Nadomestni stroški sredstev. Osnovna sredstva. Računovodsko in davčno računovodstvo Izračun nadomestitvene vrednosti nepremičnine

Nadomestna vrednost osnovnih sredstev se običajno imenuje nabavna vrednost, ki se uporablja pri ocenjevanju katerega koli predmeta v zvezi z osnovnimi sredstvi po zaključku postopka prevrednotenja.

Tisti del osnovnih sredstev, katerega vrednost je v mejah, določenih z računovodsko politiko organizacije, ki ne sme presegati 20.000 rubljev na enoto, se lahko odraža v računovodskih poročilih. kot sestavni del zalog materiala in proizvodnje. Da bi zagotovili ustrezno raven varnosti teh dokumentov, boste morali poskrbeti za organizacijo ustreznega nadzora nad vsemi njihovimi premiki.

Za davčne namene morajo biti vsi predmeti s ceno do 10.000 rubljev takoj odpisati kot materialne stroške.

Cene objektov OS ni mogoče spremeniti. Res je, da je vredno upoštevati številne dejavnike, ki omogočajo to možnost: rekonstrukcija objektov, njihova posodobitev, nepopolna likvidacija ali izvajanje del za obnovo osnovnih sredstev.

Postopek prevrednotenja se izvede z uporabo metoda neposredne pretvorbe oz z listinskimi dokazi o tržni vrednosti. Glavni cilj takšnih postopkov je ugotoviti pravo vrednost vseh nepremičnin, ki spadajo med osnovna sredstva, s približevanjem primarne vrednosti tržnim cenam in obstoječim razmeram pri prevrednotenju.

Postopek prevrednotenja se lahko izvede bodisi z primarni, in avtor ostanek oz obnovitveno cena.

Glede na primarni strošek bodo osnovna sredstva sprejeta v računovodstvo. Izhodiščna cena predstavlja znesek dejanskih stroškov podjetja, ki so bili porabljeni za nakup, gradnjo ali ustvarjanje osnovnih sredstev, poleg DDV in drugih vrst davkov, ki se povrnejo.

Osnovna cena osnovnih sredstev, ki so bila vložena kot vložek v odobreni kapital družbe, je njihova denarna vrednost, o kateri se s kolegialno odločitvijo dogovorijo ustanovitelji gospodarske strukture.

Primarna nabavna vrednost osnovnih sredstev, ki jih je družba pridobila na podlagi neodplačne pogodbe, je njihova tržna vrednost, veljavna ob prevzemu v bilanci stanja.

Nadomestna vrednost osnovnih sredstev ustreza znesku finančnih stroškov, ki jih je podjetje dolžno plačati na dan ponovnega vrednotenja v primeru, da je treba predmet zamenjati.

Nadomestno ceno OS lahko določite z:

1. Podatke o podobnih materialih zagotavlja sam proizvajalec.
2. Podatki o stroških, pridobljeni od statističnih organizacij ali od prodajnih zastopnikov.
3. Informacije o stroških, ki so objavljene v posebnih literarnih in informacijskih publikacijah.
4. Ocene, ki jih izvajajo zaposleni v ZTI.
5. Izvedenska mnenja o sedanji vrednosti osnovnih sredstev.

Vrednotenje, prevrednotenje in sprememba

V okviru računovodstva se redno izvaja postopek vrednotenja osnovnih sredstev. Danes je običajno razlikovati med naslednjimi vrstami prevrednotenja OS:

• po primarnih stroških;
• po nadomestni ceni;
• po preostali ceni.

V skladu z obstoječim postopkom se morajo vsa osnovna sredstva v računovodskih evidencah odražati po njihovi primarni ali nadomestni ceni.

Pred prevrednotenjem osnovnih sredstev, ki so del določene homogene kategorije materialnih predmetov, je treba upoštevati, da bo treba podoben postopek v prihodnosti izvajati nenehno. To se naredi, da se zagotovi, da stroški teh predmetov, ki se odražajo v računovodskih poročilih, nimajo resnih razlik od nadomestne cene.

Pred prevrednotenjem operacijskega sistema je potrebno nekaj pripravljalnega dela. V zvezi s prevrednotenjem poteka postopek izdaje odredbe ali drugega upravnega dokumenta. Poleg tega boste morali pripraviti celoten seznam operacijskih sistemov, ki bodo predmet tega postopka. Na takem seznamu je treba navesti naslednje informacije:

• ime določenega predmeta;
• datum njegovega nakupa ali izdelave, konstrukcije;
• datum sprejema takih predmetov v računovodstvo v računovodstvu organizacije.

Poleg tega je treba preveriti obstoj takih predmetov. Kot izvorni podatki organizirati prevrednotenje je lahko:

• prvotna ali trenutna cena, če je bil ta predmet že prevrednoten na dan 31. decembra prejšnjega leta poročanja;
• obseg obračunane amortizacije na isti datum za celotno obdobje obratovanja objekta;
• listinsko dokazilo o trenutni vrednosti na dan 1. januarja leta poročanja.

Postopek prevrednotenja vključuje preračun primarne in tekoče vrednosti. Če je določen predmet že bil v postopku prevrednotenja, potem preverjanje višine obračunane amortizacije.

Obstoječe metode izračuna

Obstaja več metod za izračun nadomestitvene vrednosti sredstva.

Metodologija primerjalne enote je postopek izračuna stroškov gradnje ene primerjalne stavbne enote. Cena ene primerjalne enote analoga je prilagojena z vidika obstoječih razlik s primerjanimi predmeti.

Za izračun polne cene zadevnega predmeta potrebujete pomnožite prilagojene stroške primerjalne enote s številom primerjalnih enot. Določitev višine stroškov se pogosto izvaja z uporabo referenčne in regulativne dokumentacije, in sicer zbirnih parametrov cene gradnje in zbirnih parametrov nadomestne cene.

Z naslednjo formulo lahko izračunate stroške nepremičnine:

Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * Kom * Kov * Kopz * Konds, kjer

Tso– ceno predmeta ocenjevanja, Tsm2– ceno izgradnje enega kvadratnega metra površine, Avtor:– skupno površino nepremičnine, ki se ocenjuje, KOp– korekcijski faktor za verjetnost odkrivanja neskladja med dejansko površino objekta in podatki, ki so na voljo iz ZTI, in dejansko površino stavbe (KOp = 1,1-1,2), KON– koeficient, ki upošteva ugotovljena neskladja med ocenjevanim objektom in izbranim tipskim objektom (za istovrstne objekte KOn = 1), KOHM– koeficient, ki upošteva lokacijo nepremičnine, KOv– časovni koeficient, ki upošteva razliko med stroški gradbeno-inštalacijskih del na začetku gradnje in datumom ocenjevalnih postopkov, KOpz– koeficient, ki upošteva stopnjo dobička organizacije, ki deluje kot razvijalec, KOND-i– koeficient, ki upošteva znesek DDV.

Pri uporabi takšne tehnike je mogoče upoštevati enega najpomembnejših vidikov izbira standardnega analoga. Če želite to narediti pravilno, morate upoštevati naslednje dejavniki, kot enak funkcionalni namen, podobnost obstoječih fizičnih parametrov, približna starost, drugi parametri.

Metoda razčlenitve na posamezne komponente se od metode primerjalne enote razlikuje predvsem po tem, da se cena stavbe izračuna kot vsota cen vsakega posameznega gradbenega elementa. Lastna cena za vsak posamezen element je izračunana na podlagi neposrednih in posrednih stroškov.

Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, kjer je

Tsz– ceno gradnje nepremičnine, Aboutj– volumen j-tega elementa, Tsej je cena enote prostornine, Kon je koeficient, ki upošteva razlike med konkretnim objektom in izbrano tipsko stavbo (za podobne stavbe Kon = 1).

Kvantitativna raziskovalna metodologija je osnova za uporabo predhodno opisanih metod za izračun velikosti nadomestitvene vrednosti nepremičnine. Omogoča vam pridobitev najbolj natančnih podatkov. Hkrati je treba omeniti dejstvo, da je ta metoda najdražje. Pri tem mora imeti oseba, ki bo sodelovala pri ocenjevanju, zadostno raven znanja in ustrezno teoretično usposobljenost, podprto s praktičnimi izkušnjami.

V času obratovanja osnovnih proizvodnih sredstev lahko pride do sprememb, povezanih s pospeševanjem znanstveno-tehničnega procesa, ki znižuje stroške procesa izdelave delovnih sredstev, v razmerah inflacije pa začetne stroške proizvedenih sredstev. porod se lahko poveča. Zato je treba odpraviti izkrivljajoči vpliv faktorja cene. V ta namen se osnovna proizvodna sredstva ocenijo po nadomestitveni vrednosti.

Stroški zamenjave prikazuje, kakšna sredstva bi bilo treba porabiti po trenutnih cenah in stopnjah, da bi pridobili ali zgradili osnovna proizvodna sredstva, podobna razpoložljivim.

Za določitev nadomestitvene vrednosti osnovnih proizvodnih sredstev se ta prevrednotijo ​​z uporabo dveh glavnih metod:

1) z indeksiranjem njihove knjigovodske vrednosti,

2) z neposrednim preračunom knjigovodske vrednosti glede na cene, ki so veljale 1. januarja naslednjega leta.

3. Preostala vrednost- to je začetna vrednost osnovnih sredstev (knjigovodska vrednost) zmanjšana za amortizacijo, katere znesek je določen z zneskom amortizacije za celotno življenjsko dobo teh osnovnih sredstev.

Omogoča vam presojo stopnje obrabe delovne opreme, načrtovanje obnove in popravila osnovnih sredstev. Obstajata dve vrsti preostale vrednosti:

1) se določi glede na prvotno vrednost, določeno kot obračunana amortizacija,

2) po nadomestitveni vrednosti, ugotovljeni strokovno v postopku prevrednotenja sredstev za delo.

Preostalo vrednost je mogoče izračunati po formuli:

Od ostalega = C n + C k * [(A n * C n *T)/100]

kjer je C n začetna vrednost osnovnih sredstev,

C to – stroški večjih popravil v celotni življenjski dobi osnovnih sredstev,

А n – letna amortizacijska stopnja,

T – obdobje, v katerem so osnovna sredstva delovala, leta.

4. Odhodna vrednost– strošek prodaje iztrošenih in odpisanih osnovnih sredstev in je urejen le s stanjem osnovnih sredstev in nadaljnjo možnostjo njihove uporabe; lahko variira (za opremo) od polnih nadomestnih stroškov do prodaje opreme po ceni odpadnega železa.

Med proizvodnim procesom se osnovna proizvodna sredstva moralno in fizično obrabijo.

Telesno poslabšanje– izguba uporabne vrednosti osnovnih sredstev. Fizična obraba se pojavlja tako med obratovanjem osnovnih sredstev kot med njihovim mirovanjem.

Zastarelost osnovnih sredstev– znižanje njihovih stroškov pod vplivom znanstvenega in tehnološkega napredka.

Zastarelost osnovnih sredstev nastopi pred nastopom popolne fizične obrabe.

Amortizacija osnovnih sredstev se izvaja z uporabo enega od naslednjih načinov obračunavanja amortizacije:

1. linearni;

Pri linearni metodi se amortizacija obračunava enakomerno na podlagi začetne oziroma nadomestitvene vrednosti predmeta osnovnega sredstva in amortizacijske stopnje, izračunane iz dobe koristnosti tega predmeta.

Na primer, podjetje je kupilo opremo v vrednosti 120 tisoč rubljev, katere življenjska doba je 5 let, potem bo stopnja amortizacije 100%: 5 = 20% na leto. Letni znesek amortizacije = 120 tisoč rubljev. * 20% = 24 tisoč rubljev.

2. zmanjševanje stanja;

Pri metodi reducirajoče bilance se letni znesek amortizacije določi na podlagi preostale vrednosti osnovnih sredstev na začetku leta in stopnje amortizacije ter včasih z uporabo z zakonom določenega pospeševalnega faktorja.

Bistvo uporabljene metode je, da se bo delež amortizacije, pripisan stroškom proizvodnje, zmanjšal z vsakim naslednjim letom obratovanja določenega objekta.

Preostali zneski se odpišejo med nabavno vrednost. Neposredni odpis tega zneska v nabavno vrednost ali finančni rezultat lahko poslabša njegovo finančno stanje in stopnjo dobičkonosnosti. Te izgube je mogoče v določeni meri nadomestiti s prodajo premalo amortizirane opreme.

Tuja praksa uporabe nelinearnih metod izračuna amortizacije (zlasti ZDA) vključuje določitev večkratnosti določanja padajočega stanja. Z uporabo metode dvojnega zmanjšanja bodo letni stroški amortizacije (A) določeni po formuli:

A = C o * N * 2,

C o - preostala vrednost opreme na začetku leta,

N – stopnja amortizacije za celotno obdobje delovanja opreme,

2 – večkratnost izračuna.

3. odpis nabavne vrednosti glede na seštevek let življenjske dobe;

Pri uporabi metode odpisa nabavne vrednosti z vsoto števila let dobe koristnosti se letni znesek amortizacije določi na podlagi izvirne vrednosti predmeta osnovnih sredstev in razmerja med številom let, kjer je števec je število preostalih let do konca življenjske dobe objekta, imenovalec pa vsota števila let trajanja storitev. Pri tej metodi se ne uporablja likvidacijska vrednost, saj osnovno sredstvo svojo vrednost v celoti prenese v času koristne uporabe.

Z vidika finančnega načrtovanja je ta metoda boljša, saj vam omogoča, da večino stroškov osnovnih sredstev odpišete na začetku delovanja. Nadalje se stopnja odpisa upočasni, kar zagotavlja zmanjšanje proizvodnih stroškov.

Indikator, ki odraža dejansko ceno stavbe v sodobnih razmerah ..."

Vir:

ODREDBA Ministrstva za obrambo Ruske federacije z dne 27. junija 1996 N 260

"O ODOBRITVI SMERNIC ZA VZDRŽEVANJE, TEKOČA IN GLAVNA POPRAVILA STAVB IN OBJEKTOV MINISTRSTVA ZA OBRAMBO RUSKE FEDERACIJE"

Uradna terminologija. Akademik.ru. 2012.

Oglejte si, kaj je "nadomestni strošek zgradbe" v drugih slovarjih:

nadomestni strošek stavbe- - Telekomunikacijske teme, osnovni pojmi EN gradbena nadomestna vrednost... Priročnik za tehnične prevajalce

STROŠEK ZAMENJAVE- (nadomestni stroški) Računovodski sistem, v katerem se sredstva podjetja in stroški amortizacije vrednotijo ​​po nadomestitvenih stroških zgradb in opreme. Ta metoda je idealna, če je mogoče zgradbe in opremo zamenjati natančno ... Ekonomski slovar

NABAVNA NABAVKA OSNOVNIH SREDSTEV (SREDSTVA), OBNOVA- ocenjeni stroški obnove njihove natančne kopije v sodobnih razmerah z uporabo podobnih materialov in vzdrževanjem vseh operativnih parametrov. Celotni stroški zamenjave so določeni s stroški ponovne izdelave novega... ... Veliki računovodski slovar

STROŠEK, IZTERJAVA- Pri premoženjskih zavarovanjih: ocena premoženja po stroških, ki jih je treba plačati za zamenjavo z njim enakim premoženjem, ki se nahaja na istem mestu. V tem primeru mora zavarovalnica zagotoviti nadomestilo poškodovane ali izgubljene stvari... ... Zavarovanje in obvladovanje tveganj. Terminološki slovar

STROŠKOVNI PRISTOP K OCENI- (angl. cost approach to valuation), plača – nabor tehnik in metod za določanje tržne vrednosti vrednotenega predmeta na podlagi višine stroškov, potrebnih za njegovo ponovno ustvarjanje v razmerah, ki prevladujejo na dan vrednotenja, ob upoštevanju ... ... Finančni in kreditni enciklopedični slovar

Nepremičnina- (Nepremičnine) Definicija nepremičnine, vrste nepremičnin, najem in prodaja nepremičnin Informacije o pojmu nepremičnine, vrste nepremičnin, najem in prodaja nepremičnin, obdavčitev in zavarovanje Vsebina - to je vrsta premoženja, ... ... Enciklopedija vlagateljev

Nepremičnina- Nepremičnine so nepremičnine, ki jih zakon priznava kot nepremičnino. Nepremičnine po poreklu vključujejo zemljišča, podzemne parcele in vse, kar je trdno povezano z zemljo, to je predmete, katerih gibanje brez... ... Wikipedia - NEPREMIČNINE, NEPREMIČNINEИ.н. vključuje zemljišče, zgradbe in objekte, ki se na njem stalno nahajajo.n. nepravni izraz za koncept nepremičnine, vključno z zemljišči, zgradbami in objekti, povezanimi z njihovo uporabo in... ... Enciklopedija bančništva in financ

Za amortizacijo je značilno zmanjšanje uporabnosti nepremičnine, njene potrošniške privlačnosti z vidika potencialnega investitorja in se izraža v zmanjševanju vrednosti skozi čas (amortizacija) pod vplivom različnih dejavnikov. Ko se objekt uporablja, se parametri, ki označujejo strukturno zanesljivost zgradb in objektov, njihovo funkcionalno skladnost s sedanjo in zlasti prihodnjo uporabo, povezano s človeškim življenjem, postopoma slabšajo. Poleg tega na vrednost nepremičnine nič manj ne vplivajo zunanji dejavniki, ki jih povzročajo spremembe v tržnem okolju, uvedba omejitev pri določeni rabi stavb itd.

Amortizacija (I) se običajno meri v odstotkih, denarni izraz amortizacije pa je amortizacija (O).

Glede na razloge, ki povzročajo amortizacijo nepremičnine, ločimo naslednje vrste obrabe: fizično, funkcionalno in zunanjo.

Fizične in funkcionalne obrabe delimo na odstranljive in nepopravljive.

Odstranljiva obleka– gre za obrabo, katere odprava je fizično mogoča in ekonomsko izvedljiva, tj. stroški, ki nastanejo zaradi odprave ene ali druge vrste obrabe, prispevajo k povečanju vrednosti predmeta kot celote.

Prepoznavanje vseh možnih vrst obrabe je nakopičena obraba nepremičninski objekt. V denarnem smislu je skupna amortizacija razlika med nadomestitveno ceno in tržno ceno ovrednotenega predmeta.

Amortizacijo v praksi vrednotenja je treba po pomenu razlikovati od podobnega izraza, ki se uporablja v računovodstvu (amortizacija). Ocenjena amortizacija je eden glavnih parametrov, ki vam omogoča izračun trenutne vrednosti ocenjenega predmeta na določen datum.

Telesno poslabšanje- postopna izguba tehničnih in operativnih lastnosti objekta, ki je bil prvotno postavljen med gradnjo, pod vplivom naravnih in podnebnih dejavnikov ter človeške dejavnosti.

Metode za izračun fizičnega poslabšanja zgradb so naslednje:

Standard (za stanovanjske stavbe);

Stroški;

Življenjska metoda.

Standardna metoda za izračun fizične obrabe vključuje uporabo različnih regulativnih navodil na medsektorski ali resorni ravni. Kot primer lahko navedemo Pravila za ocenjevanje fizične obrabe stanovanjskih stavb (VSN 53-86) Državnega odbora za gradbeništvo in arhitekturo pri Državnem odboru za gradnjo ZSSR. – M., 1990, ki ga uporablja urad za tehnični inventar za oceno fizičnega poslabšanja stanovanjskih stavb med tehničnim inventarjem, načrtovanje večjih popravil stanovanjskega sklada, ne glede na njegovo oddelčno pripadnost.

Ta pravilnik opisuje fizično obrabo različnih strukturnih elementov stavb in njihovo oceno.

Fizično obrabo stavbe je treba določiti s formulo

Q f = (∑ q i · J i)/100, (3,15)

kjer je Q f – skupna fizična obraba stavbe, %;

q i – dejanska obraba i-tega konstrukcijskega elementa v skupnih stroških stavbe, %;

J i je delež stroškov konstrukcijskega elementa v celotnih stroških stavbe, %.

Deleži nadomestitvene vrednosti posameznih konstrukcij, elementov in sistemov v celotni obnovitveni vrednosti stavbe (v odstotkih) se običajno upoštevajo po zbirnih kazalnikih nadomestitvene vrednosti stanovanjskih stavb, potrjenih na predpisan način, za konstrukcije, elemente in sistemi, ki nimajo odobrenih indikatorjev, glede na njihovo ocenjeno ceno.

Opisana tehnika se uporablja izključno v domači praksi. Kljub vsej jasnosti in prepričljivosti ima naslednje slabosti:

Nezmožnost začetnega upoštevanja netipičnih obratovalnih pogojev objekta zaradi "normativnosti";

Delovno intenzivna uporaba zaradi zahtevanih podrobnosti strukturnih elementov stavbe;

Nezmožnost merjenja funkcionalne in zunanje obrabe;

Subjektivnost specifičnega tehtanja konstrukcijskih elementov.

V jedru stroškovna metoda za ugotavljanje fizične obrabe je fizična obraba, izražena v času njene ocene z razmerjem med stroški objektivno potrebnih popravnih ukrepov za odpravo poškodb konstrukcije, elementa, sistema ali zgradbe kot celote in stroški njihove zamenjave.

Bistvo stroškovne metode za ugotavljanje fizične amortizacije je ugotavljanje stroškov ponovnega ustvarjanja gradbenih elementov.

Ta metoda vam omogoča takojšen stroškovni izračun obrabe elementov in zgradbe kot celote. Ker izračun oslabitve temelji na razumnih dejanskih stroških spravitve izrabljenih predmetov v »bistveno novo stanje«, se lahko rezultat tega pristopa šteje za precej natančnega. Slabosti metode so zahtevana podrobnost in natančnost pri izračunu stroškov popravila dotrajanih gradbenih elementov.

Ugotavljanje fizične dotrajanosti stavb z metodo življenjske dobe. Kazalniki fizične obrabe, efektivne starosti in ekonomske življenjske dobe so v določenem razmerju, ki ga lahko izrazimo s formulo

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100, (3.16)

kjer I - obraba, %;

EV – efektivna starost, ki jo določi strokovnjak glede na tehnično stanje elementov ali objekta kot celote;

VF – tipično obdobje fizičnega življenja;

RSF – preostalo obdobje fizičnega življenja.

I = (HV: VF) 100, (3,17)

kjer I - obraba, %;

ХВ - efektivna starost, ki jo določi strokovnjak na podlagi tehničnega stanja posameznega elementa stavbe;

VF je tipično obdobje fizičnega življenja.

Uporaba formule 3.17 je pomembna tudi pri izračunu odstotnih popravkov za obrabo primerjanih predmetov (metoda primerjalne prodaje), kadar ocenjevalec ne more pregledati izbranih analogov za določitev kazalcev, uporabljenih v formuli 3.16.

Tako izračunan odstotek amortizacije elementov ali zgradbe kot celote lahko prevedemo v denarne izraze (amortizacija):

O = BC (I: 100), (3.18)

kjer I - obraba, %;

BC – nadomestni stroški.

V praksi se elementi konstrukcije, ki imajo odstranljivo in nepopravljivo fizično obrabo, delijo na »dolgožive« in »kratkotrajne«.

"Kratkotrajni elementi" – elementi, ki imajo krajšo življenjsko dobo kot celota objekta (strešna kritina, kleparska oprema ipd.).

"Dolgoživi elementi"– elementi, katerih pričakovana življenjska doba je primerljiva z življenjsko dobo objekta (temelji, nosilne stene ipd.).

Odstranljiva fizična obraba »kratkotrajnih elementov« nastane zaradi naravne obrabe gradbenih elementov skozi čas, pa tudi zaradi neprevidnega delovanja. V tem primeru se prodajna cena stavbe zmanjša za ustrezno oslabitev, saj bo moral bodoči lastnik opraviti »prej odložena popravila«, da bi vzpostavil normalne obratovalne značilnosti objekta (rutinska popravila notranjosti, obnova območij puščanja strešne kritine itd.). To predpostavlja, da so predmeti obnovljeni v "skoraj novo" stanje.

Odstranljiva fizična obraba v denarnem smislu je opredeljena kot »strošek odloženih popravil«, tj. stroški spravitve predmeta v »enakovredno« prvotno stanje.

Nepopravljiva fizična obraba komponent s kratko življenjsko dobo – to so stroški obnove hitro obrabljivih komponent, ki so določeni z razliko med ceno zamenjave in količino odstranljive obrabe, pomnoženo z razmerjem med kronološko starostjo in fizično življenjsko dobo teh elementov.

Odstranljiva fizična obraba elementov z dolgo življenjsko dobo je določena z razumnimi stroški njene odprave, podobno kot odstranljiva fizična obraba elementov s kratko življenjsko dobo.

Neodstranljiva fizična dotrajanost elementov z dolgo življenjsko dobo se izračuna kot razlika med nadomestno ceno celotnega objekta ter vsoto odpravljive in nepopravljive dotrajanosti, pomnoženo z razmerjem med kronološko starostjo in fizično življenjsko dobo objekta.

Funkcionalna obraba. Znaki funkcionalne dotrajanosti v presojanem objektu so neskladnost prostorsko ureditvenih in/ali oblikovalskih rešitev s sodobnimi standardi, vključno z različno opremo, ki je potrebna za normalno delovanje objekta v skladu z njegovo trenutno ali namembnostjo.

Funkcionalno obrabo delimo na odstranljivo in nepopravljivo. Stroškovni izraz funkcionalne obrabe je razlika med stroškom reprodukcije in stroškom zamenjave, ki izključuje funkcionalno obrabo iz obravnave.

Odstranljivo funkcionalno obrabo določajo stroški potrebne rekonstrukcije, ki prispeva k učinkovitejšemu obratovanju nepremičnine.

Vzroki funkcionalne obrabe:

Slabosti, ki zahtevajo dodajanje elementov;

Slabosti, ki zahtevajo zamenjavo ali posodobitev elementov;

Super izboljšave.

Slabosti, ki zahtevajo dodajanje elementov,– elementi objekta in opreme, ki jih v obstoječem okolju ni in brez katerih objekt ne more zadostiti sodobnim standardom delovanja. Zato se amortizacija meri s stroški dodajanja teh elementov, vključno z njihovo namestitvijo.

Slabosti, ki zahtevajo zamenjavo ali posodobitev elementov,– delovna mesta, ki še opravljajo svoje funkcije, vendar ne ustrezajo več sodobnim standardom (vodomer in plinomer ter gasilska oprema). Amortizacija teh postavk se meri kot nabavna vrednost obstoječih elementov z upoštevanjem njihove fizične obrabe, zmanjšana za stroške vračila materiala, povečana za stroške demontaže obstoječih elementov in stroške vgradnje novih elementov. Strošek vračila materiala je izračunan kot strošek demontiranega materiala in opreme pri uporabi na drugih objektih (revidirani preostanek vrednosti).

Super izboljšave– položaji in elementi strukture, katerih razpoložljivost trenutno ne ustreza sodobnim zahtevam tržnih standardov. Odstranljiva funkcionalna obraba in poškodbe se v tem primeru merijo kot trenutni stroški zamenjave elementov »pretiranega izboljšanja« minus fizična obraba, plus stroški razstavljanja in minus vrednost ponovne uporabe razstavljenih elementov.

Primer pretirane izboljšave bi bila situacija, ko je lastnik hiše, ki jo je prilagodil »zase«, za svoje udobje (investicijsko vrednost) naredil nekaj sprememb, ki z vidika tipičnega uporabnika niso bile ustrezne. Ti vključujejo prenovo uporabne površine prostorov za posebno uporabo, ki jo določajo hobiji lastnika ali njegov poklic. Odstranljivo funkcionalno obrabo v takšni situaciji določajo trenutni stroški spravljanja spremenjenih elementov v prvotno stanje.

Poleg tega je pojem prekomerne izboljšave tesno povezan s segmentom nepremičninskega trga, kjer lahko enake izboljšave štejemo za primerne za določen segment in pretirane z vidika tipičnega uporabnika.

Nepopravljivo funkcionalno obrabo povzročajo zastarele prostorske in/ali konstrukcijske značilnosti objektov, ki se ocenjujejo glede na sodobne gradbene standarde. Znak nepopravljive funkcionalne obrabe je ekonomska nesmotrnost vlaganja v odpravo teh pomanjkljivosti. Poleg tega je za ustrezno arhitekturno ustreznost objekta svojemu namenu potrebno upoštevati tržne razmere na dan ocenjevanja.

Odvisno od konkretne situacije se lahko stroški nepopravljive funkcionalne obrabe določijo na dva načina:

Kapitalizacija izgub pri najemnini;

Kapitalizacija presežnih obratovalnih stroškov, potrebnih za vzdrževanje zgradbe v pravilnem stanju.

Za določitev potrebnih kazalnikov za izračun (najemnine, stopnja kapitalizacije itd.) Se uporabljajo prilagojeni podatki za primerljive analoge.

V tem primeru izbrani analogi ne smejo imeti znakov nepopravljive funkcionalne obrabe v predmetu, ki se ocenjuje. Poleg tega je treba celotni dohodek, ki ga ustvari nepremičninski kompleks kot celota (stavba in zemljišče) in izražen v najemnini, ustrezno razdeliti na dve komponenti. Za razporeditev dela dohodka, ki se pripisuje stavbi, lahko uporabite metodo investicijske bilance za stavbo ali metodo analize razmerja med vrednostjo zemljišča in celotno prodajno ceno nepremičninskega kompleksa.

Ugotavljanje oslabitve zaradi nepopravljive funkcionalne obrabe zaradi zastarele prostorske rešitve (specifična površina, kubikatura) se izvaja po metodi kapitalizacije izgub pri najemnini.

Izračun nepopravljive funkcionalne obrabe z usredstvovanjem presežnih obratovalnih stroškov, potrebnih za vzdrževanje stavbe v dobrem stanju, se lahko izvede na podoben način. Ta pristop je bolj primeren za ocenjevanje nepopravljive funkcionalne obrabe stavb, ki jih odlikujejo nestandardne arhitekturne rešitve, vendar je višina najemnine primerljiva z najemnino za sodobne analogne objekte, v nasprotju z višino obratovalnih stroškov. .

Zunanja (ekonomska) obraba– amortizacija objekta zaradi negativnih vplivov zunanjega okolja glede na predmet ocenjevanja: razmere na trgu, služnosti določene rabe nepremičnine, spremembe okoliške infrastrukture in zakonodajne odločitve na davčnem področju, itd. Zunanja obraba nepremičnine je, odvisno od vzrokov, ki so jo povzročili, v večini primerov nepopravljiva zaradi nespremenjene lokacije, v nekaterih primerih pa se lahko »odstrani« zaradi pozitivne spremembe okoliškega tržnega okolja.

Za oceno zunanje obrabe je mogoče uporabiti naslednje metode:

Kapitalizacija izgub najemnin;

Primerjalna prodaja (prodaja v paru);

Ekonomska življenjska doba.

Uporaba metode kapitalizacije izgub v najemnini Izračun zunanje obrabe poteka podobno kot izračun funkcionalne nepopravljive obrabe.

Metoda prodaje v paru temelji na analizi razpoložljivih informacij o cenah nedavno prodanih podobnih nepremičnin (seznanjene prodaje). Predpostavlja se, da se predmeti prodaje v paru med seboj razlikujejo le po ugotovljeni ekonomski amortizaciji, ki je povezana s predmetom ocenjevanja.

V domači praksi so metode za izračun zunanje obrabe, ki temeljijo na elementih primerjalne analize prodaje, v mnogih primerih neuporabne zaradi visoke delovne intenzivnosti, pa tudi zaradi pomanjkanja potrebne in zanesljive informacijske baze.

Razlogi za rušenje:

Potreba po ponovnem razvoju;

Širitev prometnih poti.

Upoštevati je treba tehnično stanje objektov, ki se rušijo, kar bi v mnogih primerih omogočalo njihovo dolgotrajno uporabo. Močno zmanjšanje preostale ekonomske življenjske dobe stavbe vodi do zmanjšanja naložbene privlačnosti in posledično do strmega padca verjetne prodajne cene.

V takšnih primerih namen vrednotenja ni izračunati polno lastništvo vrednotene stavbe, temveč kratkoročne najemne pravice za preostalo ekonomsko (fizično) življenjsko dobo, pod pogojem, da potencialni investitor vidi kakršno koli korist od te pridobitve.

Tako je stroškovni pristop za ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine po eni strani obvezen element postopka ugotavljanja tržne vrednosti, po drugi strani pa pogosto edino orodje za pridobitev predstave o ​vrednotenje nepremičnin.

Hkrati se domneva, da ima stroškovna metoda pomembne omejitve pri ocenjevanju predmetov s pomembno življenjsko dobo zaradi težav pri merjenju količine akumulirane obrabe in dobička podjetnika. Poleg tega rezultati nabavne metode odražajo vrednost polnega lastništva, zato so pri vrednotenju delnega lastništva potrebne prilagoditve.

Da bi povečali natančnost računskih postopkov tako za določanje nadomestitvenih stroškov kot za izračun obrabe, je potrebna razumna zbirka več metod za izračun teh kazalnikov.

V teoriji vrednotenja se nadomestna vrednost zgradb razlaga kot stroški izgradnje zgradbe - predmeta vrednotenja na določen datum. V postopku ocenjevanja nepremičnin se pojavlja problem ocenjevanja zastarelih materialov in gradbenih elementov, ki niso v skladu z veljavnimi gradbenimi standardi. V teh primerih se izračunajo stroški gradnje objekta (ocena) s podobno uporabnostjo. V tem primeru ima cenilec oceno stroškov na podlagi nadomestitvenih stroškov. Ocene se lahko razlikujejo glede na stroške zamenjave, pa tudi glede na stopnjo obrabe.

Stavba je ovrednotena po nadomestitveni vrednosti z uporabo bodisi nadomestitvenih stroškov bodisi nadomestitvenih stroškov. Za pravilno razumevanje končnega stroškovnega rezultata mora strokovnjak v poročilu razložiti izbiro vrste stroška za posamezno nalogo.

Stroški reprodukcije so ocenjeni stroški gradnje replike zgradbe z uporabo istih materialov, zasnove, standardov, zasnove itd. V praksi je težko določiti oceno za reprodukcijo, saj so strukture lahko izdelane iz materialov, ki se trenutno ne proizvajajo in nimajo cen za zahtevani datum. Hkrati je strošek reprodukcije primeren za izračun obrabe. zahteva znanje s področja projektantsko-ocenjevalnega poslovanja.

Nadomestni stroški so ocena stroškov gradnje konstrukcije z uporabnostjo, ki je enakovredna predmetu, ki se ocenjuje, z uporabo sodobnih materialov, trenutnih standardov in dizajna. Uporaba nadomestnega ekvivalenta poenostavi oceno, saj temelji na zanesljivih informacijah o konstrukciji in izključuje oceno vrst funkcionalne obrabe, druge vrste staranja pa je treba izračunati.

Razvrstitev stroškov gradnje:

1. Neposredni stroški;
2. posredni stroški;
3. Podjetniški dohodek.

Neposredni stroški- To so kapitalski stroški, povezani z ustvarjanjem zgradb. Posredni stroški- to so investicijski stroški, ki so posredno povezani z gradnjo (plače, stroški posojil, obratovalni stroški, najemnine, trženje, prodaja). Nagrada za podjetnika upošteva nagrado za tveganje pravočasne izvedbe projekta. Pri izračunu stroškov strokovnjak analizira dobiček razvijalca, dobiček podjetnika, ki je enak razliki med skupnimi stroški gradnje in ceno objekta na trgu.

Neposredni stroški- ocenjeni stroški inštalacijskih del ob upoštevanju neposrednih, režijskih stroškov in dobička organizacije. Neposredni stroški vključujejo plače, gradbeni material in obratovalne stroške strojev. Režijski stroški so določeni po normativih in vključujejo stroške transporta, administrativnega osebja ipd. Dobiček izvajalca montaže je odvisen od cene gradbenih del in ga plača investitor. Pri izračunu stroškov izvajalca se upoštevajo naslednje okoliščine:

• Za velike gradbene dimenzije se uporabljajo trajne konstrukcije. Stroški so odvisni od kakovosti materiala in dela, zato je treba materiale navesti.
• Stopnja konkurence med izvajalci na trgu določa višino stroškov;
• Višina režijskih stroškov je odvisna od zmogljivosti izvajalca.

Posredni stroški- stroški gradnje, ki niso povezani z gradbeno pogodbo, vključno z:

• Oblikovalsko delo;
• Svetovanje, pravne storitve;
• Financiranje posojil;
• Zavarovanje tveganja;
• Davki med gradnjo;
• Stroški razvoja;
• Stroški trženja;
• Administrativni stroški razvijalca itd.

Pri ugotavljanju posrednih stroškov izvedenec upošteva določene okoliščine. Pri vrednotenju nepremičnin na nerazvitem trgu posredni stroški vsebujejo dodatne stroške (trženje, provizije, administrativni itd.). Del stroškov je določen z obsegom gradnje, ti stroški so ocenjeni v odstotkih od neposrednih stroškov, drugi del pa je določen z vrsto nepremičnine, ocenjeno z neposrednim izračunom.

Podjetniški dohodek je del nabavne vrednosti objekta na trgu, ki predstavlja dobiček, ustvarjen med gradnjo, ob upoštevanju tveganj. Dohodek podjetnika je enak razliki med prodajno ceno predmeta na trgu in skupnimi stroški. Poslovni prihodki so sestavni del vrednosti stavb na trgu. V praksi za izračun dohodka podjetnika uporabljajo analizo transakcij z analognimi predmeti, določijo standardni odstotek dohodka, ki je nastavljen na kazalnike stroškov (neposredni stroški, vsota stroškov, vsota stroškov in strošek stran, stroški projekta).

Tako je vrednotenje stavb po nadomestni vrednosti priročna metoda vrednotenja nepremičnin, ki jo obvladajo strokovnjaki.