन मार्गों का विस्तार.

ध्वस्त की जा रही इमारतों की तकनीकी स्थिति को ध्यान में रखा जाना चाहिए, जो कई मामलों में उन्हें काफी लंबे समय तक उपयोग करने की अनुमति देगी। किसी इमारत के शेष आर्थिक जीवन में भारी कमी से निवेश आकर्षण में कमी आती है और, परिणामस्वरूप, संभावित बिक्री मूल्य में भारी गिरावट आती है।

ऐसे मामलों में, मूल्यांकन का उद्देश्य मूल्यांकित की जा रही इमारत के पूर्ण स्वामित्व की गणना करना नहीं है, बल्कि शेष आर्थिक (भौतिक) जीवन के लिए अल्पकालिक पट्टे के अधिकार की गणना करना है, बशर्ते कि संभावित निवेशक को इस अधिग्रहण से कोई लाभ मिले।

इस प्रकार, अचल संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए लागत दृष्टिकोण, एक ओर, बाजार मूल्य निर्धारित करने की प्रक्रिया का एक अनिवार्य तत्व है, और दूसरी ओर, यह अक्सर एक विचार प्राप्त करने के लिए एकमात्र उपकरण है। अचल संपत्ति का मूल्यांकन.

साथ ही, यह माना जाता है कि संचित टूट-फूट की मात्रा और उद्यमी के लाभ को मापने में कठिनाइयों के कारण महत्वपूर्ण सेवा जीवन वाली वस्तुओं का आकलन करते समय लागत पद्धति में महत्वपूर्ण सीमाएं होती हैं। इसके अलावा, लागत पद्धति के परिणाम पूर्ण स्वामित्व के मूल्य को दर्शाते हैं, इसलिए आंशिक स्वामित्व का मूल्यांकन करते समय समायोजन आवश्यक है।

प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने और टूट-फूट की गणना करने के लिए गणना प्रक्रियाओं की सटीकता बढ़ाने के लिए, इन संकेतकों की गणना के लिए कई तरीकों का उचित संकलन आवश्यक है।

मूल्यांकन गतिविधियों के सिद्धांत में, भवनों की प्रतिस्थापन लागत की व्याख्या भवन निर्माण की लागत के रूप में की जाती है - एक विशिष्ट तिथि पर मूल्यांकन का विषय। अचल संपत्ति का आकलन करने की प्रक्रिया में, अप्रचलित सामग्रियों और निर्माण तत्वों का आकलन करने की समस्या उत्पन्न होती है जो वर्तमान निर्माण मानकों का अनुपालन नहीं करते हैं। इन मामलों में, समान उपयोगिता वाले भवन (अनुमान) के निर्माण की लागत की गणना की जाती है। इस मामले में, अनुमानक के पास प्रतिस्थापन लागत के आधार पर लागत का अनुमान होता है। प्रतिस्थापन लागत, साथ ही टूट-फूट की मात्रा के संदर्भ में अनुमान भिन्न हो सकते हैं।

प्रतिस्थापन लागत या प्रतिस्थापन लागत का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत पर एक इमारत का मूल्यांकन किया जाता है। अंतिम लागत परिणाम की सही समझ के लिए विशेषज्ञ को रिपोर्ट में किसी विशिष्ट कार्य के लिए लागत प्रकार की पसंद की व्याख्या करनी चाहिए।

पुनरुत्पादन लागत समान सामग्रियों, डिज़ाइन, मानकों, डिज़ाइन आदि का उपयोग करके किसी भवन की प्रतिकृति बनाने की अनुमानित लागत है। व्यवहार में, पुनरुत्पादन के लिए अनुमान निर्धारित करना मुश्किल है, क्योंकि संरचनाएं उन सामग्रियों से बनाई जा सकती हैं जिनका वर्तमान में उत्पादन नहीं किया जा रहा है और आवश्यक तिथि के लिए कीमतें नहीं हैं। साथ ही, टूट-फूट की गणना के लिए पुनरुत्पादन की लागत सुविधाजनक है। डिजाइन और अनुमान व्यवसाय के क्षेत्र में ज्ञान की आवश्यकता है।

प्रतिस्थापन लागत आधुनिक सामग्रियों, वर्तमान मानकों और डिज़ाइन का उपयोग करके मूल्यांकन की जा रही वस्तु के बराबर उपयोगिता वाली संरचना के निर्माण की लागत का एक अनुमान है। प्रतिस्थापन समकक्ष का उपयोग मूल्यांकन को सरल बनाता है, क्योंकि यह निर्माण के बारे में विश्वसनीय जानकारी पर आधारित है और कार्यात्मक टूट-फूट के प्रकारों के मूल्यांकन को शामिल नहीं करता है, लेकिन अन्य प्रकार की उम्र बढ़ने की गणना की जानी चाहिए।

निर्माण लागत का वर्गीकरण:

1. प्रत्यक्ष लागत;
2. परोक्ष लागत;
3. उद्यमशील आय.

प्रत्यक्ष लागत- ये भवनों के निर्माण से जुड़े पूंजीगत व्यय हैं। परोक्ष लागत- ये परोक्ष रूप से निर्माण से संबंधित पूंजीगत व्यय हैं (मजदूरी, ऋण की लागत, परिचालन व्यय, किराये की फीस, विपणन व्यय, बिक्री)। उद्यमी का इनामपरियोजना के समय पर कार्यान्वयन के जोखिम के प्रतिफल को ध्यान में रखता है। लागत की गणना करते समय, विशेषज्ञ डेवलपर के लाभ, उद्यमी के लाभ का विश्लेषण करता है, जो निर्माण की कुल लागत और बाजार पर वस्तु की कीमत के बीच के अंतर के बराबर होता है।

प्रत्यक्ष लागत- स्थापना कार्य की अनुमानित लागत, प्रत्यक्ष, ओवरहेड लागत और संगठन के लाभ को ध्यान में रखते हुए। प्रत्यक्ष लागत में मजदूरी, निर्माण सामग्री और मशीनरी की परिचालन लागत शामिल है। ओवरहेड लागत मानकों के अनुसार निर्धारित की जाती है और इसमें परिवहन, प्रशासनिक कर्मचारियों आदि की लागत शामिल होती है। स्थापना ठेकेदार का लाभ निर्माण कार्य की लागत पर निर्भर करता है और निवेशक द्वारा भुगतान किया जाता है। ठेकेदार की लागत की गणना करते समय निम्नलिखित परिस्थितियों को ध्यान में रखा जाता है:

• बड़े भवन आयामों के लिए, टिकाऊ संरचनाओं का उपयोग किया जाता है। लागत सामग्री और कार्य की गुणवत्ता से निर्धारित होती है, इसलिए सामग्री को निर्दिष्ट किया जाना चाहिए।
• बाजार में ठेकेदारों के बीच प्रतिस्पर्धा की डिग्री लागत का स्तर निर्धारित करती है;
• ओवरहेड लागत का स्तर ठेकेदार की क्षमता से निर्धारित होता है।

परोक्ष लागत- निर्माण लागत निर्माण अनुबंध से संबंधित नहीं है, जिसमें शामिल हैं:

• डिजायन का काम;
• परामर्श, कानूनी सेवाएँ;
• ऋण वित्तपोषण;
• जोखिम बीमा;
• निर्माण के दौरान कर;
• विकास लागतें;
• विपणन व्यय;
• डेवलपर की प्रशासनिक लागत, आदि।

अप्रत्यक्ष लागतों का निर्धारण करते समय, विशेषज्ञ कुछ परिस्थितियों को ध्यान में रखता है। अविकसित बाजार में अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, अप्रत्यक्ष लागत में अतिरिक्त खर्च (विपणन, कमीशन, प्रशासनिक, आदि) शामिल होते हैं। लागत का एक हिस्सा निर्माण की मात्रा से निर्धारित होता है, इन लागतों का अनुमान प्रत्यक्ष लागत के प्रतिशत के रूप में लगाया जाता है, और दूसरा हिस्सा संपत्ति के प्रकार से निर्धारित होता है, जिसका अनुमान प्रत्यक्ष गणना द्वारा लगाया जाता है।

उद्यमशीलता की आय बाजार में एक इमारत की लागत का हिस्सा है, जो जोखिमों को ध्यान में रखते हुए निर्माण के दौरान उत्पन्न लाभ का प्रतिनिधित्व करती है। उद्यमी की आय बाजार में वस्तु के बिक्री मूल्य और कुल लागत के बीच के अंतर के बराबर होती है। व्यावसायिक आय बाज़ार में इमारतों के मूल्य का एक अभिन्न अंग है। व्यवहार में, एक उद्यमी की आय की गणना करने के लिए, वे समान वस्तुओं के साथ लेनदेन के विश्लेषण का उपयोग करते हैं, आय का मानक प्रतिशत निर्धारित करते हैं, जो लागत संकेतक (प्रत्यक्ष लागत, लागत का योग, लागत का योग और लागत का योग) पर सेट होता है। साइट, परियोजना की लागत)।

इस प्रकार, प्रतिस्थापन लागत पर इमारतों का मूल्यांकन करना रियल एस्टेट मूल्यांकन का एक सुविधाजनक तरीका है, जिसे पेशेवरों द्वारा महारत हासिल है।